土地財(cái)政難以持續(xù)

一日吸金數(shù)十億甚至上百億元的土地拍賣，無(wú)疑打造了土地市場(chǎng)的火爆景觀，但同時(shí)也引發(fā)了政府財(cái)政吃緊、土地財(cái)政卷土重來(lái)的種種議論。

杭州國(guó)土資源局一位官員表示，出讓是按照國(guó)家政策，并不是所謂的集中推地。而另一工作人員也稱，推地跟政府財(cái)政無(wú)關(guān)，就是為了完成國(guó)家土地供應(yīng)指標(biāo)，同時(shí)讓市場(chǎng)供需方信息對(duì)稱。

而前瞻網(wǎng)了解到，事實(shí)上，不僅是杭州，從8月下旬開始，各地推地節(jié)奏驟然加快，眾多城市密集推地，搜索各地出讓土地信息公告，北京、上海、杭州、溫州、武漢、石家莊、廈門等所推出的土地?cái)?shù)量之多、面積之大近幾年來(lái)均不多見。

8月24日，武漢市在1天內(nèi)集中推出36宗土地，面積達(dá)3229畝，最終總成交金額為121.68億元，創(chuàng)下近3年武漢土地單日成交總價(jià)最高紀(jì)錄。

在北京，土地市場(chǎng)的供應(yīng)節(jié)奏也明顯加快，8月27日，北京市土地整理儲(chǔ)備中心公布11宗經(jīng)營(yíng)性用地出讓公告，預(yù)計(jì)出讓總額超過(guò)70億元。

截至8月30日上午，按上海市規(guī)土局網(wǎng)站已公布的各類土地出讓公告計(jì)算，9月至少有22宗經(jīng)營(yíng)性用地(不包含動(dòng)遷安置用地)出讓，為年內(nèi)月度經(jīng)營(yíng)性推地幅數(shù)之最，合計(jì)出讓面積73.6萬(wàn)平方米，累計(jì)起始出讓金額85億元，9月也因此將成為上海土地出讓最多的月份。

南京、合肥、廈門等城市亦爭(zhēng)相加入高速推地的行列。7月，南京宣布推出41宗地塊。8月29日，合肥市國(guó)土資源局公告出讓22宗土地，總面積高達(dá)1755.76畝，超過(guò)今年前7個(gè)月所有土地供應(yīng)量總和。廈門市于9月7日公開出讓17宗地塊。

除對(duì)市場(chǎng)較好的預(yù)期，在地方財(cái)政收入增速放緩的情況下，土地作為地方主要財(cái)源的重要性日益加劇，在不少人士看來(lái)，受樓市調(diào)控、經(jīng)濟(jì)下行、企業(yè)利潤(rùn)減少等多重因素影響，財(cái)政收入趨緊，這是地方政府密集推地的重要?jiǎng)右颉?/p>

有業(yè)內(nèi)人士表示，一方面近來(lái)樓市的持續(xù)回暖改變了開發(fā)商預(yù)期，而貨幣政策放松和銷售火熱也緩解了開發(fā)商資金緊張，地方政府正是看準(zhǔn)了這兩點(diǎn)變化加快了推地的腳步。

來(lái)自杭州市財(cái)政局最新公布的財(cái)政收支預(yù)算執(zhí)行概況顯示，1月至7月，杭州全市累計(jì)實(shí)現(xiàn)財(cái)政總收入1037.93億元，同比僅增長(zhǎng)1%。實(shí)現(xiàn)地方財(cái)政收入535.74億元，同比下降2%。而《杭州1至7月全市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況簡(jiǎn)析》數(shù)據(jù)顯示，杭州市今年本級(jí)財(cái)政收入38.16億元，同比下降20%。

同樣引起人們關(guān)注的溫州，8月底一次性推出土地52宗，總面積達(dá)3220畝。據(jù)了解，這一推地?cái)?shù)量是溫州過(guò)去幾年推出凈地的總和，供應(yīng)力度可謂前所未有。

