行業主要上市公司：萬科A(000002)、保利地產(600048)、新城控股(601155)、招商蛇口(001979)、綠地控股(600606)、華僑城A(000069)、龍湖集團(00960.HK)

本文核心數據：房地產行業IPO歷程、房地產行業上市企業匯總、房地產行業IPO排隊情況等

房地產行業概述

房地產業是指以土地和建筑物為經營對象，從事房地產開發、建設、經營、管理以及維修、裝飾和服務的集多種經濟活動為一體的綜合性產業，是具有先導性、基礎性、帶動性和風險性的產業。

根據《國民經濟行業分類》(GB/T4754-2017)，房地產業屬于K門類，包括四個小類，房地產開發經營：K7010;物業管理：K7020;房地產中介服務：K7030;房地產租賃經營：K7040。根據《上市公司行業分類指引》(2012年修訂)，房地產業行業代碼為“K70”。

——供給端：商品房待售面積庫存進一步提高

2022年以來，房地產行業市場景氣度延續2021年下半年以來的低迷態勢，商品房待售面積(竣工未售項目)庫存進一步提高，截至2022年8月底，待售面積規模為54605萬平方米，累計同比增長7.96%。

——需求端：全國商品房銷售面積與銷售金額規模上升減慢

總體來看，我國商品房銷售面積與銷售金額在2010-2021年期間呈現上升態勢，但上升速度減慢。2017年我國商品房銷售面積突破16億平方米，銷售金額突破13萬億元。2017 -2021年期間銷售面積與銷售金額均維持在較高區間，其中銷售面積的上升幅度較小，銷售金額保持一定的上升規模。截至2022年8月份，我國商品房銷售面積為8.79億平方米，銷售金額為8.6億元。

——房地產行業前景清晰

自2016年底，中央經濟工作會議首次提出堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位之后，“房住不炒”也在2017年10月被寫進中共十九大報告中。

在2022年10月16日中共二十大報告中，在“增進民生福祉，提高人民生活品質”的大框架下闡述了房地產發展方向，具體提出：堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。二十大報告的再次強調彰顯政策定力，同時也意味著“房住不炒”將成為我國長期堅持的房地產行業定位，接下來房地產發展的落腳點將更多聚焦在保民生、提品質上。

房地產行業IPO發展史

我國房地產行業IPO的主要發展階段可以分為三個階段：大規模A股上市期(1990-2003年)、赴港上市主流期(2004-2019年)、物業管理崛起期(2020年至今)。

——階段1：大規模A股上市期(1990-2003年)

中國住房商品化改革在上世紀90年代提速。1998年7月，國務院發布《關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》，宣布從同年下半年開始全面停止住房實物分配，實行住房分配貨幣化，首次提出建立和完善以經濟適用住房為主的多層次城鎮住房供應體系;2002年4月，《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》叫停了沿用多年的土地協議出讓方式，要求商業、旅游、娛樂和商品住宅等各類經營性用地，必須以招標、拍賣或者掛牌方式進行公開交易。從此土地市場開始從劃撥、協議“暗箱操作”走向拍賣“陽光操作”，中國的商品房市場正式啟動。目前在資本市場上較為活躍的主流房企幾乎都成立于這一時期，如碧桂園、恒大、融創、龍湖等。同時，1990年12月、1991年7月，上海證券交易所、深圳證券交易所成立，成為中國資本市場建立運行的起點。

在此階段，中國房地產行業的IPO特征為：房地產企業開始通過IPO進入資本市場，這一階段的IPO以A股上市為主;主要IPO企業包括：萬科、中海、越秀、華潤置地、金地等。

1990-2003年間，我國房地產企業上市資本運作拉開序幕，房企A股上市較為順暢。1991年1月29日，萬科A以14.58元的價格掛牌深交所，股票代碼000002，成為中國第一家上市的房地產企業，也是深圳證券交易所第二家上市企業。

1992年8月20日，作為第一家以香港本地業務通過香港聯交所審查直接上市的中資企業，中國海外發展(簡稱：中海)上市共發售8.2億股股票，集資8.4億港元。

1996年11月8日，華潤置地于在香港聯交所上市，股票代碼1109.HK，首開中國內地房地產公司香港上市先河。

2001年4月12日，金地集團，股票代碼600383，正式在上海證券交易所掛牌上市，同年進入北京市場，開啟了全國化布局。

1990-2003年間，我國房地產企業共上市104家，其中A股上市92家，H股上市12家。

——階段2：赴港上市主流期(2004-2019年)

