房地產開發商正在大規模轉型，轉型成功者勝，失敗者離開市場。此次轉型與以往不同，以往是現金流管理與市值管理，現在則是內在基因的根本改變。

復星集團CEO梁信軍最近表示，房地產在未來6到8年內逆轉，即使地方政府極力保持土地價格平穩，以償還高額負債，但未來3到5年土地價格仍然會到達平衡點后開始逆轉。梁信軍考慮清楚，做蜂巢城市，跟傳統的地產開發模式拉開距離。

所謂蜂巢城市，第一個差別就在于項目為城市提供的功能，不是簡單的居住功能辦公功能，而是要有城市的核心功能。但是，城市核心功能的定義仍然是模糊的，復星在養老地產、醫療領域方面的大手筆投資為核心功能點題。梁信軍直接了當地說，“我覺得6到8年內，大健康就會成為中國第一大行業”，“如果你過去一直碰房地產，為何不去碰碰大健康，從培訓教育、研發、醫藥制造、醫藥批發到零售，醫院下游到養老，再到醫療，整個健康大的產業支付，保險，支付渠道等等整個環節我覺得非常大的體量，很多人是可以做的”。

單純讓人居住、讓人購物的住宅地產、商業地產顯現頹勢，住宅的剛性需求與改善型需求隱現玻璃天花板，需要安全感的人大批移民，對制度的剛性需求超過了中國城市住宅的吸引力;而大批進城的新居民，需要一個長期的財富積累過程，才能形成新的購買力。商業物業則受到電商、同業競爭的巨大沖擊，寫字樓在到處建新區、企業動輒圈地自建的中小城市，簡直是在往脖子上套彈殼。地方政府并不是維持地價的萬年定海神針，土地收入對財政固然十分重要，但在貨幣緊縮、企業負債率高企、居民預期不明確時，地方政府也不能直接掏出居民的錢包穩定地價。

房地產需要新引擎，新引擎就是與中國的稀缺資源相結合。

確實，中國制造業產能嚴重過剩，但過剩的背面，是很多資源嚴重稀缺。如藍天白云的干凈環境的稀缺，今年3月29日，3月29日，開發商在鄭州市綠城廣場分發欒川縣老君山的新鮮空氣免費體驗，不少市民來此吸氧，20袋新鮮空氣很快被一吸而光。

一個個小城市不斷吸納人口，花極大的氣力與資本填平河汊，建起高樓大道，堵塞交通，以為這才是現代的象征，殊不知在一手摧毀自己的環境競爭力，將自己與其他大城市放到同一平臺上競爭，在吸引總部經濟、建立“外灘金融園區”時，缺少人才資金配套的短處畢現，這種不自量力的行為獲得了GDP與高額負債，使這些城市在競爭中處于完敗地位。中國不需要那些星羅棋布的金融城，需要的是立足于當地的完善的金融服務業，恰恰在這一方面，各地乏善可陳，基本上處于同質競爭的尷尬局面。

所謂旅游地產，就是在日常生活之外在家庭再開一個窗口，這個窗口提供的是平常大都市中難得一見的休閑體驗，是笙歌曼舞、小橋流水、綠樹成蔭，是仰頭即風景，給好友、家庭相聚休息的空間，細致的服務體現在所有的上網、交通、交通規劃、家庭與家庭之間的距離等細節處，國內能夠略具規模、象些樣子的旅游地產并不多，兩南“云南、海南”個別區域可以稱得上宜居宜旅。

無論是現在還是今年幾十年，中國最稀缺的是教育、養老等服務業，房地產與這些稀缺服務業的結合，綻放出奇葩。房屋成交低迷時，城市學區房逆勢堅挺：上海市靜安區，一套破舊的小戶型二手學區房單價可達8萬~10萬元/平方米。更夸張的北京，一套靠近北京市第二實驗小學的學區房報價甚至超過30萬元/平方米?！兜谝回斀浫請蟆穲蟮腊簿涌图瘓F的數據顯示，北京學區房去年一年的漲幅高達35%，均價已超過4.5萬元/平方米；上海學區房均價逼近4萬元/平方米，過去一年的漲幅約為20%，高于上海全城二手房價16%的平均漲幅。房產質量不高，房價卻堅挺無比，不是這些老房子本身有什么優勢，而是這些房地產享受了稀缺的優質教育資源溢價。對學區房最重大的打擊是，地方政府改變入學規定。

與學區房同樣稀缺的房產是養老地產，享受政府補貼的優質養老院需要排隊十年以上，而其他高檔養老園則以保險、保證金等方式，在沒有產權的情況下享受著每平方米1萬元以上的高價。社會養老院保持贏虧平衡不易，而大型養老地產回收了滾滾的現金流，再過十年養老資源更加稀缺，養老地產將享受高昂的養老服務溢價。

其他稀缺資源包括體驗式商業地產，以及擁有豐富產業集群經驗的產業園地產等等，房地產轉型的過程，就是與社會稀缺資源結合，開發商轉型為特色服務商的過程。

房地產開發商轉型，他們不僅要建房、建城，甚至提供部分政府職能，設置學校、醫院、環境等，跨過這一步，房地產開發商將能立于不敗之地。人可以不買房子，但不可能不需要服務。