作者|瓦松 來源|新老年洞察(ID：NewagingProX)

正文：

2019年1月底，海南省政協發布了《進一步加強“候鳥群體”服務管理發揮“候鳥人才”作用的調研報告》顯示，2017年10月1日至2018年4月30日海南候鳥人口為164.77萬人，其中60歲以上老年人口占比約56.62%;在此期間，三亞候鳥人口數達41萬人，以60歲以上老年人口占比為基準，初步預估三亞銀發候鳥族人數在23萬以上。

2020年10月初，攜程旅游發布的2020“候鳥老人”避寒游數據顯示，三亞仍是他們避寒游熱選目的地，且有出發時間早、人數勝去年的趨勢。

在該旅居背景下，選擇何種旅居居住方式將是這群銀發候鳥族需要核心解決的問題。

基于此，NewAgingPro團隊瞄準了旅居三亞的銀發客群，研究了約150組來自北京、上海、黑龍江等省市的客戶，分析他們現有的旅居居住方式、旅居居住決策影響因素及理想的旅居居住需求，我們發現銀發候鳥族們在旅居居住上具有如下特征：

一.

三亞銀發候鳥族現有旅居居住方式選擇

數據來源：NewAgingPro新老年洞察

旅居時，他們選擇的居住方式：星級酒店>親友安排>社區租賃>民宿>購置不動產

現階段，三亞的銀發候鳥族旅居以住宿星級酒店為主，他們會優選五星、四星級酒店;其次是接受親友的安排(與親友同住/借住親友的房屋)，再次是社區租賃，他們選擇在當地租賃房屋解決住宿問題;整體調研客群中，已經在三亞購置不動產的客戶占比約5%。

數據來源：NewAgingPro新老年洞察

是什么促使他們選擇這種居住方式?

——子女安排：子女直接在網絡上幫他們預定酒店、民宿或租賃房屋，銀發候鳥族之后可直接辦理入住;該種方式一是提升了對互聯網適應度不高的銀發候鳥族出行的便利度;二是他們基本默認子女在這方面比自己做的好，在居住方式選擇上更有經驗。子女在預定住宿方式時，也會考慮銀發候鳥族旅居時的舒適度和安全性，從而優先考慮環境較好的四星、五星級酒店。

數據來源：NewAgingPro新老年洞察

——朋友安排：該方式由以下兩種情景主導：①朋友在三亞有房，銀發候鳥族可選擇暫時與朋友家共同居住，或借住朋友的房屋;②朋友在三亞有固定居住地點，銀發候鳥族選擇與朋友共同居住。他們認為這種方式可以提升適應當地環境的速度，且更有生活氛圍感。

——旅行團安排：通過報團等方式旅居，該種方式以酒店居住主導，且調研結果結果顯示旅行團出行，入住三星級酒店概率較高。

數據來源：NewAgingPro新老年洞察

——自己安排：該部分銀發候鳥族選擇自己安排居住方式，以星級酒店、租賃房屋和聯系親友等方式主導;他們以居住環境、服務為核心關注點選擇入住酒店，以生活便利度為主要需求選擇社區租賃、聯系親友，他們渴望旅居居住點有家的氛圍、有熟人，可以幫助他們盡快適應當地環境。

數據來源：NewAgingPro新老年洞察

二.

三亞銀發候鳥族現有旅居居住優劣勢比較

■ 星級酒店

優勢(Advantage)：居住環境好，服務有保障，讓銀發候鳥族們可以很快在旅居地安定下來。

劣勢(Weakness)：入住酒店最大的不足是缺少生活氛圍，無法滿足他們的基本生活需求(如洗衣做飯等)，且消費水平偏高;從下圖統計的各等級酒店標間的基礎報價來看，酒店入住費用約1.3-2萬元/月，對銀發候鳥族的經濟狀況要求較高。

銀發候鳥族對各級別酒店的優劣勢感知：

三星級酒店：選擇三星級酒店入住的銀發候鳥族占比極少;它的優勢在于可選范圍廣，可挑選居住環境好、生活便利度高的點入住;劣勢一是安全性無法保障，二是無法滿足基本生活需求，如一日三餐等配置，三是服務質量不及四、五星級酒店。

四星級酒店：居住環境與服務優于三星級酒店，缺點在于缺少生活氛圍(配套設施差、餐飲結構單一等)，服務質量無法保障，且消費水平高。

五星級酒店：五星級酒店多有比較優越的環境，能夠滿足他們親近自然的需求，綜合條件優于三、四星級酒店，缺點在于缺少居家氛圍，部分酒店配套設施不足，且飲食結構較為單一。

■ 民宿

可將其歸結為酒店一類，其優劣勢明顯：

優勢(Advantage)：居住環境可選擇性強，多數民宿客戶反應民宿更有居家氛圍，環境佳，活動起來更自由。

劣勢(Weakness)：核心點是服務質量無法保障，生活便利度(交通、洗衣晾曬等)受影響，“不是自己的房子”，生活支出偏高。

■ 親友安排

優勢(Advantage)：生活便利，熟人推薦更放心;多數銀發候鳥族在朋友的幫助下，可以很快的實現過渡(如從酒店向社區租賃方向轉化)或融入當地環境，且與親友互相照應，便于旅居生活的情感交流;另有部分銀發候鳥族表示，該種居住方式性價比高，可節省生活開支。