2003年房地產市場出現過熱，中國房地產行業調控逐步開啟，并經歷了十多年的政策調控階段。在國內融資環境總體不斷收緊的情況下，相比于A股上市，港股上市相對而言門檻較低，擁有成熟的金融監管體系、便捷的海外集資方式、發行價沒有限制及股權轉讓容易等優勢，該階段內地房企多選擇赴港上市。

在此階段，中國房地產行業的IPO特征為：國內融資環境收緊，A股房地產企業新鮮IPO血液較少，大量房地產企業選擇赴港上市;主要IPO企業包括：碧桂園、龍湖、金茂、雅居樂、富力等。

2003年6月央行發布《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》，要求開發貸自有資金不低于開發項目總投資的30%;購買2套及以上住房的，應適當提高首付款的比例。

2004年8月，證監會發布《關于首次公開發行股票試行詢價制度若干問題的通知》，對新股發行定價方式進行改革，新股發行暫緩。

2005年3月，國務院出臺了《國務院辦公廳關于切實穩定住房價格的通知》，提出了八條穩定住房價格的政策，又稱老國八條，以抑制住房價格過快上漲，促進房地產市場健康發展;同年，出臺了《關于做好穩定住房價格工作的意見》，又稱新國八條，要求各地區、各部門要把解決房地產投資規模過大，價格上漲幅度過快等問題作為當前宏觀調控的一項重要任務。

2005年4月，證監會發布《關于上市公司股權分置改革試點有關問題的通知》，股權分置改革試點啟動，期間新股發行再度暫緩。

2005年7月，富力地產在香港聯合交易所主板正式上市，股票代碼02777.HK，首個交易日中，成交量達到617萬股，總成交額約6863萬港元，市值超200億港元，成為在香港H股上市集資額最高的中國內地民營企業。

2006年5月，《關于調整住房供應結構穩定住房價格的意見》提出了六條意見以進一步加強市場引導和調控。把調整住房供應結構、控制住房價格過快上漲納入經濟社會發展工作的目標責任制，促進房地產業健康發展，該政策又稱為國六條。

2006年7月，保利地產，股票代碼600048，在上海證券交易所正式掛牌上市，是中國股權分置改革后重啟IPO市場的首批上市企業之一，成為IPO重啟后首批企業中的第一家房地產上市公司。

2007年4月，碧桂園在香港聯交所主板掛牌上市，上市當天市值1189億元港元。

2010年1月，《關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》(國十一條)提出了包括加大保障性住房供應、抑制投資投機性購房等十一條措施。正式確定了2010年樓市政策基調，表示政府遏制房價過快增長的決心和強硬態度。

2016年，面對房地產行業的大熱局勢，政府再次對地產行業進行了新的“官方定位”：2016年12月19日，經濟之聲《央廣財經評論》報道“房子是用來住的，不是用來炒的”，這是12月14日公告在北京召開的中央經濟工作會議上提出的“促進房地產市場平穩健康發展”的定位。

2004-2019年間，我國房地產企業共上市137家，其中A股上市14家，H股上市123家。其中，在2009年過后，A股僅有3家房地產企業IPO上市。

——階段3：物業管理崛起期(2020年至今)

在國內融資環境收緊、疫情影響等因素的影響下，2020年至今，僅有3家房企在香港上市;前兩家在A股上市的房企還要追溯到2019年的中新集團以及2015年的招商蛇口。相比于房地產企業IPO的落寞，隨著物業管理行業社會地位和市場認可度的日益提升，國家相關部委密集出臺多項支持物業管理行業發展的政策，加大整治規范力度，為行業發展不斷創造利好政策環境，物業管理企業的IPO之路在正在近幾年悄然延展。

在此階段，中國房地產業的IPO特征為：房地產企業IPO稀疏，物業管理成為IPO熱門;主要IPO企業包括世茂服務、華潤萬象生活、金科服務、特發服務等。開始介入房地產業市場的物業管理企業有龍湖智創生活、融匯悅等。

2020年5月，建業新生活在香港聯合交易所主板上市，股票代碼9983.HK。2022年上半年財報顯示，上半年，公司實現營業收入15.65億元，同比增加0.1%;實現凈利潤3.01億元，同比增長11.3%;歸屬股東凈利潤2.89億元，同比增加11.4%。

