房地產市場不會崩盤，黃金時代已經過去，進入白銀時代。

黃金時代伴隨著廣義貨幣發行量的大幅上升，十年內貨幣發行量擴大5倍，房地產均價大致上漲5倍。未來房地產市場進入白銀時代，貨幣大規模發行的可能性不大，但貨幣購買力隱性縮水，依然支撐著房地產的底盤，隨著預期的模糊，以及房產信息聯網等利空消息的出臺，房地產市場出現區域性與結構性分化。

區域性分化已經十分明顯，不同城市的房地產預期有天壤之別，鄂爾多斯、溫州等地承受房價下降的痛苦，鄭東新區、保定等城市開發商則數錢到手軟。

資源集聚城市房地產受剛性支撐，因此一線城市與區域性核心城市，仍然是房地產安全墊最厚的地方。另一些城市則受益于高鐵時代，導致城市地位急劇提升，如鄭州與武漢，因地利之便高鐵時代的地理中心，航空時的樞紐，成為國內重要經濟引擎。大城市周邊的一些小城鎮則受益于城市群概念，與大城市軌交半小時，迅速融入大城市經濟圈，房價大幅提升。保定3月、5月房價環比漲速位居全國第一，就是拜京津冀一體化、北京資源外溢所賜。根據保定市住建局的數據，去年，當地共辦理商品房預售合同登記備案14786套，今年3月1日至24日就辦理了3474套，不到一個月的備案數量相當于去年的近四分之一。另一個小鎮昆山，無論是產業還是文化，已經與上海越來越緊密。

從英國的工業化進程看，除了倫敦以外，以貿易帶動的沿海城市與重要工業城市，是發展的核心城市，而巴黎與東京則是法國、日本高鐵行業的受惠城市。中國同樣如此，沒有具有全國影響力的支柱產業，沒有便捷的軌道交通的小城市，不可能成為城鎮化過程中的受惠城市。

人口與資金逃離的城市，單純靠能源或者中低端制造業，實體經濟發展不濟，如果此前房地產發展過于激進、民間金融杠桿過長，房地產市場不是已經崩潰，就是處于崩潰的邊緣。

以鄂爾多斯為例。《中國經濟周刊》2012年9月報道，據鄂爾多斯市政府提供的數據，2011年前11個月，鄂爾多斯市新開工1005.9萬平方米住宅，加上前兩年的續建項目，共有2225.3萬平方米。鄂爾多斯房價從高位迅速回落到3000元上下，此前鄂爾多斯最貴的房子單價曾經高達2萬/平，鄂爾多斯成交量大幅下挫七成。鄂爾多斯房價，只有跌到民間的真金白銀浮出水面，投資者破產的破產，清算的清算，而當地人擁有無貸款房屋、價格低到再也不愿意出手售房時，才算進入真正的底部。

中國各個城市情況大不相同，沒有適用于全國的統一的鐵律。溫州、鄂爾多斯、常州等地房價下降，不會引發交易量上升，但資源、人才、權力集中的大城市剛好相反，房地產價格下跌將引發交易量大幅反彈。讓北京、上海市中心的房價下跌三分之一，再放開戶籍與入學限制，當地的房地產成交量一定會像火箭般竄升。

房地產結構性分化暗流涌動，一些開發商早已開始轉型，而另一些開發商在住宅與商業物業中苦苦掙扎，最后不得不出售公司資產保衛家庭財富。

單純讓人居住、讓人購物的住宅地產、商業地產顯現頹勢，住宅的剛性需求與改善型需求隱現玻璃天花板。高凈值的富裕投資者減少對房地產的投資，大批進城的新居民，需要一個長期的財富積累過程，才能形成新的購買力。商業物業則受到電商、同業競爭的巨大沖擊，寫字樓在到處建新區、企業動輒圈地自建的中小城市，簡直是在往脖子上套絞索。

房地產的新引擎就是將房地產與稀缺資源結合，以房地產之殼裝載其他稀缺資源。華夏幸福以房地產裝完整的產業鏈，而萬達正在進行基因改良，越來越多地注重與旅游與文化，注重城市中居民的完美休閑與體驗。

所謂旅游地產，就是在日常生活之外在家庭再開一個窗口，這個窗口提供的是平常大都市中難得一見的休閑體驗，是笙歌曼舞、小橋流水、綠樹成蔭，是仰頭即風景。無論是現在還是今年幾十年，中國最稀缺的是教育、養老等服務業，房地產與這些稀缺服務業的結合，綻放出奇葩。房屋成交低迷時，城市學區房與高檔養老院逆勢堅挺。房地產開發商轉型，他們不僅要建房、建城，甚至提供完備的服務職能，設置學校、醫院、環境等，轉型為特色服務商，跨過這一步，房地產開發商將能立于不敗之地。

未來，影響中國房地產市場最大的因素是貨幣、稅收，而目前房地產正在轉型、分化，在艱難中找準白銀時代的方向。