前瞻網(wǎng)獲悉，溫州1月至4月財(cái)政收入分別完成67.7億元、50.7億元、29.0億元、37.3億元。1月同比增長(zhǎng)3.7%，2月收窄至0.5%，進(jìn)入三四月直接負(fù)增長(zhǎng)，5月同樣為負(fù)增長(zhǎng)。

上半年，受地產(chǎn)調(diào)控影響，溫州土地成交額21.18億元，同比大幅下降84%，僅完成年度計(jì)劃數(shù)的14.7%，溫州市區(qū)甚至出現(xiàn)從去年年底以來(lái)連續(xù)多月住宅用地“零成交”。

土地市場(chǎng)看點(diǎn)多多

沉寂了大半年的土地市場(chǎng)，終于迎來(lái)“熱鬧”的跡象。顯然，新一輪賣地大潮正洶涌而來(lái)。

但前瞻網(wǎng)了解，與供應(yīng)、成交繁密相對(duì)應(yīng)，此輪推地，幾個(gè)城市走的都是低價(jià)路線，地方政府有意降低成交底價(jià)，且出讓地塊多以底價(jià)或低溢價(jià)成交，與往日動(dòng)輒高溢價(jià)成交的盛景不可同日而語(yǔ)。

杭州政府在土地的定價(jià)上比之前降低了約10%，而拍賣的7宗地中，5宗以起拍價(jià)直接成交，兩宗舉牌競(jìng)價(jià)的宅地，溢價(jià)率也僅15%左右。在許多城市，成交的多宗土地也多以底價(jià)成交。

面對(duì)地方政府?dāng)[下的“土地盛宴”，也得到了開發(fā)商的積極響應(yīng)。不少房企在土地市場(chǎng)的表現(xiàn)頗為活躍。

在拿地房企中，8月9日，萬(wàn)科公司剛剛以13億元拿下余杭一塊土地，27日，又聯(lián)手喬戈里投資(香港)有限公司以7.95億元摘得江干科技園地塊。在杭州已經(jīng)有滟瀾山和香醍溪岸兩個(gè)項(xiàng)目的龍湖地產(chǎn)，低調(diào)地拿下了備受關(guān)注的濱江奧體單元出讓的首宗宅地，總體量達(dá)24.8萬(wàn)平方米，總價(jià)為23.5億元。

除了杭州的土地，不少開發(fā)商對(duì)于一些三四線城市的土地，也表現(xiàn)出濃厚的興趣。統(tǒng)計(jì)顯示，萬(wàn)科、龍湖、中海以及保利等四大房企近兩個(gè)月內(nèi)共拿地19次，支出金額達(dá)200多億元，超過(guò)4家房企去年總拿地金額的四成。而多家上市房企近期相繼公布的中報(bào)顯示，還將繼續(xù)大量購(gòu)地，積極增加土地儲(chǔ)備。

盡管如此，由于調(diào)控繼續(xù)，而市場(chǎng)是否會(huì)持續(xù)回暖還存在很大變數(shù)，所以也有房企的態(tài)度較為謹(jǐn)慎。杭州一家房企高管坦言，在公司內(nèi) 部，他們也對(duì)近期拿地形勢(shì)作了具體的分析，公司也要從幾個(gè)方面來(lái)考察是否應(yīng)該拿地。

房企之間的差距也在加大。可以看到，目前積極出手拿地的，基本都是現(xiàn)金流相對(duì)寬裕的高周轉(zhuǎn)房企和央企。而隨著時(shí)間的推移，一方面，土地收入銳減帶來(lái)的財(cái)政危機(jī)會(huì)倒逼地方大規(guī)模推地;另一方面，隨著銷售資金的回籠，越來(lái)越多的房企具備了拿地的資金實(shí)力。有關(guān)人士認(rèn)為，未來(lái)幾個(gè)月，土地市場(chǎng)必然動(dòng)作頻頻。