2020年10月，世茂服務在香港聯合交易所上市，股票代碼為00873.HK。世茂服務為世茂集團旗下的綜合物業管理及社區生活服務提供商，擁有超過15年的物業管理經驗。公司重點布局長三角、環渤海、華南與中西部四大核心高能級城市群。按合約項目計算，公司業務覆蓋中國26個省份108個城市，77%的在管項目位于一線、新一線及二線城市，物業類型涵蓋住宅、政府及公共設施、學校、康養中心及醫院、機場候機室貴賓廳等多元業態。

與世茂服務同時，2020年10月，由合景泰富分拆而來的全業態智慧服務運營商——合景悠活在香港上市，股票代碼為03913.HK。截至2022年6月30日，合景悠活已進駐147個城市，在管面積及合約面積分別為21420萬平方米及28580萬平方米。

2021年6月，越秀服務在香港上市，股票代碼為6626.HK。公司半年報顯示，2022年上半年，越秀服務新增的管理面積544萬平方米，其中關聯方的占比是45.5%，第三方占比54.3%;新增合約面積501萬平方米，其中關聯方的占比是22.7%，第三方占比77.3%。

2021年12月，國務院發布《“十四五”城鄉社區服務體系建設規劃》。鼓勵有條件的地方引進專業化物業服務，建立健全業主和物業服務企業雙向選擇機制;完善城市居民委員會組織體系，指導和監督業主委員會、物業服務企業依法履行職責。

2022年5月，民政部、中央政法委等九部門聯合發布《關于深入推進智慧社區建設的意見》。提出“到2025年，基本構建起網格化管理、精細化服務、信息化支撐、開放共享的智慧社區服務平臺”，“健全完善政府指導、多方參與的智慧社區建設資金投入機制，鼓勵社會力量參與“互聯網+社區服務”，創新提供服務模式和產品。”

2022年9月，萬科集團分拆旗下萬物云在香港上市，股票代碼為2602.HK。萬物云的前身是萬科物業，是中國領先的物業管理服務提供商，2021年實現收入為237.05億元，于2021年在中國物業管理服務市場中排名第一。

截至2022年10月，我國物業管理上市企業共67家，其中港股61家，A股6家。

——現狀總覽

1991年萬科在深圳交易所上市，拉開了我國房地產行業逐鹿資本市場的序幕。截至2022年10月，我國房地產行業在A股與H股上市企業已有200余家，其中房地產開發企業A股上市106家，H股上市79家;物業管理企業A股上市6家，H股上市61家房地產;房地產租賃經紀企業A股上市3家，H股上市1家。

房地產行業IPO展望

截至2022年10月18日，目前籌備上市并且上市程序有實質進展的房地產行業企業共有3家，分別是融匯悅生活、潤華智慧、龍湖智創生活，均為物業管理企業。

招股書顯示，2019年、2020年、2021年全年，龍湖智創生活分別實現收入約43.69億元、64.68億元、110.56億元;融匯悅生活的實現收入約2.24億、2.41億、3.01億;潤華智慧健康服務實現收入約3.97億元、4.86億元及6.01億元。其中，龍湖智創生活營業收入最高，規模為其他兩家企業的10-30倍;融匯悅的毛利率最高，近三年穩定在30%左右。

雖然房地產行業發展前景清晰，房地產行業企業爭相搶灘IPO，但隨著我國注冊制愈發規范、IPO審核愈發嚴格、國家政策愈發收緊，房地產行業企業的IPO之路仍然會充滿艱難險阻。因此，房地產行業企業更需要正視IPO工作，除了項目組自身的努力外，在IPO募投可研、IPO細分市場研究、IPO工作底稿整理等需要專業人士參與的領域也要合理地借助第三方機構的力量。

如中國領先的IPO咨詢服務專家前瞻產業研究院，其深耕行業研究20余年，大量研究成果被各大招股書頻繁引用(2021年，引用前瞻產業研究院數據的IPO企業數量達到105家，占2021年A股IPO企業總數的20%)。其旗下的IPO事業部更是致力于為各IPO項目組提供一站式的行業研究服務，在提供完備的IPO細分行業研究支持的同時還能提供IPO募投可研、IPO工作底稿咨詢等中國領先的IPO咨詢服務。

了解更多房地產行業發展情況，請參考前瞻產業研究院《中國房地產行業市場需求預測與投資戰略規劃分析報告》，同時前瞻產業研究院還提供產業大數據、產業研究、政策研究、產業鏈咨詢、產業圖譜、產業規劃、園區規劃、產業招商引資、IPO募投可研、IPO業務與技術撰寫、IPO工作底稿咨詢等解決方案。

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