地產(chǎn)泡沫被吹大

早春時節(jié)，樓市出現(xiàn)許多信號，值得業(yè)界深思。

春節(jié)上班伊始，先是蕪湖市推出“免稅、補(bǔ)錢、送戶口”的刺激樓市新政，奈何新政“短路”，2月1日人大通過，9日發(fā)文，10日批準(zhǔn)生效，12日即被叫停。這是繼廣東佛山之后，第二個籌劃樓市“再調(diào)控”而被緊急叫停的城市。

蕪湖市釋放的這個試探樓市風(fēng)向的氣球剛一松手即被戳破，但仍有不罷休的繼續(xù)跟進(jìn)。上周，寧波市象山縣又悄然變通“限購令”，只要一次性付款便可購買多套房。

從各地忽明忽暗對房地產(chǎn)調(diào)控的“明緊暗松”、“變相松綁”情況看，在持續(xù)兩年多的“史上最嚴(yán)厲”房地產(chǎn)調(diào)控繼續(xù)深化的背景下，過度依賴土地財(cái)政的地方政府的承壓能力已到極限，深度博弈還在繼續(xù)。

據(jù)前瞻資訊數(shù)據(jù)中心監(jiān)測顯示，2010年的我國土地收入近3萬億元，而2011年不足2萬億元，今年元月，全國300個城市土地出讓金收入比同期下降67%，其中住宅類用地下降74%。土地收入銳減，而政府對資金“剛需”的路徑依賴已欲罷不能，特別是信貸狂飆的年景，盲目舉債“剛需”今年面臨第一輪還債高峰。

經(jīng)過去年的清理規(guī)范和壓縮，全國一萬多個地方融資平臺的貸款余額尚有9萬多億元，今年1/3要到期還本付息。發(fā)達(dá)地區(qū)的一家省級平臺公司的老總說，公司現(xiàn)在一天的利息就要360萬元，一年光利息要12億元，而現(xiàn)金流只能維持公司日常運(yùn)行。一些地方開始以高利息向機(jī)關(guān)事業(yè)單位職工集資，新一輪的展期、借新還舊的債務(wù)循環(huán)再次開始。土地和房地產(chǎn)市場的冷卻對地方財(cái)政收入的影響相對滯后，但最遲不過今年二季度，這個“深坑”將會清晰呈現(xiàn)。

過度依賴土地財(cái)政暴飲暴食的地方政府，如今面對的是債務(wù)集中到期，清湯寡水的日子當(dāng)然難熬。于是一個個寄希望于對限控政策“適度預(yù)調(diào)微調(diào)”，半遮半擋，邊調(diào)邊看。中央政府則一再強(qiáng)調(diào)堅(jiān)定正確的調(diào)控方向不動搖，促使房價回歸合理。

雜音和小動作混淆了市場預(yù)期，使人無所適從。而更大的風(fēng)險在于，一些地方的“放氣球”將很快得到“左鄰右舍”的響應(yīng)，讓當(dāng)下房地產(chǎn)調(diào)控來之不易的既有局勢失控。用一位財(cái)政局長的話說“地方政府做夢都渴望房地產(chǎn)調(diào)控能松綁”。一粒小火星很快就會形成燎原之勢，如果后續(xù)者密集跟進(jìn)，倒逼調(diào)控政策改弦更張，重蹈過往數(shù)輪調(diào)控的覆轍，那么不僅政府的公信力會受損，整個房地產(chǎn)市場也將出現(xiàn)報復(fù)性反抽，歷時數(shù)載的調(diào)控成果將毀于一旦。

美國財(cái)政部駐華經(jīng)濟(jì)與金融特使David Dollar最近在一篇《關(guān)于美國房地產(chǎn)市場泡沫破滅對中國的借鑒意義》的文章中說，從1998年到2006年的8年間，美國的房價翻了一番，8年內(nèi)住房按揭貸款增長了150%，而同期國民收入和GDP的增長卻沒有那么迅速，這比GDP的增長速度快得多，房價的上漲超過了基本面，所以回過頭來看，是很糟糕的泡沫狀態(tài)。相比而言，中國的許多城市在過去十年中，房價出現(xiàn)了十倍以上的漲幅，以至于連巴菲特都說“中國的房地產(chǎn)市場就是在賭博，而且賭得很大，有一群人在大面積地豪賭”。

當(dāng)房地產(chǎn)泡沫極度膨脹、市場機(jī)制全面失靈時，管理者必須對經(jīng)濟(jì)安全和社會穩(wěn)定承擔(dān)責(zé)任，并果斷而及時地進(jìn)行調(diào)控。如果一味曖昧縱容，任由利益集團(tuán)張目，悲劇性的教訓(xùn)俯拾皆是。

上世紀(jì)80年代，在日元升值狂潮中，日本財(cái)團(tuán)買光國內(nèi)的土地物業(yè)，炒得沸反盈天后再“買世界”，最著名的案例是三菱地產(chǎn)購買了美國的洛克菲勒環(huán)球中心，但進(jìn)入90年代后，隨著信貸緊縮和地價回落，日本泡沫經(jīng)濟(jì)破滅，日本人在最高價買入的洛克菲勒環(huán)球中心5年后在付出了逾6億美元的虧損后，再以半價轉(zhuǎn)讓給原房產(chǎn)所有人洛克菲勒財(cái)團(tuán)。一場游戲一場夢，日本全國為這種瘋狂付出了代價，日本時代隨之結(jié)束。

從1997年的亞洲金融危機(jī)到2007年的美國次貸危機(jī)，從上世紀(jì)80年代的日本到眼下的美國和歐洲，歷史上很多金融危機(jī)的一個共同教訓(xùn)就是絆倒在房地產(chǎn)這個“硬石頭”上。政府過度舉債且債務(wù)的高度不透明、大批公共工程盲目上馬刺激地價上漲、房價追著地鐵輕軌跑，加之金融系統(tǒng)對房地產(chǎn)領(lǐng)域的過度放縱和煽風(fēng)點(diǎn)火，烈火烹油，助長泡沫膨脹和破滅。

發(fā)達(dá)市場經(jīng)濟(jì)國家泡沫經(jīng)濟(jì)破滅的教訓(xùn)說明，泡沫經(jīng)濟(jì)是一條不歸路。泡沫吹大了，所有的利益相關(guān)者都不希望泡沫破滅。但如果繼續(xù)縱容泡沫吹大，最終的結(jié)局必將是破滅，我們能否擺脫？