劣勢(Weakness)：主要的不便表現在生活便利度上，如社區飲食、出行不便利，長時間無人居住，房屋環境較差;另一層不便在于缺少生活氛圍感：“住朋友家不好意思”、“不是自己的房子，很多東西不方便變動”，即長時間居住在朋友家并不讓他們感到自在。

“朋友買房了，自己過去了可以借住，比較居家吧，自己做飯啥的都方便;長時間住不好意思，給錢她不要，就只能給她家里添物品 ——王阿姨

朋友在三亞有房，就住在她家房子里，長住不方便 ——尹阿姨

朋友的別墅沒人住，自己過去就借住一段時間，房子離海近，住的比較舒服，但不是自己的房子，長住不太好 ——鄭阿姨

■ 社區租賃

優勢(Advantage)：各方面優勢較為平均，核心優勢在于可滿足銀發候鳥族群居情感交流(與親友合租，人多熱鬧)以及居家氛圍(做飯、洗衣等基礎生活需求)，且相較于酒店居住而言，社區租賃價格可控(詳見下圖租金統計)，可采用半年租/年租/合租的方式長期持有該空間，整體性價比更高。

數據來源：NewAgingPro新老年洞察

劣勢(Weakness)：一是需要花費時間尋找合適的租住地點，而這個過程并不讓人愉悅：若無實地看房則無法保障租房品質(房屋質量、社區周邊環境等)，而實地看房的過程對銀發候鳥族也是挑戰(交通出行、簽約支付等環節);二是社區不像酒店，具備較為便利的出行服務，從而影響生活便利度。

數據來源：NewAgingPro新老年洞察

■ 購置不動產

優勢(Advantage)：一是可將資產配置、資產傳承與旅居相結合，讓整個旅居行為更有價值感;二是相較于居住酒店、親友安排等居住方式，購置不動產的居住方式生活便利度、自由度高，更有居家氛圍。

“買房住可以作為資產配置，后面不想要了可以賣掉 ——鄧叔叔

買了自己住的踏實，放在那邊也是資產，可以傳承給子女 ——李阿姨

在威海有買房經驗，又有錢，就考慮買房，既可以自己住、保值、又可以給子女 ——小萍阿姨

劣勢(Weakness)：一是需要投入大筆購房資金，對于很多銀發候鳥族來說財務壓力較大;二是新置業的房產，周邊配套和基礎設施需要成熟時間，在這之前生活便利度并不高;三是房屋的異地管理、裝修過程不便，很多銀發候鳥族選擇在原居住地購買或網購裝飾物料后郵寄至三亞;四是部分銀發候鳥族反映當初買房考慮不周，現在親友或家人過來居住，居住空間不能滿足需求(需將客廳等地方改成臨時居住點)。

“買房買太多也沒意思，黑龍江、北京、廊坊都有房，難打理 ——董叔叔

以前覺得買房好，現在因為經濟形勢，覺得租房比較自由，還可以自由行動 ——黎阿姨

現在再選不會買房了，租房子更合適，因為1年住不了多久，又不想租給別人 ——胡老師

三.

三亞銀發候鳥族意向的旅居居住方式

基于以上分析，那么他們理想的居住方式是怎樣的?

數據來源：NewAgingPro新老年洞察

依據調研結果顯示，他們意向選擇的旅居方式與現有居住方式大相徑庭，酒店居住占比極低，而社區租賃因其較高性價比、高群居需求度和生活便利度遙遙領先：對于每年固定去三亞的銀發候鳥族來說，熟悉三亞環境或有租賃經驗后，社區租賃的居住方式性價比高、靈活性強且有安全感(一次租1年或多年，不用再費神考慮居住方式和旅居物品存放)。

數據來源：NewAgingPro新老年洞察

■ 老年公寓：市場需求凸顯，亟待突破季節性客源落差難點

老年公寓因其針對性的產品設計和服務突圍而出，備受銀發候鳥族的認可：

生活環境有保障;老年公寓針對銀發族的心理和生理需求，可提供專業性的生活服務功能，如特色餐飲、基礎醫療、娛樂組織等內容，讓銀發候鳥族可以更省心的享受旅居生活。

產品設計便于銀發候鳥族居住;出于經濟水平、功能實用考慮，他們偏好小而精的公寓產品，1-2居小戶型備受追捧，要求完善的家電、家具配置(電視和空調配置需求度高)，并保障室內外空間的開敞性和交互性。

靈活的支付方式，兼顧短租和長租需求;短租一是可吸引更多銀發候鳥族嘗試產品：對于活力客戶，短租可降低他們被產品支付方式的支配感，提升產品吸引力，而對年紀偏大的客戶而言，未來不可控因素多，短租可促使他們快速做出購買決策。

