據前瞻網記者了解，目前正是金九銀十傳統銷售旺季，又逢十一黃金周前夕，廣州眾多開發商正處于緊鑼密鼓的推盤中，但忽然出現“中心城區高價樓盤限售”的消息，業內一片嘩然。廣州市房管局日前積極回應稱，對珠江新城等中心城區個別異常高價的住宅項目暫時采取適當限制預售規模、控制交易節奏的措施是必要的，也是必須的。

回顧兩年前，也是在“銀十”期間，廣州的限購令讓宏觀調控政策進入實質階段。兩年之后，成果如何，有中介截取了今年1月1日至9月10日的樓市數據，與2011年和2010年同期的樓市數據相比較，結果顯示，限購前夕、限購一周年和限購兩周年，廣州樓市成交量和成交均價皆呈持續上升之勢。但限購之下，兩者漲幅均受控制。限購、限售，以及限價都是宏觀調控的舉措，但是否能真正控制房價，讓剛需買家合理入市，這值得市場來考驗。

回顧限購2年來廣州樓市漲幅受到控制

限購一套房、二套首付五成、三套停貸、遏制炒房……對于2010年10月15日“橫空出世”的這一系列樓市限購政策，2年后，很多人或許已經習以為常。在廣州“限購令”臨近2周歲之際，前瞻網了解到，今年1月1日至9月10日的樓市數據，與2011年和2010年同期的樓市數據相比較結果顯示，限購前夕、限購一周年和限購兩周年，廣州樓市成交量和成交均價皆呈持續上升之勢;但限購之下，兩者漲幅均受控制。同時，成交均價10000元/平米以下的樓盤數量占比逐年增加。2010年(1月1日——9月10日)全市成交均價萬元以下的樓盤有208個，占樓盤總數45.1%，2011年和2012年同時段，該比例分別上升至45.3%和53.7%(萬元以下樓盤數量分別為196個和226個)。

分析樓市調控已現成效 后市不再以價換量

對于調控兩年后的樓市狀態，不少業內人士認為，價量齊升并非說明調控無成效，相反目前市場投機投資需求和房價漲幅均受到抑制，均顯示了“限購令”的威力。而后市，廣州樓市政策仍以穩定為主，但“金九銀十”中，開發商不再“以價換量”，房價或穩中有升。

業內分析人士黎文江認為，限購政策并非直接針對房價，政策的直接目的是抑制投資投機性需求。黎文江指出，促成價格上漲的因素很多。GDP上漲和CPI上漲讓房地產的成本增加，都會推動房價上漲。另外，人均收入每年10%幅度的上漲，一方面說明購房人群房價承受力的提升，另一方面也說明勞動力成本在上漲。“今年上半年，廣州樓市成交了不少高價物業，此類物業成交量的提升會使全市均價水平受到拉升。”黎文江分析認為。經緯行研究中心總監朱欣苑認為，限購政策的宗旨之一是抑制房價快速上漲，但不等于房價一定會下跌。

限購兩周年后的樓市格局是否已達到政府調控要求?又是否會促使新的政策出臺?對此，黎文江認為，從當前的格局來看，樓市受到政策的抑制仍較明顯，政府對于樓市的調控目前也將以穩定為主。而在此背景下，黎文江認為，面對“金九銀十”的傳統旺季，從前期的良好成交中已經備足資金的開發商不會再用“以價換量”的方法，其或許有漲價的沖動，但不會有大幅漲價的實際行動。

“除去政策壓力，開發商自身還要面臨9、10月份5萬多套的樓市庫存壓力。另外，近期各大銀行取消85折優惠，信貸格局收緊，也說明后市中，樓市將維持價格穩定，貨量充足的狀態。成交均價或在14000元/平，成交量也大概會保持在60多萬平/月的正常水平。”黎文江分析道。

就此，朱欣苑也認為，從目前的成交情況和樓市環境看，開發商不適合“以價換量”，相反積極推貨才能順應消費態勢。“我對后市預期不悲觀，預期開發商會順應旺季熱潮加大推貨力度。樓市價格也總體平穩，穩中有升。”朱欣苑談到。

現狀廣州樓市限賣高價盤 防樓價結構性上漲

日前有知情人士在　爆料稱：“廣州居然這樣調控房價：對符合預售條件的房地產項目，只允許發一部分預售證，像珠江新城只能預售三分之一。”之后從廣州多家開發商處證實，對于一些豪宅樓盤，房地產企業去申請預售，國土局只會批三分之一。同時，有房企透露，限制預售證的做法廣州已在推行，但只做不說，以控制紙面上的廣州房價。

據了解，傳言中的控制區域，不僅僅包括廣州房價最高的區域珠江新城，還包括番禺區等地。對于廣州限賣高價盤的說法，廣州某知名房企高層轉發　時既不否認也不評價，而只是用封嘴的表情給與了回應。

針對以上情況，廣州市國土房管局回應稱，對珠江新城等中心城區個別異常高價的住宅項目暫時采取適當限制預售規模、控制交易節奏的措施是必要的，也是必須的。回應還稱，近期中心區域高價項目成交增多，在總成交量中占比提高，造成全市均價結構性上漲。同時，近期珠江新城等中心城區個別高端高價住宅項目定價偏高，且經過前期儲客，開盤后出現大量集中網簽情況，推動了全市住宅均價異常上漲，誤導市場預期。為使房企和市民準確判斷市場，引導房企國慶期間以價換量，房管局及時對中心城區個別異常高價的住宅項目采取了限制預售規模和控制交易節奏的措施。

分析限售治標不治本 不是長久之計

方圓地產鄧浩志認為，限售之后，統計數據上可能會顯示廣州樓價下跌。若干高價樓盤因為被禁止或要求延遲交易，會使得某個階段高價物業成交暫時隱形，最終導致官方統計數據上出現全市成交均價出現下跌。但實際來看，政策影響范圍較為局限。因為珠江新城等若干高價項目影響的只是一些超高端物業市場，而這個市場范圍相對較窄，目前廣州一手住宅市場上仍是以剛需樓盤為主，除了一手以外還有更大的二手市場。同時，樓價漲跌感覺仍由買賣雙方實際感受決定，所以買家所關注的樓盤，對其生活地附近的市場情況的感受才真正決定了其預期。

滿堂紅集團研究部副經理肖文曉表示，此種所謂“限賣”的做法跟限購的本質是一樣的，即依靠行政手段強行干預市場以達到調控的目的，雖然短期內可以達到抑制房價上漲的目的或者穩定房價的表象，但是治標不治本，不是長久之計。無論限購、限價，還是現在傳出的限賣，歸根結底都是“調控惹的禍”，地方這么做主要就是為了讓地方房價的走勢跟中央的調控精神一致起來，確保房價調控結果的政治正確。“從中我們也可以看出房價調控的艱巨性和復雜性。”

廣東工業大學房地產專家申格聯表示，廣州對市區個別異常高價的住宅項目采取限售其實是一箭雙雕的策略。由于近兩個月整體成交量不大，高端樓盤的個別成交使得全市樓價結構性上漲，政府面臨一定壓力，只好對高端樓盤進行限售。其次，今次金九銀十前段住房銷量不樂觀，讓開發商銷售策略有了轉變，就像效仿廣州購車搖號能催化汽車的銷量一樣，廣州希望借政府限售之手拉動限售前期和解限后期的高端樓盤銷量，帶熱目前銷售市場。