3月30日，央行與財政部等部委聯合行動，分別從金融和財稅角度提出了支持房地產的“新政”。央行、住建部與銀監會政策是，重點支持改善性住房貸款需求，對于商業貸款的二套房，首付比例降至40%;對于公積金貸款的二套房，首付比例降到30%。

同時，財政部政策是，購買2年及以上非普通住房對外銷售的，按照其賣房收入減去購房價款后的差額征收營業稅;2年及以上普通住房對外銷售的，免征營業稅。

業內人士表示，一日之內同時推出針對消費性住房的金融和財稅政策，說明中央政府意在剌激房地產消費需求，進而帶動房地產投資和土地銷售。而筆者覺得，這次330房產新政`，意味著當局已不再淡定，決策層希望通過一系列的房產新政，達到穩定經濟增長、控制地方債務的風險的目的。

其實，最先對樓市松綁的是地方政府，因為地方政府對土地財政最為依賴。自去年以來，除了少數一線城市之外，各地紛紛放棄限購限貸政策，通過自救方式來刺激本地房地產市場。雖然在放松政策后銷售狀況有所改變，但市場活躍狀況難以持續，今年1-2月份各地房地產出現了罕見的“價跌量減”的現象。

國家統計局最新的2月房地產數據顯示，70個大中城市中，與去年同月相比，新房和二手房價格下降的城市有69個，持平的城市有1個。與上月相比，新房價格下降的城市有66個，上漲的城市有2個，持平的城市有2個。二手房價格下降的城市有61個，上漲的城市有5個，持平的城市有4個。從成交量看，70個大中城市新建商品住宅2月份銷量比上月減少近10萬套。

那么這次中央政府推出的330房產新政能否使國內樓市調整出現大逆轉呢?筆者認為，從短期來看，樓市下滑的壓力會有所緩解，因為鼓勵組合貸以及二套房首付比例的下調力度超預期，房地產市場短期回暖的可能性比較大。但從中長期來看，政府的各項政策只能維持一段時間，長期國內樓市還將走回市場化的道路。

其一，剛需入市已經進入了下降通道，即使國家放開人口生育政策，也遠水解不了近渴。目前的狀況是，一方面我國的老齡化社會已經形成，很多大中城市老年人口占到了總人口的四分之一。剛需對房地產需求的紅利正在消失。另一方面，房地產經歷了十多年的上漲，一線城市居民買不起房，二三線城市居民的房產擁有量已趨于飽合狀態。在這種情況下，剛需入市的數量已經遠遠不及2009年了。

此外，從表面上看，330新政是鼓勵剛性消費群體入市，但在經濟通縮壓力日顯的背景下，消費性需求不會因為新政而出現爆發式增長。相反在房產稅預期下，改善性住房需求可能出現既買新房，又賣舊房的行為模式，這也難以解決當前各地房產供大于求的不利局面。

其二，在房地是“量價齊升”的情況下，央行要求各大銀行放松對個人房貸的束縛，肯定會受到熱烈響應。而這次一方面是在利率市場化的情況下，倘若給個人貸款長期較低利率，無疑會使銀行存貸利差受到擠壓，銀行方面未必肯接受。另一方面，銀行不良貸款率急速上升，且在當前房地產下行周期的影響下，銀行業不得不考慮到放貸的風險控制問題。所以即使上面有新政，下面未必肯真正不打折扣的照搬執行。

其三，從2013年下半年以來，房地產的賺錢效應正在逐步消失。330房產新政雖然能激起少數剛需入市，但房產在居民資產配置中的比重已經大幅下降。過去人們投資的渠道有限，只能貸款去抄房，現在隨著互聯網金融產品、銀行理財產品、債券市場、股市的賺錢效應的回升，大家發現投資一點小錢照樣也能獲得不錯的高收益，根本無需動輒數百萬的資產去買房。所以房產造富時代已經終結，剛需最好不要去接房價下落的快刀。

其四，本屆政府早已放棄了房地產作為支柱產業的思路。新思路是雙軌制，就是政府負責對中低收入群體托底，其他都將交給市場來決定。所以本屆政府一直以來還是鼓勵消費屬性，而不是投資屬性的購房者入市。而我們看到的330房產新政，也并沒有為投資投機者大開方便之門，因為誰都知道房地產過度金融化的可怕后果。

330房產新政出臺后，將會給房地產市場帶來些許回暖之氣。但是畢竟國內房地產經歷了十多年的上漲，需要有一段調整回歸的過程。政府部門雖可以延遲其調整的時間，但不可能讓高房價永遠只漲不跌。從這次房產新政來看，政府部門只是希望引入更多的改善性住房群體來延緩高房價破裂進程，避免經濟和金融的雙重危機發生。而在此期間入市的購房者，應該慎之又慎，房產造富的時代已經終結了。