據前瞻網記者了解，廣東廣州日前推出樓市“限售”政策，旨在限制高價樓盤向上趨勢。

“為了讓成交均價顯得不太高，相關部門曾試過一些做法，也與各界做了不同的討論。”廣州國土房管局一位內部人士表示。

針對近日廣州將對市中心高價盤實施“限售”政策，上述人士表示，為了限制成交均價，“限售”從低調到公開是其中一種辦法，其他例如“下調最低售價”等方法，由于被房企拒絕而無法落實。

限售為“折中”辦法

廣州市國土房管局近日出臺“限售”政策，將對中心城區個別異常高價的住宅項目采取限制預售規模和控制交易節奏的措施。國土局稱限發預售證不是停發，只是總量控制，以免高價樓盤集中簽約造成廣州樓市均價扭曲。據前瞻網了解，國土局已對珠江新城的幾個樓盤采勸只發申報總量1/3預售證”的臨時性措施。

從國土房管局相關部門了解到，“限售”政策并不一定局限在天河區、珠江新城等高價樓盤集中區域，甚至會面向廣州全市，但對于“限售”對象的價格范圍，上述部門人士稱并未確定。

“限售政策并不是新鮮事。”廣州國土房管局另一位知情人士透露。早前，廣州多個高端樓盤項目負責部門表示，由于相關部門對高房價的單位進行預售限制，所以部分房源在9月以后才能進行網簽，因此向預約認購者提供“認購享受9.8折”等優惠。

“去申請預售時，部分售價較高的單位需要延期拿到預售證，在同一時段內，不同價格的單位要搭配著才能拿到預售資格，相關部門稱要‘符合政策規定’，我們也沒有辦法。”廣州白云區某高端項目副總監直言，實際上，這些豪宅項目的交易節奏也較為平穩，只是交易換了其他方式而已。

事實上，北京、深圳等地早在幾年前便開始低調地實行預售限制的政策，該政策在各大中小城市早已是公開的秘密。據悉，為化解房價上漲壓力，北京正在強化預售證審批。

“從出售方下工夫，限定預售規模的限售政策是一個比較折中的辦法。”廣州國土房管局上述人士表示，廣州的高價樓盤與郊區新盤的價格相差較大，郊區部分網簽價可能只是每平方米數千元，而高價盤售價甚至是其十多倍，限售高價樓盤的預售規模能夠直接地控制當月的成交價格，“比較直觀”。

事實上，廣州市為了不讓房價上漲的成色過于濃重，曾想過不少的辦法。“相關部門也曾想過控制剛需盤的預售價、樓盤的低價房源預售價等，但遭到開發商拒絕。”上述人士透露，目前廣州的成交量主要由剛需支持，對這些效型“調價”也是其中一個考慮方向，但該嘗試遭到多方的反對，目前并不能實現。

某房企知情人士向本報指出，政府以及市場在樓市調控期間倡導剛需戶型，已經對樓盤的這些戶型進行了干預，從目前來看，剛需戶型的預售價格獲得政府和房企雙方的認可，可以看做對開發商作出一定的保護。

上述知情人士表示：“更改了規劃，主力推剛需戶型后，多少對利潤空間產生了影響，如果再對剛需戶型的預售價格進行干預，比如適當下調等，房企的利潤空間會受到更大的挑戰，雙方都不會讓步。”

疑問重重

廣州市國土房管局表示，通過限制預售規模和控制交易節奏是“必要的，也是必須的”。解決問題的焦點落在因廣州近期中心區域高價項目成交增多，導致總成交量中占比提高，造成全市均價結構性上漲的局面。

廣東社科院專家彭澎表示，限賣明顯不合理，違反商品房正常的銷售。易居(中國)控股有限公司董事局主席周忻指出：“把每個城市市中心的房子都限賣了，房價自然就降低了，這叫‘掩耳盜鈴’吧?”此外，家和地產集團副總裁張建勛調侃道，其實拉低均價最好的辦法是將保障房納入統計數據。

“均價本身意義不大，統計數據是普通住宅、高端住宅以及豪宅數據一把抓，實際上，普通住宅又區分郊區地段和城市中心地段，各自的售價差別很大。”廣州某市場觀察人士分析指出。

中原地產廣東分公司研究人士分析，目前，廣州全市成交均價徘徊在11000元/平方米左右，高于均價的樓盤有很多。他指出，廣州近一個月內成交的主力集中在花都和增城，以及番禺區，這三個地方在一周內的網簽數量占全市網簽總數的7成左右，其中，花都、增城兩地的成交均價在8000元/平方米左右，不足萬元。而番禺網簽數較前兩區少，成交均價在15000元/平方米左右。他指出，市中心的成交量雖然不是十分大，但近期成交顯得較為旺盛，成交均價集中在18000元/平方米，以及20000元/平方米以上。

廣州通過限售政策試圖調整成交均價上漲過快的做法，能否真正奏效目前尚難判斷，此外，各種變通應對手段或許也會使該項政策陷入尷尬境地。此前為了應對部分城市“限價”，開發商曾運用出多種變通手段，調控效果不僅不明顯，甚至還出現房屋待價而沽，房價越調越高的現象。

廣州、深圳多個高端樓盤表示，雖然相關部門對其預售規模和不同價格的房源比例進行控制，使這些項目不能一下子放盤出售。而變通手法同時也存在，開發商利用各種“認購”、“VIP專屬登記戶”等形式，潛在客戶交納預約金購買，雙方簽訂相關協議后，只需要等待網簽這一環節。

多位銷售總監表示，豪宅交易十分低調，受政策影響不大，事實上，豪宅的真正交易數量與網簽數據并不是完全匹配的。