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商業(yè)地產(chǎn)吸引萬億資金 福兮禍兮?
在住宅地產(chǎn)被政府限購的情況下,商業(yè)地產(chǎn)顯示出優(yōu)勢。2011年,主要城市商業(yè)地產(chǎn)租金售價齊升,各路資金紛紛涌入。據(jù)前瞻產(chǎn)業(yè)研究院統(tǒng)計,繼去年全國商業(yè)地產(chǎn)完成投資額約1萬億元后,2012年新資金仍在源源不斷地注入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。業(yè)內(nèi)人士指出,商業(yè)地產(chǎn)遠沒有外界想像的那么好,泡沫正在悄然堆積。而一些企業(yè)也已開始謹慎前行,通過適度擴張及運營模式多元化等方式實現(xiàn)業(yè)績的平穩(wěn)增長。
潛在風(fēng)險聚集
前瞻數(shù)據(jù)庫監(jiān)測顯示,2011年全國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資總額接近萬億元,出現(xiàn)爆發(fā)式增長。京滬商業(yè)地產(chǎn)銷售額更是創(chuàng)下2007年以來的新高。
根據(jù)監(jiān)測數(shù)據(jù),北上廣深四個一線城市和成都、天津等重點城市,去年的商用物業(yè)售價和租金均呈上漲趨勢。其中北京商業(yè)地產(chǎn)成交150.12萬平方米,成交總額390億元,同比增長34%;成交均價25871元/平方米,同比上漲7.5%。同時,寫字樓空置率持續(xù)走低。
受租售價格上漲的刺激,2012年不僅商業(yè)項目在建速度加快,供應(yīng)增加,而且還有大批新的增量資金在伺機進入這一領(lǐng)域。業(yè)內(nèi)專家表示,去年以來,有意愿投資商業(yè)項目的機構(gòu)和個人顯著增加,背后的資金不可估量,其中不少是因為住宅限購而轉(zhuǎn)向商業(yè)。
然而,商業(yè)地產(chǎn)并非外界所預(yù)期的那么好。統(tǒng)計顯示,2012年上海將有22個商鋪項目入市;高緯環(huán)球發(fā)布的報告稱,2012年北京預(yù)計有17個零售地產(chǎn)項目入市,體量達94萬平方米,其中購物中心面積達78萬平方米,龐大的供應(yīng)量勢必會撥動供需的天平。
“受調(diào)控影響,住宅用地以底價成交的現(xiàn)象越來越普遍,而商業(yè)用地則量價齊升。”陽光新業(yè)集團副總裁吳堯表示,2011年住宅用地比例下降,商業(yè)性用地增加,這種土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)的變化,在主要城市有較強代表性。而這些商業(yè)性用地將于2012-2013年供應(yīng)市場。
由于在建和潛在供應(yīng)量巨大,部分城市商業(yè)地產(chǎn)面臨過剩的風(fēng)險。吳堯表示,除供應(yīng)量過大以及與住宅遭遇的信貸受限等共同問題外,商業(yè)地產(chǎn)面臨的風(fēng)險還體現(xiàn)在開發(fā)商專業(yè)度低、專業(yè)人才匱乏。“一些轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)的企業(yè),特別是2008年前后才開始進軍商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的企業(yè),未來將面臨許多問題。”他預(yù)測,2012年三季度起,商業(yè)地產(chǎn)問題將會逐漸暴露。
部分房企謹慎擴張
“從趨勢上看商業(yè)地產(chǎn)市場整體依然會繼續(xù)向上,尤其是一些大企業(yè),還會對商業(yè)地產(chǎn)追加投資。但對未來市場潛在風(fēng)險,不少企業(yè)已經(jīng)開始未雨綢繆,今后的擴張將趨于謹慎。”吳堯表示。
“今年公司重點有北京東三環(huán)新業(yè)中心·水晶宮、天津友誼路新業(yè)廣場、天津濱海新區(qū)MSD3個新項目。”吳堯表示,出于對未來市場的考慮,公司決定依照原計劃穩(wěn)步擴張。目前公司資金充裕,并不排除年內(nèi)會并購1-2個商業(yè)項目的可能。據(jù)了解,在未來2-3年內(nèi),陽光新業(yè)集團計劃新開7-9個商業(yè)項目。
除此以外,“我們還在大力拓展商業(yè)管理輸出業(yè)務(wù),走輕資產(chǎn)路線。”據(jù)吳堯介紹,考慮到未來2年內(nèi)將會有大量的商業(yè)項目入市,而市場專業(yè)人才十分缺乏,公司決定,依托自身成熟的商業(yè)管理團隊,大力拓展商業(yè)管理輸出,通過受托管理的方式,進行擴張。據(jù)悉,陽光新業(yè)集團現(xiàn)已擁有多個與知名發(fā)展商合作的商業(yè)項目。
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