長租公寓核心競爭力培育仍有欠缺，行業發展道阻且長

長租公寓核心競爭力主要分為五個要素——規模是目前行業的主要競爭力，更是品牌公寓的核心競爭力，擁有更多的房源渠道、更優的資產配置將使企業占有更大優勢；系統化是企業競爭的軟實力體現，租房流程線上化和運營流程管理標準化，是實現系統化運營的有效方式；品牌是企業競爭拉開差距的關鍵，中低端公寓溢價能力低，在競爭中處于劣勢；加強企業資金鏈的管理，保持順暢，防止斷裂，是維持企業穩定的發展的保障性因素；空置率是影響企業生存的關鍵，在房源選取和應季營銷方面應謹慎，對于集中式長租公寓尤為關鍵。

長租公寓企業在制定戰略時應有階段性傾向，隨著企業成長，關注傾向應呈現“規模-資金鏈-空置率-系統化-品牌-規模-…”式循環向上的結構，每一環中品牌樹立都是階段性目標，比對自身成長階段選擇正確的關注傾向，將使企業發展得更加健康良性。

相對地，目前長租公寓市場主要面臨五大制約因素。

市場方面，行業參與者眾多，但市場占有率都不高，處于搶占市場份額的階段，并且各有優勢，同階層企業間拉不開差距，競爭激烈。資產方面，資源與價格之間的矛盾難以協調，房源獲取是行業最大難題，核心一二線城市優質地段拿房成本高，偏遠位置房屋空置又無法避免。資金方面，國內長租公寓主要以重資產運營方式為主，缺乏推注機制，融資渠道稀少，頭部長租品牌公寓仍處于“燒錢”階段，租金回報率低；同質化服務導致品牌競爭力減小，對差異化和精細化的需求也是行業發展痛點。政策方面，雖然2015年以來政策傾向明顯，但行業稅收優惠力度較小，相比新加坡、中國香港、中國臺灣地區免征稅政策，中國大陸仍有待發展。

中國長租行業將在未來一段時間內快速成熟，還需精耕平臺與用戶群

長租公寓是長租服務行業的核心關鍵領域，目前行業處于各家品牌跑馬圈地的階段，還未出現龍頭企業；但隨著市場不斷打開，優質房源和精細化服務會成為競爭壁壘。目前，分散式公寓因輕資產運營和房源靈活性強等優勢，成為行業突破口，但各家房地產巨頭在集中式公寓方面均有長遠布局。未來隨著公寓社區化不斷完善，城市交通延展式發展，集中式公寓也將擁有巨大市場空間。從整體來看，長租公寓的長尾形態明顯，中小型機構公寓多而分散，擁有較強生存優勢，在未來將繼續整合零散的個人業主房源，預計整體機構化房源的份額在未來會快速上升至70%以上，其中頭部長租公寓成長至3-5%的占比。對標酒店行業，長租公寓領域未來會是頭部品牌+長尾格局，巨鯨和大量魚群共存。

在長租平臺方面，長租服務體系的搭建、服務閉環的打造體現平臺競爭力，使商業模式快速更替升級。

“互聯網+”賦予長租平臺在服務黏合方面的天然優勢，快速尋找服務空白并迅速建立起體系，形成一整套在租房服務方面的規則。作為服務商，對于房東用戶在引流的同時，提升產品、技術、咨詢、營銷等多方面服務；服務長租下游租房用戶，以用戶體驗為出發點，提供帶看、信息、租賃金融等多方面服務；在服務上達到真正意義上的供需深度匹配。服務和運營能力是未來長租平臺的核心競爭力，隨著用戶對租房體驗需求的提高，平臺商業模式由資源信息導向向用戶服務導向快速更替升級，鏈接上下游打造服務閉環、建立一整套服務標準體系，將是未來長租平臺長遠發展的必然趨勢，也是各類型平臺的競爭熱點。

在長租用戶群體方面，用戶向二三線人才流入市場滲透——一線城市是核心地區，政策和經濟牽引行業向二三線城市滲透。北上廣深超大型一線城市在未來較長的一段時間內仍然是長租行業的最主要戰場，但一線城市的高房價和大城市病存在一定的人口擠出效應；同時在人才引入政策和經濟快速發展的牽引下，部分二三線城市呈現出明顯的人口流入動態，如杭州、長沙、重慶、西安、武漢等城市都為人才流入提供了大量便利，同時地方長租政策不斷出臺并落實，市場信心增長，充分利好長租行業發展向非一線城市的滲透和擴張。未來，逐漸增多的資源優勢型二三線城市及其輻射地區將是長租行業的重點覆蓋方向。

以上數據和分析參考前瞻產業研究院發布的《中國互聯網+長租公寓商業模式創新與投資戰略規劃分析報告》。

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