物流園區是為滿足貨物轉運、產業發展和居民消費等物流需求，依托區位交通條件，與城市綜合功能和產業體系相配套的公共性物流基礎設施群，是布局集中、用地節約、企業集聚、經營集約的物流功能集聚區。

根據中國物流與采購聯合會、中國物流學會于2012年對全國物流園區(基地)的第三次調查顯示，入選《2012年度中國物流園區(基地)名錄》的各類物流園區共計754家。對比2006年的207家，增長264%;與2008年的475家相比，增長58.7%。

在全國754家物流園區中，運營的348家，占46%;在建的241家，占32%;規劃的165家，占22%。與2008年對比發現，規劃狀態的物流園區占比由原來的28.2%下降至22%，在建狀態的占比由原來的46%下降至32%，而運營狀態的占比由原來的26%上升至46%。

2008與2012年全國物流園區建設狀態對比(單位：家)

資料來源：前瞻產業研究院

物流園區作為聯系產業上下游的紐帶，是各項物流活動開展的重要載體。通過產業的空間集聚、資源的有效整合、業務的流程優化，在促進區域經濟發展，提升物流服務水平，提高土地集約化使用，減輕道路、環境和能源的壓力，加強物流市場管理，增加就業機會等方面發揮著重要作用。

前瞻產業研究院物流園區研究小組指出，物流園區發展與當地經濟發展階段和水平具有明顯的關聯性。從地域來看，內陸地區物流園區的發展還處于初創期，表現出明顯的土地招商特征，收入主要來源于庫房/貨場租金、辦公樓租金等。而在經濟發達的沿海地區已經進入發展期，表現出明顯的服務創新、管理創新特征。更多收入來源于產業融合、產業鏈延伸等增值服務，具有區域需求旺盛、功能定位明確、服務創新意識強、差異化運營明顯的特征。

從全國總體看，庫房/貨場租金、辦公樓租金仍然是目前物流園區的主要收入來源，排在前兩位;也有部分園區依靠土地增值、稅收優惠、國家扶持資金等。可喜的是，各種增值服務收入已經開始成為園區重要的收入來源。

前瞻產業研究院物流園區研究小組分析認為，國內物流園區發展轉型升級態勢明顯，呈現出從土地招商的初級階段向服務創新、管理創新的發展階段過渡的趨勢。目前部分地方政府在園區建設方面開始由初期的規模導向朝著效益導向的階段轉型;一些城市調整了物流園區規劃，將規模小、分布散的物流園區重新規劃為規模較大的物流園區，通過重組、共建等方式整合總量、優化存量，由粗放式發展向內涵式發展轉型。