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開發(fā)商“虧本賣房”釋放啥危險信號?

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20 張平 ? 2015-01-22 08:51:18  來源:搜狐博客 E506G0

近日,杭州一個名叫之江九里的新樓盤公開打出了“虧本賣房”的口號,這是一個令人錯愕的消息——之前的杭州樓市明明因取消限購而著實火了一把,銷售量甚至再度出現(xiàn)了井噴的局面。如今開發(fā)商虧本賣房難道是市道又轉(zhuǎn)向了嗎?

一直以來杭州樓市都是全國房地產(chǎn)市場的風(fēng)向標(biāo)。2012年3月,杭州曙光之城樓盤就首先喊出了“虧本賣房”的口號。2014年2月,又是杭州德信房產(chǎn)一個項目的降價,打響了馬年降價的第一槍,全國房地產(chǎn)市場也自此進入了寒冷的冬天。

與先前不同的是,這一次喊出降價的并不是德信房產(chǎn)這樣的中小民營房企,而是頗具實力的房企——華潤和新鴻基合作的項目“之江九里”,打出“虧本賣房”的口號。與此同時,另一家香港地產(chǎn)巨頭的項目“云荷廷”也以1.9萬元/平方米的價格對外銷售。

有專家曾推算,“之江九里”所處的地塊,是華潤、新鴻基在2009年以27.7億元高價拿下的“地王”,折合樓面價格達(dá)到1.53萬元的“面粉”做出了1.8萬元的“面包”,若再加上拿地至今的資本成本、建筑成本,開發(fā)商虧本已板上訂釘。

平心而論,作為一家大型房企,華潤置地的資金面似乎并不緊張。公司2014年中期報告說,截止6月底,公司凈有息負(fù)債率55.4%。在報告期內(nèi),可獲得224億貸款額度。這相較于國內(nèi)很多房企來說,這樣低的負(fù)債率應(yīng)該算是狀態(tài)良好;并且看起來,如果公司急需流動資金,去向銀行借貸也不成問題。那么作為大型開發(fā)商的華潤和新鴻基此時為啥要“虧本賣房”呢?

開發(fā)商“虧本賣房”釋放啥危險信號?

首先,華潤置地想騰出更多資金,投資全國最熱門的區(qū)域。自打2014年市場回暖后,華潤便開始大手筆拿地——在廣州花了30億,南京12億,合肥10億,濟南20億。而近期最著名的是豐臺花鄉(xiāng)白盆窯“巨無霸”地塊,以86.26億元的成交價成為新晉總價地王,它就是華潤置地和平安聯(lián)合拍得。

在全國重要城市耗費了龐大的資金流后,華潤高層發(fā)現(xiàn)杭州畢竟是二線城市,它的經(jīng)濟吸附人口能力終究有限,面對二三線城市不樂觀的未來,到底是抱樸守拙,還是丟車保帥,很明顯華潤置地選擇第二種,騰挪更多資金,去熱門城市賺大錢。

再者,政府松綁限購,央行松綁房貸,甚至貨幣放水等這些“春藥”都已失效,大型房企并不看好二三線城市未來房價。當(dāng)前,樓市泡沫巨大,高房價已成為國民經(jīng)濟不能承受之重。最可怕的是,連續(xù)十年高房價基本把中國家庭幾代人的現(xiàn)金流都榨干了,無論是投資性需求還是自住型需求,都已基本枯竭。國內(nèi)70城市房價自去年5月起連跌至今,房價拐點已無爭議。而對于華潤地產(chǎn)來說,現(xiàn)在虧本賣房,總比將來賣不出去要好得多吧!

最后,杭州巨量商品房庫,2015年房價根本漲不上去,弄不好還會套住開發(fā)商的現(xiàn)金流。數(shù)據(jù)顯示,2015年初杭州待售的住宅地產(chǎn)達(dá)15萬套,這還不包括沒領(lǐng)到預(yù)售證的隱性存量。實際上,這個數(shù)量如果放在北京和上海都需要相當(dāng)時間來消化。而即使在火爆的2013年,北京的商品房銷售才只有8萬套不到,所以華潤地產(chǎn)看到杭州商品房價格已大勢已去。能夠選擇微虧出局,也是明智之舉。

大型開發(fā)商“虧本賣房”釋放出一個危險的信號,一方面政府對房地產(chǎn)的松綁效果不彰,全國房價大調(diào)整之勢已經(jīng)難以避免,只是一線城市來得稍晚一些。另一方面由于過去幾年,各地開發(fā)商品房大躍進,使得商品房已現(xiàn)過剩,而去庫存將是2015年開發(fā)商們的主旋律。更為可怕的是,一旦一線城市房價都出現(xiàn)暴跌,那么開發(fā)商們的最后一塊避風(fēng)港都會消失殆盡!開發(fā)商“虧本賣房”即是對二三線城市房價的悲觀,更是對未來的迷茫。

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