2010年第一個月，各上市房企銷售業(yè)績并不理想，房屋市庫存量逐漸增加。全國70個大中城市房價環(huán)比全線停漲，購房者“出手不甘心、不出手擔心”的觀望和焦慮情緒加重，但開發(fā)商都在蕭條的市場中苦苦掙扎，仍在采取延緩開盤節(jié)奏等方式博弈政策調(diào)控放松。有關(guān)專家認為，調(diào)控政策仍將嚴格執(zhí)行，打破市場僵局關(guān)鍵在于房企“降價”，促使房價合理回歸。

上市房企銷售業(yè)績慘淡

今年1月樓市慘淡開局，市場陷于僵局。眾多上市房企近日發(fā)布今年1月銷售數(shù)據(jù)，大部分標桿房企銷售業(yè)績下滑明顯。

房企龍頭萬科地產(chǎn)1月銷售數(shù)據(jù)簡報顯示，1月萬科實現(xiàn)銷售面積119萬平方米，銷售金額122億元，同比分別下降28%和40%。這是5年來萬科1月的銷售數(shù)據(jù)首次出現(xiàn)負增長。保利地產(chǎn)1月簽約面積和簽約金額同比大降七成，僅實現(xiàn)簽約面積12.50萬平方米，同比下降74.69%；實現(xiàn)簽約金額15.11億元，同比下降69.35%。金地集團的銷售情況也不理想，1月簽約面積3.7萬平方米，同比減少66.8%;簽約金額4億元，同比減少75.8%。

在目前仍處于傳統(tǒng)樓市旺季的海南，樓市成交量也依然較為低迷。據(jù)了解，大部分海景江景高端樓盤的售樓處冷冷清清。位于?？谑泻５閸u的一個高端樓盤，均價為每平方米1.3萬元以上，看房者門可羅雀。一些中低端樓盤由于剛性需求拉動，銷售量相對較好。?？谀硺潜P銷售主任袁松說，從去年10月開始，樓市非常冷清，今年元旦后看房者有所增多，但觀望情緒仍然濃重，看多買少，他們的樓盤在春節(jié)假期期間僅賣出1套房。

二手房同樣銷售低迷。海口市多家房屋中介公司負責人介紹，節(jié)后二手房交易量較低，均價超過每平方米7000元的房屋缺少市場，大戶型二手房幾乎無人問津。海南安佳順房地產(chǎn)經(jīng)濟有限公司置業(yè)顧問王莉說：“由于二手房市場持續(xù)低迷，房租的持續(xù)上漲導致運營成本升高，很多房屋中介公司不得不縮小規(guī)模甚至閉門停業(yè)。”

在銷售萎靡的情況下，各地商品房庫存量呈擴大趨勢，銷售壓力巨大。海南省統(tǒng)計局統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2011年，海南省房屋施工面積3659.88萬平方米，同比增長35.6%;全省商品房銷售面積888.19萬平方米，同比增長3.9%，增速比上年回落48.4個百分點。

購房者陷入購房“焦慮”

18日國家統(tǒng)計局公布的2012年1月70個大中城市住宅銷售價格變動情況顯示，全國70個大中城市房價環(huán)比全線停漲。新建商品住宅價格與上月相比，價格下降的城市有48個，持平的城市有22個。

業(yè)內(nèi)人士表示，去年以來，樓市成交量一直處于低迷狀態(tài)，價格出現(xiàn)松動，85折是目前海南樓市比較普遍的折扣，但價格過高仍然是成交量回暖的最大阻力。

“價格是關(guān)鍵因素，目前整體房價有所回調(diào)，多數(shù)購房者在等待房價進一步下跌。”海南百源房產(chǎn)交易中心經(jīng)理王美妹說，一些投資者則急于出手但議價空間不大，與購房者對價格下跌的期待形成鮮明對比，導致二手房市場也難覓回暖跡象。

某房地產(chǎn)開發(fā)公司營銷部負責人說，只要調(diào)控政策持續(xù)，樓市短期內(nèi)不太可能回暖，開發(fā)商目前都在采取打折、送裝修等方式暗中降價，但降幅不大。“開發(fā)商都在蕭條的市場中苦苦掙扎，尤其中小開發(fā)商的日子不好過，據(jù)我所知，有好幾家資金鏈相當緊張。”

據(jù)前瞻資訊房地產(chǎn)行業(yè)研究員介紹，商品住宅市場始終未回暖，房企目前很“糾結(jié)”，以什么價格入市才能促進成交成為大難題。在政策及市場僵局尚未打破的背景下，開發(fā)商因為定價難的問題延遲項目推盤，或以放緩項目開發(fā)節(jié)奏的方式應(yīng)對當前市場的不確定性。

房價“欲跌還休”加重了購房者的觀望和焦慮情緒。?？谑忻駨堟面谜f，樓市調(diào)控政策取得一些效果，至少房價上漲趨勢得到抑制，但目前仍感覺房價過高，同時又擔心調(diào)控政策放松后，房價會迎來報復性反彈，“所以現(xiàn)在出手不甘心，不出手又擔心。”

房企需降價“跑量”

在1月31日召開的國務(wù)院第六次全體會議上，國務(wù)院總理溫家寶明確提出，要繼續(xù)嚴格執(zhí)行并逐步完善抑制投機、投資性需求的政策措施，促進房價合理回歸。

海南大學現(xiàn)代經(jīng)濟理論研究所所長王毅武認為，目前房地產(chǎn)市場博弈已經(jīng)進入關(guān)鍵時期，房價仍未回歸到合理價位，應(yīng)堅持調(diào)控政策不放松不動搖。尤其對經(jīng)濟總量不大的地區(qū)，經(jīng)濟發(fā)展如果過度依賴房地產(chǎn)，會導致“房地產(chǎn)財政”或“土地財政”，造成經(jīng)濟發(fā)展畸形。

中國人民銀行決定，從2012年2月24日起，下調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準備金率0.5個百分點。部分業(yè)內(nèi)人士認為，盡管此次下調(diào)將釋放4000億元左右的流動性，但在調(diào)控政策作用下，房地產(chǎn)業(yè)難以從中“受益”。

近期北京、上海等地調(diào)整普通住房標準，但短期內(nèi)并不會轉(zhuǎn)化為對市場的推動作用，一線城市由于調(diào)控政策基本繼續(xù)從嚴執(zhí)行，普通住房標準的調(diào)整及存款準備金率的下調(diào)對樓市成交量的刺激作用有限，而二三線城市樓市成交量要有所突破，必須有更多的樓盤進行價格調(diào)整。樓市短期內(nèi)難以出現(xiàn)“小陽春”的反彈利好，開發(fā)商也不可能從價格上獲得不錯的利潤空間。房企應(yīng)進行策略性調(diào)整，加速“跑量”，以“現(xiàn)金為王”。

打破樓市僵局在于各個市場主體的內(nèi)部底線及承受力。從房企的角度而言，市場僵局打破與否關(guān)鍵還是“降價”，樓盤前期成交均價已出現(xiàn)15%至20%的降幅，如果市場局面持續(xù)惡化，將有更多的開發(fā)企業(yè)參與到降價的行列中來。

專家指出，房地產(chǎn)市場受政策影響很大，只要政策不松動，價格將存在下調(diào)可能。開發(fā)商只有通過降價尋找出路。