綜合優勢明顯;老年公寓兼具酒店服務，但性價比更高;兼具社區租賃的居家感，但服務更周到，且服務穩定性強;兼顧親友安排居住的便利，但更有自家居住氛圍。

數據來源：NewAgingPro新老年洞察

但這種面向旅居群體的老年公寓，需要解決季節性客源落差的問題：淡季客群嚴重不足，給運營帶來極大壓力。

銀發候鳥族認為11月至次年3月是三亞最佳旅居時間段，他們抗拒淡季旅居三亞的主要原因有：

氣候炎熱，降低了他們外出活動的動力。

有更好的出行選擇，如北上避暑，回家走親訪友等。

如何改善這種客流季節性不平衡的問題，NewAgingPro認為可以從以下幾點探索：

好奇心驅動：引導未經歷過三亞夏天的銀發候鳥族體驗夏令營，或拓寬夏季客群類型。

利好驅動：人少，物價低，有興趣愛好(潛水釣魚等)，有朋友陪同。

健康驅動：身體健康需要，疲于頻繁出行，由短居向長居轉變。

氣候適應：經歷過南方的高溫氣候，銀發候鳥族逐步適應三亞的夏天，或隨著年齡的增長，銀發候鳥族對氣候熱度不再敏感。

■ 購置不動產：市場紅利褪去，置業決策理性化凸顯真實客群需求

本次調研顯示，約23%的銀發候鳥族意向購置不動產，落后于社區租賃和老年公寓，主要影響因素有以下幾種：

他們認為在現有經濟形式下，置業帶來的資產收益低于預期，加之房屋限購、小轎車進島限制等因素，降低了置業的積極性。

三亞物價上漲迅速，直逼一線城市，這導致三亞宜居指數下降，很多消費外溢三亞周邊縣市，如文昌等(玩在三亞，吃在?？冢≡谖牟?承接部分三亞置業客群。

房子價格懸殊，感覺價格虛高，吸引有錢人，不太想買房 ——寧叔叔

玩在三亞，住在瓊海，想在瓊海買房，那里的房子便宜，三亞的房子比較貴 ——劉阿姨

3.銀發候鳥族旅居特征影響：

一是生活重心仍在家鄉，他們需要情感維系或承擔家庭相關職責，三亞作為臨時旅居地，置業并不是必需的。

二是三亞本地基礎設施待完善(醫療等)，在未來身體不便時更想回家養老，因此租賃社區/養老公寓自由度更高。

三是對于活力候鳥族來說，他們渴望生活不受約束(自由)，旅居足跡并不限于一城，夏季北上避暑，冬季南下取暖，各種旅居熱地都在他們的選擇范圍內，而置業將他們固定在一個地方反而不美。

四是身邊朋友置業經歷，讓他們對異地置業有了更深入的思考，裝修和房屋打理不方便，還要將大筆資金投入其中，而自身不清楚未來能住多久。

什么樣的銀發候鳥族意向在三亞置業呢?

在三亞旅居收益明顯;身體狀態好，意向長期在三亞居住的候鳥族，他們對酒店、房屋租賃或居住在朋友家等方式帶來的不便深有感觸，意向尋找固定的居住方式。

情感羈絆兩極分化;一是情感羈絆明顯，在三亞買房方便自己居住和調養，同時可以距離子女更近，方便與家人進行情感維系;二是情感羈絆少，與子女分隔兩地，后期也無法提供有效的照顧，且個人自由度高，無長輩或親屬需要照護。

有穩定的小圈層;身邊親友群在三亞集中置業，為便于融入群體或維持感情，部分候鳥族選擇與親友共同置業。

對未來預判樂觀;認可三亞資源的稀缺性，或有其它區域置業經驗，家庭經濟寬裕，偏向買房居住帶來的穩定生活、資產配置或傳承。

該部分銀發候鳥族具有真實購房需求，偏向選擇穩定的居住狀態，對于他們來說旅居是一種生活狀態或生活方式，旅居置業是實現該狀態的最有力途徑，而置業帶來的資產配置紅利并非他們的核心考慮點。

思考：

1. 成熟的市場必將催生出豐富的產品類型，滿足客戶多樣化的旅居需求;現有的酒店、社區租賃和專業養老公寓等為不同類型的銀發候鳥族提供多樣居住選擇;隨著市場進一步成熟，我們預估體檢、養生、健康、醫療等資源會逐步與養老行業融合，三亞最終會成為真正的康養旅居度假城市，此時專業養老公寓或養老社區將成為核心產品供給。

2. 銀發候鳥族旅居的穩定性影響旅居市場資源供給決策;旅居受益度或體驗感促使銀發候鳥族向穩定頻次/時長的旅居行為轉變，他們是從中分化出的穩定旅居客戶群體，最終影響三亞市場上各類型居住資源供應方的決策。

3.成熟的客戶會理智選擇對其最有益的旅居居住方式;三亞的銀發候鳥族以活力老人主導，他們與時俱進、理性決策，享受生活，不愿承擔置業束縛，且養老觀念先進，因此精準的客群定位，靈活多變的供給方式，優質多樣的服務供應是獲得他們認可的關鍵。

編者按：本文轉載自微信公眾號：新老年洞察(ID：NewagingProX)，作者：瓦松