2012年5月，嘉民集團與網上零售商夢芭莎簽訂協議，為夢芭莎在天津市武清區開發兩幢面積合共42410平方米的物流倉庫。嘉民集團表示5年內在中國的投資，將從目前的19億元人民幣，增加到190億元人民幣。在目前住宅地產發展受限和零售業(特別是電商)對倉儲房屋的需求拉動下，房地產商們紛紛轉向曾經不被看好的物流地產領域，掀起一波投資熱潮。

物流地產是根據客戶的需求，選擇合適的地點，建設、運營與管理專用物流設施，而且采用本地與全球的專業技能開發物流配送設施，與客戶(比如制造商、零售商、物流公司等)建立密切的合作關系，為其在合適的時間與合適的地點，提供合適的現代物流設施和專業的物業管理服務。物流地產的最大特點是利潤來源穩定，投資回收期長，但其對開發商的物流運營管理能力要求很高。

前瞻產業研究院地產行業研究員劉小紅指出，由于物流地產的投資回報率不如住宅、寫字樓等項目，我國房地產商們以往并未將其作為真正的盈利點來進行發展，更多的是打著物流名義跑馬圈地、炒賣物流土地資源。這給予了外資企業以發展先機，其中普洛斯、嘉民集團等外資企業早已在我國部署物流地產的全國戰略，其發展勢頭迅猛。這些企業除具有先發優勢之外，對物流運營管理的優勢更是國內企業難以企及。

國際物流地產開發商發展戰略

資料來源：前瞻產業研究院《2012-2016年我國物流地產行業深度調研與投資戰略規劃分析報告》

機遇和挑戰并存

隨著住宅地產“三限”政策的出臺，房地產商們作為后來者，紛紛轉向其他地產領域，此時物流地產才真正開始被房地產企業重視起來。前瞻產業研究院地產行業研究員劉小紅認為，物流地產投資熱潮的襲來并不僅受住宅地產發展受限的影響，其中物流設施的供不應求是各開發主體躍躍欲試的原動力。目前我國的國際標準倉庫總存量為1300萬平方米，僅相當于美國波士頓一個城市的水平，且其中60%位于一線城市。

前瞻產業研究院數據監測中心的監測數據顯示，2011年北京、廣州、濟南等城市的倉儲價格同比增長了20%-30%，而上海的不少大型倉儲的租金更是上漲了近50%。而隨著2011年全球制造業的復蘇和國內消費市場的急劇增長，環渤海、長三角、珠三角地區的倉儲空置率一直處于下降區間，很多地區甚至出現“一庫難求”的場面。由此，傳統物流公司和電商企業(阿里巴巴、京東、卓越、當當、凡客等)也大舉進軍物流地產，由“輕資產”向“重資產”轉化。

另外，政策的優惠也在一定程度上刺激了物流地產的發展。2012年2月份，財政部、國家稅務總局聯合發布《關于物流企業大宗商品倉儲設施用地城鎮土地使用稅政策的通知》，對物流企業自有的(包括自用和出租)大宗商品倉儲設施用地，按所屬土地等級適用稅額標準的50%計征城鎮土地使用稅。

對房產商而言，物流地產是一種機遇，更是一種挑戰

前瞻產業研究院地產行業研究員劉小紅認為，相比制造商、零售商和第三方物流企業自建物流地產項目相比，房地產商擁有土地資源，地產項目的規劃設計、建設以及資源的整合等諸多優勢。但房地產商在進行物流地產的開發時，需要避免盲目開發，因為根據目前的狀況物流倉儲設施在5%的空置率下才能保持10%的回報，如果空置率達到15%，利潤就會被擠壓掉。這也意味著物流地產開發商還必須擁有強大的招商能力、充沛的客戶資源以及專業的服務品質，這些因素會對后期的投資回收造成關鍵影響。這也是我國的物流地產商們需要向國際物流地產商學習之處。因此，物流地產不僅是我國房地產商面臨的機遇，更是對其綜合實力的一種挑戰。