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1萬億債務將到期 2012年地產行業毛利率降3成

 2012-01-20 11:41:54 責任編輯:QZ026 來源:前瞻網

部分項目將出現虧損

房價下跌,顯然會造成開發商凈利的下調甚至虧損。事實上,開發商們目前的土地成本并不低。

業內專家表示,以目前上海的在售樓盤為例,外環以外的樓盤,購地時間在2010年前后,因此購地成本較高,占到其銷售價格的40%~50%。這部分樓盤近期降價幅度也較大,已經接近中國指數研究院用成本法推算的該項目售價,因此這部分樓盤的盈利性將大幅縮水。由于2012年可能面臨更嚴峻的市場環境,可能還要進一步降價,部分項目甚至有可能出現虧本。

外環以內的中高端樓盤,因為大部分拿地時間在2008年以前,占銷售價格的30%以下,且房價幾乎沒有下跌。由于土地成本較低,所以即使小幅降價,對其整體盈利性影響較小。

統計顯示,2009年第四季度,上海的平均居住用地價格就已經超過了同時期商品住宅成交均價22%。2010年同期,上述居住用地平均價格又較上一年增長10%。

和上海類似,北京、廣州、深圳等地前兩年的土地成本也非常高。深圳2009年第四季度的地價占當時房價的80%,2010年的地價仍較2009年有一成以上的增長;在北京,2009年第四季度的平均地價占到當時平均房價的67%;地價相對便宜的廣州,2009年的地價也占到了當時房價的51%。

前瞻產業研究院資料顯示,萬科、保利等龍頭房企2009年7月至2011年6月的兩年間所購買的土地占到公司總土地儲備的60%,中海上述時段買的土地,甚至占到了土地儲備總量的86%。在房價存下跌趨勢的2012年,上述高價地塊可能會成為盈利的“地雷”。

業內專家表示,房地產企業今年的利潤空間,更多取決于低價購入的土地,要想從過往兩年高價購入的土地中繼續獲取較高利潤會比較困難。此外,即使開發商能夠通過長期囤地,能否有效降低土地占房價的成本比例也是未知數。

行業毛利或逐漸回落

此外,人員薪酬支出、財務成本以及土地增值稅的清算,都在提高企業的經營成本,降低利潤空間。

此外,部分開發商去年簽訂的高息票據、信托借款以及民間借款等,年利率普遍在10%以上,有些甚至達到20%。瑞銀認為,由于土地出讓收入銳減,各地方政府將加大稅收的征收力度,尤其是土地增值稅會被快速清算。這也將成為今年房企利潤的不確定性“炸彈”。

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在這樣的背景下,今年房地產企業的凈利潤水平將明顯走低。此前一家券商分析認為,今年房地產企業行業平均凈利潤率水平將降至14%以下。華泰證券的報告認為,近兩年房價快速上漲所帶來的高毛利率水平難以維持,未來行業毛利率水平將向社會平均利潤率回歸。

從國際上看,美國和日本等成熟市場中,房地產商的毛利率水平長期維持在15%~25%的水平。業內人士表示,隨著中國房地產行業的穩定化、成熟化,未來幾年開發商的盈利水平將逐漸回落。

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