近來海南房地產(chǎn)供需狀況和運行情況大幅引發(fā)業(yè)界對海南樓市的高度關(guān)注，海南省住建廳日前下發(fā)通知，要求各地緊急清理當(dāng)前商品房市場存量。

根據(jù)海口市住建局1月11日下發(fā)的《關(guān)于清理當(dāng)前商品房市場存量的緊急通知》(下稱“通知”)，海口市商品房市場存量的清理工作范圍從2004年1月至2010年12月31日。

通知要求，凡在海口市領(lǐng)取預(yù)售許可證銷售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，須認(rèn)真清理現(xiàn)有的在售樓盤，并將清理的結(jié)果報海口市住建局市場管理處，清理時間自2013年1月12日起至2013年1月18日。凡未按時報送清理結(jié)果的樓盤，屆時暫予關(guān)閉，直至按規(guī)定報送清理結(jié)果后方可以開啟。

海南地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示，海南此次大規(guī)模清理樓市存量主要是為了梳理和摸清真實市場供應(yīng)情況，不會對海南樓市產(chǎn)生直接影響。

存量到底有多大

據(jù)前瞻網(wǎng)記者了解，時至2013年1月，國際旅游島政策出臺期滿兩年。兩年期間，海南樓市從急劇井噴到不斷回調(diào)，開發(fā)商和購房者逐漸回歸理性，市場運行開始趨于平穩(wěn)。但當(dāng)時大規(guī)模房地產(chǎn)項目在短期內(nèi)上馬也同時埋下隱患，并在兩年后暴露出諸多問題亟待梳理和規(guī)范。

尤其是當(dāng)前海南樓市的真實存量一直秘而不宣，除了一些長期開發(fā)的大型項目外，部分中小樓盤從2010年至今仍未售完。

海南此次清理工作主要是因為部分無效存量在期轉(zhuǎn)現(xiàn)過程中造成重復(fù)積壓，難以摸清有效庫存量，清理之后使商品房存量更加明確。

來自海南當(dāng)?shù)貦C構(gòu)但未經(jīng)官方證實的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，截至2012年11月，庫存量最少的三亞為11萬平方米，需要2年消化。庫存量最大的陵水為188萬平方米，需要消化101個月。海口樓市庫存消化周期則需要50個月，文昌需要46個月，瓊海需要61個月。

海南省官方去年唯一一次正式披露的數(shù)據(jù)顯示，截至2012年3月底，海南全省共計約有6410萬平方米的存量房。

1月8日，海南省住建廳有關(guān)人士介紹，目前海南房地產(chǎn)市場的實際潛在供應(yīng)總量約5000萬平方米。不過，潛在供應(yīng)量與庫存是兩個概念。官方亦未披露2012年海南房地產(chǎn)市場的新增供應(yīng)量。

根據(jù)1月11日舉行的海南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)會議披露，2012年海南房地產(chǎn)開發(fā)投資完成830億元，商品房銷售完成890萬平方米，穩(wěn)中有升。海南省副省長陳志榮在該會上稱，海南房地產(chǎn)市場不存在泡沫。

海口市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會1月9日召開新聞發(fā)布會披露，2012年海口市銷售商品房266.1萬平方米，同比增長18%;商品房價格9402元/平方米，同比下降6.6%。商品房庫存量為463萬平方米，處于可控與合理區(qū)位。

價格調(diào)整無法避免?

實際上，作為一個動態(tài)變量，樓市存量不僅包括新建商品房，還包括大量的二手房。但海南樓市是一個畸形市場，二手房市場遠遠落后新房市場，基本是租賃市場也比二手房交易市場更加活躍，導(dǎo)致二手房無法發(fā)揮應(yīng)有的市場調(diào)節(jié)功能。

有海南開發(fā)商表示，當(dāng)前海南樓市已經(jīng)不是數(shù)據(jù)引領(lǐng)趨勢的時期，海南樓市固有的特點決定很難通過供需關(guān)系研判其未來走勢，根本上仍受限購等政策和全國樓市走向的影響。目前，海南樓市洗牌正在加劇，行業(yè)分化趨勢日益明顯。

當(dāng)?shù)孛襟w援引海南中原地產(chǎn)市場研究部付澤龍的觀點認(rèn)為，現(xiàn)在的海南樓盤大致可以分為三個梯隊：第一梯隊是資源稀缺型樓盤，價格比較堅挺;第二梯隊是價格調(diào)整、推廣力度大的樓盤，這些樓盤普遍賣得不錯;第三個梯隊，是那些既沒有好資源，又不肯在價格上讓步的樓盤，這類樓盤的銷售基本處于停滯狀態(tài)。

在付澤龍看來，海南樓市進行價格調(diào)整已無法避免。現(xiàn)階段的樓盤，想要獲得比較好的成績，就必須在價格上做出讓步。

此外，需要警惕的是，海南房地產(chǎn)投資比重過大問題依然嚴(yán)峻。海南統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2012年1至10月，海南省房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比重為41%。而2009年同期，這一比重約為31.5%。這意味著房地產(chǎn)比重仍在上升。

海南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)會議提出，2013年海南房地產(chǎn)開發(fā)投資目標(biāo)是增長15%至955億元。調(diào)整優(yōu)化開發(fā)結(jié)構(gòu)，進一步減少純商品住房比例，力爭實現(xiàn)基本平衡的供求關(guān)系，確保樓市穩(wěn)步運行。