物流地產(chǎn)的投資開發(fā)主體主要有地產(chǎn)開發(fā)商、物流商、電商、零售商、專業(yè)投資商（投資基金）等。

對于地產(chǎn)開發(fā)商來說，其開發(fā)物流地產(chǎn)比較容易拿到土地，并且其拿地規(guī)模大，使本處于城市郊區(qū)和邊緣地帶的物流項目的低價更加便宜。物流商開發(fā)物流地產(chǎn)主要是用于自用，還有一部分可以用于出租獲取收益。

而有些物流企業(yè)因處于優(yōu)越的經(jīng)濟(jì)與地理區(qū)位，擁有成熟的產(chǎn)業(yè)集群和物流需求，逐步從第三方物流企業(yè)轉(zhuǎn)型為物流平臺提供商，他們通過將地產(chǎn)資源與其它資源整合，通過帶動人流、物流、信息流、資金流的全面匯集，實現(xiàn)資源價值的最大化，如傳化物流基地。

相比外資物流地產(chǎn)專業(yè)開發(fā)商而言，目前我國進(jìn)行物流地產(chǎn)專業(yè)開發(fā)的企業(yè)較少。僅有嘉里建設(shè)有限公司、上海宇培（集團(tuán)）有限公司、深圳寶灣物流國際有限公司等公司是相對專業(yè)的開發(fā)商，而大部分房地產(chǎn)商則是以住宅地產(chǎn)開發(fā)為主，并未專業(yè)進(jìn)行物流地產(chǎn)的開發(fā)。

對于房地產(chǎn)開發(fā)商來說，由于住宅地產(chǎn)的高盈利性，以及物流地產(chǎn)的相對低盈利性，房地產(chǎn)商們在開始并未將物流地產(chǎn)作為盈利點來開發(fā)，更多的是因其低廉的地價大肆圈地，進(jìn)行投機(jī)炒賣。

隨著住宅地產(chǎn)“三限”政策的出臺，房地產(chǎn)商們作為后來者，紛紛轉(zhuǎn)向其他地產(chǎn)領(lǐng)域，此時物流地產(chǎn)才被房地產(chǎn)企業(yè)重視起來。在這個過程中，物流地產(chǎn)投資熱潮的襲來并不僅受住宅地產(chǎn)發(fā)展受限的影響，其中物流設(shè)施的供不應(yīng)求是各開發(fā)主體躍躍欲試的原動力。

前瞻產(chǎn)業(yè)研究院《2014-2018年中國物流地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展模式與投資前景分析報告》統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2014年中國十大物流地產(chǎn)商企業(yè)排行榜如下：