在住宅地產(chǎn)被政府限購的情況下，商業(yè)地產(chǎn)顯示出優(yōu)勢。2011年，主要城市商業(yè)地產(chǎn)租金售價齊升，各路資金紛紛涌入。據(jù)前瞻產(chǎn)業(yè)研究院統(tǒng)計，繼去年全國商業(yè)地產(chǎn)完成投資額約1萬億元后，2012年新資金仍在源源不斷地注入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。業(yè)內(nèi)人士指出，商業(yè)地產(chǎn)遠沒有外界想像的那么好，泡沫正在悄然堆積。而一些企業(yè)也已開始謹慎前行，通過適度擴張及運營模式多元化等方式實現(xiàn)業(yè)績的平穩(wěn)增長。

潛在風(fēng)險聚集

前瞻數(shù)據(jù)庫監(jiān)測顯示，2011年全國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資總額接近萬億元，出現(xiàn)爆發(fā)式增長。京滬商業(yè)地產(chǎn)銷售額更是創(chuàng)下2007年以來的新高。

根據(jù)監(jiān)測數(shù)據(jù)，北上廣深四個一線城市和成都、天津等重點城市，去年的商用物業(yè)售價和租金均呈上漲趨勢。其中北京商業(yè)地產(chǎn)成交150.12萬平方米，成交總額390億元，同比增長34%;成交均價25871元/平方米，同比上漲7.5%。同時，寫字樓空置率持續(xù)走低。

受租售價格上漲的刺激，2012年不僅商業(yè)項目在建速度加快，供應(yīng)增加，而且還有大批新的增量資金在伺機進入這一領(lǐng)域。業(yè)內(nèi)專家表示，去年以來，有意愿投資商業(yè)項目的機構(gòu)和個人顯著增加，背后的資金不可估量，其中不少是因為住宅限購而轉(zhuǎn)向商業(yè)。

然而，商業(yè)地產(chǎn)并非外界所預(yù)期的那么好。統(tǒng)計顯示，2012年上海將有22個商鋪項目入市;高緯環(huán)球發(fā)布的報告稱，2012年北京預(yù)計有17個零售地產(chǎn)項目入市，體量達94萬平方米，其中購物中心面積達78萬平方米，龐大的供應(yīng)量勢必會撥動供需的天平。

“受調(diào)控影響，住宅用地以底價成交的現(xiàn)象越來越普遍，而商業(yè)用地則量價齊升。”陽光新業(yè)集團副總裁吳堯表示，2011年住宅用地比例下降，商業(yè)性用地增加，這種土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)的變化，在主要城市有較強代表性。而這些商業(yè)性用地將于2012-2013年供應(yīng)市場。

由于在建和潛在供應(yīng)量巨大，部分城市商業(yè)地產(chǎn)面臨過剩的風(fēng)險。吳堯表示，除供應(yīng)量過大以及與住宅遭遇的信貸受限等共同問題外，商業(yè)地產(chǎn)面臨的風(fēng)險還體現(xiàn)在開發(fā)商專業(yè)度低、專業(yè)人才匱乏。“一些轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)的企業(yè)，特別是2008年前后才開始進軍商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的企業(yè)，未來將面臨許多問題。”他預(yù)測，2012年三季度起，商業(yè)地產(chǎn)問題將會逐漸暴露。

部分房企謹慎擴張

“從趨勢上看商業(yè)地產(chǎn)市場整體依然會繼續(xù)向上，尤其是一些大企業(yè)，還會對商業(yè)地產(chǎn)追加投資。但對未來市場潛在風(fēng)險，不少企業(yè)已經(jīng)開始未雨綢繆，今后的擴張將趨于謹慎。”吳堯表示。

“今年公司重點有北京東三環(huán)新業(yè)中心·水晶宮、天津友誼路新業(yè)廣場、天津濱海新區(qū)MSD3個新項目。”吳堯表示，出于對未來市場的考慮，公司決定依照原計劃穩(wěn)步擴張。目前公司資金充裕，并不排除年內(nèi)會并購1-2個商業(yè)項目的可能。據(jù)了解，在未來2-3年內(nèi)，陽光新業(yè)集團計劃新開7-9個商業(yè)項目。

除此以外，“我們還在大力拓展商業(yè)管理輸出業(yè)務(wù)，走輕資產(chǎn)路線。”據(jù)吳堯介紹，考慮到未來2年內(nèi)將會有大量的商業(yè)項目入市，而市場專業(yè)人才十分缺乏，公司決定，依托自身成熟的商業(yè)管理團隊，大力拓展商業(yè)管理輸出，通過受托管理的方式，進行擴張。據(jù)悉，陽光新業(yè)集團現(xiàn)已擁有多個與知名發(fā)展商合作的商業(yè)項目。