隨著“新國五條”的出臺以及“限購”與“限貸”樓市調控大潮的到來，商業地產因不受上述政策影響而備受投資者和開發商的青睞，商業地產泡沫急劇膨脹。

一、商業地產各業態急劇膨脹，人均商業面積“相對過剩”

寫字樓方面：從庫存量看，截止到2013年上半年，全國20大主要城市寫字樓市場甲級寫字樓總存量將近3400萬平方米。在未來3年內，未來供應量將有望超過5800萬平方米。從空置率看，截止到2013年上半年，中國20大寫字樓市場甲級寫字樓平均空置率為11%。

零售商鋪方面：從庫存量看，截止到2013年上半年，20大城市零售物業總存量超過5600萬平方米，從空置率看，一線城市購物中心平均空置率接近10%，二線城市中，重慶、沈陽、青島及廈門幾城市購物中心空置率高達15-20%。

商業綜合體方面：城市綜合體因其能夠帶動投資、刺激消費、地標形象等屬性，受到國內各大城市政府和投資者的青睞，“造城運動”正在全國展開。目前，在建中的綜合體規模是建成的4倍，規劃中綜合體的規模又是在建的4倍。2013年—2015年，城市綜合體新增數量以50%—100%速度遞增。

人均商業面積是判斷城市商業地產是否存在泡沫的一個重要指標。在西方發達國家的核心城市，人均商業面積一般在1.2平方米上下。而目前我國一批二線城市的人均商業面積已超過人均1.2平方米，部分城市甚至已達到2-3平方米。

二、商業地產“高空置率”現象解讀

1.住宅地產轉戰商業地產，供應量超出需求

隨著國家對住宅房地產市場宏觀調控的不斷加碼及新型城鎮化的推進，商業地產供應量不斷增加。但商業地產的另一面，則是消費增長乏力。2013年，在宏觀經濟增速趨緩以及零售企業銷售額下降的環境下，連鎖零售企業以商業物業的需求縮減，消費力不足。

2.不合乎用家需求的商業物業進入市場

一方面，開發商或投資者多求大求全，講究規模效應，商業地產開發呈現體量趨大，以及向城市近郊擴散以及二三線城市快速擴散的特點。另一方面，諸多項目在設計時未考慮不同業態零售商的硬件需求特征，在設計時未能做出針對性預留，導致后期招商難以成功而造成空置現象。

3. 分割產權銷售造成經營失敗

諸多開發商為快速回收投資而采取劃割商鋪銷售的方式操作，但銷售后將會造成業主眾多且過于分散，使得項目整體難以實現統一的經營規劃，在各自為營的情形下也無法建立自身的競爭優勢，最終往往會致經營失敗，因此形成空置。

4. 電商增長擠壓實體零售業空間

網絡零售的快速發展，給實體零售業帶來了極大的沖擊。網購業務已成為傳統百貨新的利潤增長點，但目前絕大多數的百貨電商化的探索都是虧損的，租賃式的商業地產模式也使得百貨業很難嫁接電商，這也讓百貨業的電商化之路變得搖擺。

5.政府控制不當及商鋪投資者的不理性行為亦是間接原

就政府層面而言，目前多地政府缺乏對當地商業功能區域分布規劃，也未對城市商業總量進行限定，從而導致總量過大及錯位的商業功能定位而造成的空置現象。就投資者而言，目前商鋪投資者大部分還是不夠理性，并且地產商以強大的資金實力為背景，掌握了更多的話語權，便投資者沒有更多可了解商鋪投資真象的信息，便投資行為變得更為肓目，由此造成了商鋪分散銷售，大量商鋪的產權分散的現象，對統一控制經營形成了障礙，使得經營難以成功，因而形成空置。

三、商業地產“高空置率”的理性思考

新華·卓爾指數研究員雷華認為：綜觀我國商業地產市場，購物中心空置率居高不下、經營風險增加既有由于新交付物業未投入使用而形成的“新增型空置”，也有曾有過運營歷史，因故而停業而造成的“經營性空置”。另外，政府控制不當及商鋪投資者的不理性行為亦是造成空置率的間接原因。因此，要實現商業地產的良性發展，應從以下幾方面著手：

就開發商或投資者而言，在開發招商環節，應對項目的可行性及可發展規模進行理性分析。以對項目進行合理定位及具體業態布局，并按照需求可消化的面積，結合未來需求規模的可增長空間來確定項目發展規模。在銷售及經營環節，目前我國多數商業地產還屬于散售時代，項目散售有利于快速回攏資金，但是也應看到散售對形成整體優勢造成的不利影響。商業地產到底持有好還是散售好，目前沒有統一的答案，這就需要投資者針對不同商業模式選擇合適的銷售方式。

就政府部門而言，要務實制止散售造成的空置現象，相關政府部門應盡快出臺相關規章，限制商鋪的分散銷售行為。上海市政府已在2004年年初公布了《關于商場和辦公樓分割轉讓問題的通知》來限制商場式產權商鋪的銷售。