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民營養(yǎng)老的中國困境 多為政策受限

 2013-06-26 16:46:05 責任編輯:QZ112 來源:前瞻網(wǎng)

今年54歲的奚志勇,創(chuàng)辦親和源之前做過上海市康橋鎮(zhèn)的副鎮(zhèn)長,主管招商引資。2000年,在民辦教育如火如荼之際,他將溫州建橋集團引入上海,投資興辦了民辦學校建橋?qū)W院。但在2007年前后,教育部等部門紛紛發(fā)聲,指出教育不能產(chǎn)業(yè)化,建橋?qū)W院最終不得不轉(zhuǎn)為公益性質(zhì),股東退出,資產(chǎn)被劃歸給社會。

至今,奚志勇仍然對政策保持著職業(yè)敏感性,每天至少花3小時閱讀政治、經(jīng)濟等相關道。2012年,他甚至積極推動親和源與一家央企合作,雖然以失敗告終,但他至今看重這種合作,因為“跟央企合作,最大的好處就是安全”。

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盡管前路艱辛,奚志勇依然覺得自己身處“希望的田野上”。

2008年以來,奚志勇接待了數(shù)萬名從全國各地來學習和考察的人。奚志勇認為:“即便我把所有的東西都告訴他們,他們也未必學得像,他們很難搬走一個關鍵的東西——企業(yè)文化。”

親和源一線的服務人員,很多是剛畢業(yè)的大學生,性情耿直的他們往往會因為一些小事跟老人講道理。但凡碰到這種情況,無論孰是孰非,奚志勇一定會選擇站在老人一邊,批評員工。在他看來,老人來這里生活的目的是開心,所有員工的工作都要圍繞這個目標進行,這就要求始終對老人有足夠的包容和耐心。

“要組建這樣一支有價值認同感的團隊并不容易”,奚志勇坦承,親和源也曾數(shù)次更換負責社區(qū)管理的總經(jīng)理。

事實上,近幾年,也有一些入住的老人陸續(xù)從親和源退出,尤其是2012年,退出了50-60戶人家。他們離開的原因各式各樣。有的是因為不習慣這里的醫(yī)院;有的是因為經(jīng)濟問題,親和源對入住會員的要求是,夫婦兩人的月退休工資達到8000元,但起初,他們對會員的資格審查并不像今天這么嚴格;有的是因為餐飲問題,親和源社區(qū)內(nèi)的餐飲等服務均由第三方提供,餐廳經(jīng)營方的更換也導致一批老人離開。

不可否認,這些人退出的背后,也有親和源服務細節(jié)不到位的原因。“人多了以后,要靠制度,幾年下來,管理上該暴露的問題也全部暴露了出來。”奚志勇說。

所以,奚志勇更愿意慢下來,提升內(nèi)部管理,先把親和源的品牌做扎實,而不是迅速擴張。

2005年親和源成立時,以溫州建橋集團董事長周星增為首的一批溫州企業(yè)家爭相入股。彼時,奚志勇持股不多,更多的是發(fā)揮職業(yè)經(jīng)理人的作用。最近幾年,周星增以外的大部分溫州股東都撤走了,一是因為投資時間太長,二是看不到產(chǎn)業(yè)的希望。畢竟,親和源才剛剛實現(xiàn)盈虧平衡。

奚志勇選擇了“繼續(xù)扛”,并受讓了那些溫州人的股份。如今,按持股總量計,他已經(jīng)是親和源的第一大股東。盡管前路艱辛,奚志勇依然覺得自己身處“希望的田野上”。

他的信心部分來自于親和源的商業(yè)模式。親和源的會員卡分為A、B卡兩種,各占總量的50%。A卡不記名,可繼承,可轉(zhuǎn)讓,有效期與房屋土地的使用年限相同。B卡是記名卡,不可轉(zhuǎn)讓,有效期為15年。如果老人在親和源沒有住滿15年,剩余年份的費用將按原價折算退還給家屬,如果居住期超過15年,超過的部分免費。

對應大、中、小三種戶型,A、B卡都以三種不同價格出售,由于會員卡只代表房屋的使用權,而非產(chǎn)權,親和源每張卡的售價比周邊同等面積的商品房的總價低約30%,并以此吸引買家。此外,入住的老人每年還要根據(jù)房屋面積繳納管理費。這種模式下,會員卡的銷售保證了親和源成本的回收,管理費則為其帶來穩(wěn)定的現(xiàn)金收入。

有趣的是,最初賣50萬元/張的一種A卡,現(xiàn)在的售價已經(jīng)漲到98萬元,已經(jīng)有一部分老人通過轉(zhuǎn)讓A卡獲利。但對親和源來說,這部分交易仍“有利可圖”,因為卡的受讓方,即新入住者,要按照新的價格繳納管理費。以居住面積最大的A卡為例,其管理費目前已經(jīng)達到7萬元/年,未來有可能漲到10萬元/年。至于B卡,無論持卡人退出還是身故,長期而言,親和源總能循環(huán)回收,并通過價格的不斷上漲賺取價差和更多管理費。所以,在最初的設計里,親和源希望會員每年能有30%的更新率。

但這些收入有賴于一個很重要的前提:房價保持升勢,并帶動親和源的會員卡價格不斷上漲。

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在奚志勇看來,即使不考慮房價的升幅,只要親和源的服務做得足夠好,未來的營收應該不愁。因為隨著養(yǎng)老社區(qū)的增多和入住老人數(shù)量的增加,親和源將成為一個聚集大量老年消費群體的平臺,按今天的統(tǒng)計數(shù)據(jù)看,一對老年夫婦每年在親和源的消費額已達到4萬-5萬元。

“比如蒙牛的牛奶要進入親和源的渠道,那就跟我分成吧。”奚志勇認為,隨著老年人消費水平的提高和需求增加,未來這部分收入不可小覷。

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