2018年11月6日，新城悅控股有限公司在港交所上市成功敲鐘（股票代碼：01755.hk），此次上市使新誠悅成為新城旗下繼新城控股、新城發展之后的第三家上市企業。作為一家成立近22年的物業管理公司，經過多年發展，在整個社會進步的背景下，已經從傳統的物業管理跨向智能化，并不斷豐富提供多項增值服務，此次上市活動，更將成為公司擴張的有力推動。

背靠兄弟公司 物業管理智能化發展

新城悅控股有限公司，創立于1996年，成長于常州，發展于長三角，是專業從事物業管理與服務的綜合性服務企業。公司創始于1996年，當時新城物業的成立，標志著1.0物業基礎服務體系應用開始被廣泛使用。2012年，成立全資子公司江蘇達順電梯工程有限公司，2014年先后成立常州新橙信息技術有限公司、常州市萬睿智能系統工程有限公司。

值得注意的是，2016年10月，公司推出了全新物業服務品牌“新城悅”，同時提出了服務提供者、社區運營者、資源鏈接者、資產管理者四位一體的品牌角色全新定義，強調以平臺化的新服務價值，代替傳統物業對物和人的點狀服務，全面提升了物業服務給客戶帶來的喜悅感，同時建立了新城獨特的服務型生態。經過22年的不斷發展，公司已逐漸建立起獨具特色的物業管理與服務體系。目前公司管理的業態已涵蓋公寓、別墅、辦公寫字樓等多種物業類型。

從公司的業務結構來看，公司收入主要來自兩個業務系列，即物業管理服務及增值服務。其中增值服務包括三個業務類別，物業開發商相關服務、小區相關服務及專業服務。物業管理服務，包括物業及設備維護、保安服務、清潔服務、園藝服務、公共區域維護及其他物業管理相關服務。公司管理著多樣化的物業組合，包括住宅物業及非住宅物業，包括寫字樓、多用途綜合體、工廠至公園及技術產業園。另外增值服務包括三類服務：物業開發商相關服務、小區相關服務及專業服務。

也可看出公司的業務中心在物業管理，且大部分的收入也來源于物業管理。但新城悅物業管理主要來源于新城聯屬集團所開發的物業。2015年-2018年4月30日，新城聯屬集團的物業管理收入分別占公司物業管理服務收入的84.4%、58.2%、44.5%及49.5%。也說明新城聯屬集團所開發物業呈現減少趨勢，表明公司對新城集團的依賴減少，但所占比重仍較高。

成本增長較快 物業管理占據辦壁江山

從公司成本支出來看，根據招股書披露，公司的供貨商主要包括提供清潔、保安、園藝及維護服務的分包商、原材料供應商以及當地的水電供貨商。2015-2018年4月30日，公司向五大供貨商作出的采購額分別約占總銷售成本的10.1%、22.0%、35.3%及40.1%。另外，分包成本分別占我們總銷售成本的19.0%、35.7%、47.7%及57.4%，可以看出主要供貨商以及總分包成本占比呈上升趨勢，供貨商議價能力有所提高，公司的成本優勢有所降低，對營收有不利影響。

但公司物業管理服務產生的收入也較大，并為總收入的主要來源。近年來，公司各項業務收入都呈不斷上升趨勢，其中物業管理服務上升幅度最大，2017年，公司物業管理服務收入達到5.67億元，2018年前四月，收入已經達到2.17億元，目前，物業管理服務占總業務比重已經超過70%。

另外，物業管理服務的毛利率一直處于較高水平，近年來一直在85%以上，雖2017年下降至85%，2018年前四月該業務毛利率恢復到了88.3%的較高水平。除物業管理外，物業開發商相關業務、專業服務及社區相關服務的毛利率在20%左右小幅波動，較為穩定。

從公司的競爭力來看，較多優勢使公司在中國物業管理行業占據有利位置，例如按新項目獲取、市場擴張、物業管理組合規模、地理覆蓋面及財務的表現來看，公司是中國快速發展的物業管理服務提供商，且與新城集團建立了牢固且長期的關系，更重要的是公司出臺了向住戶提供一站式信息服務平臺的新橙社APP，智能化的物業管理使公司運行效率大大增加。

“1+3戰略”實施 營收及影響力不斷提升

突出的競爭力使公司在行業中的影響力逐漸增加，營收也進一步增加。2015-2017年，公司營業收入呈不斷上升趨勢，2017年，公司業務收入達到8.66億元，較上年增長51.13%，2018年前四月已實現收入3.03億元。凈利潤方面，從2015的0.23億元上升到2017年的0.92億元，利潤破億即將實現。

值得注意的是，新城悅公司據目前的市場定位已經開始實施“1+3戰略”，表示優先考慮進一步加強長江三角洲地區的業務規模，包括江蘇、上海及浙江，長江三角洲地區為公司營收的主要來源，業務建設較為成熟，在業務保障的情況下，進一步提高利潤。其次為中國人口密度高且經濟發達的其他三個重要地區，即環渤海地區、中西部地區及珠江三角洲地區，包括山東、天津、安徽、湖北、四川、重慶及廣東。

除了公司已經開展業務的領域外，“3+1”地區以外的擴張也是相當有必要的，上市不僅可以提高公司知名度，募集資金可以進一步擴大公司的業務領域，只有不斷擴張，公司開展的物業服務對新城聯屬集團的依賴才會逐漸減小，這樣公司才會真正實現成長。

目前，戰略發展已經產生較好的效果，具體體現在，2010-2018年，新城悅在中國物業服務百強企業中的排名不斷提高，從2010年的34位，上升到2018年的16位，且按這樣的發展趨勢，排名仍然會進一步提高。總體來講，從公司財務及營收情況來看，公司具有一定的投資價值，未來發展潛力也較大。

以上數據來源參考前瞻產業研究院發布的《中國物業服務企業商業模式與市場投資戰略規劃分析報告》。

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