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房地產(chǎn)行業(yè)將呈現(xiàn)兩極分化

 2012-05-11 09:54:24 責任編輯:QZ085 來源:前瞻網(wǎng)

前瞻網(wǎng)摘要:

據(jù)前瞻產(chǎn)業(yè)研究院獲悉,日前,住建部政策研究中心主任秦虹透露,今年地方政府將配合國務(wù)院在全國繼續(xù)擴大房產(chǎn)稅試點,但暫時尚不會公布具體城市、方案。國家對控制投資投機性需求的決心很大,雖然在短時間內(nèi)有些地方出現(xiàn)需求增加的情況,但房價上漲在政策上是得不到允許的。“控制投資投機、滿足剛性需求的調(diào)控方向短期不會變,‘限購’還會繼續(xù),‘國八條’不會輕易改變。”

事實上,2012年的中央經(jīng)濟工作會議就曾指出,今年將推進房產(chǎn)稅改革試點。年初時已有消息稱,財政部與國家稅務(wù)總局已被明確要求,結(jié)合住建部的個人住房信息系統(tǒng)全國聯(lián)網(wǎng),總結(jié)評估重慶、上海兩地征收房產(chǎn)稅的經(jīng)驗,盡快給出一個向全國推廣的試點方案時間表。市場人士預(yù)計,房產(chǎn)稅不會馬上推廣至全國,但是試點城市會逐年增加,今年有可能會增加三到五個城市。

擴圍已經(jīng)是“板上釘釘”,關(guān)鍵在于哪些城市會成為下一個目標?日前,有媒體爆出北京正準備試點房產(chǎn)稅政策的消息。對此,北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會作出明確回應(yīng):北京尚無試點房產(chǎn)稅的安排。“北京房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)比較復(fù)雜,既有商品房,也有央產(chǎn)房、軍產(chǎn)房、高校產(chǎn)權(quán)的房子。產(chǎn)權(quán)過多對于征收房地產(chǎn)稅來說比較不方便,從這個角度講,北京入圍第二批房地產(chǎn)稅試點城市的可能性比較小。”根據(jù)國務(wù)院參事劉桓的預(yù)測,今年增加的試點城市很可能出現(xiàn)在沿海發(fā)達地區(qū)的一些城市。“這些城市商品房投資價值高,房價漲幅依然較快,需要房產(chǎn)稅配合限購政策同步施行。一旦房產(chǎn)稅擴面征收的試點大范圍推開,房產(chǎn)限購的政策又同步淡出,或者是將高中檔商品房購買放開,那么房產(chǎn)稅擴面征收的成效將會迅速體現(xiàn)出來。”

作為一項長效政策,房產(chǎn)稅無疑是有利于房地產(chǎn)市場長期的健康發(fā)展。財政部財政科學(xué)研究所所長賈康日前表示,房產(chǎn)稅對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了一個使之更健康、少泡沫、長期可持續(xù)發(fā)展的配套制度,它可以憑借經(jīng)濟手段減少空置率,增加中小戶型比重和遏制肆無忌憚瘋炒,同時它也成為地方稅體系中的主力、支柱型財源,使地方政府的內(nèi)在動機和市場經(jīng)濟所要求的政府職能契合。另一位市場人士也表示,推進房產(chǎn)稅改革試點提法與以往樓市“階段性”調(diào)控特征不同,房產(chǎn)稅的征收將成為未來常態(tài)化制度,并成為“后限購時代”的重要調(diào)控方向。房產(chǎn)稅主要是增加了房屋保有環(huán)節(jié)的成本,從而抑制投機投資性購房需求;同時,通過提高持有住房成本,使閑置住房回歸市場,有利于增加市場供應(yīng),平抑住房價格。

一方面,中央層面對地產(chǎn)調(diào)控的主基調(diào)沒有改變;另一方面,自去年四季度開始,地方政府的救市政策頻繁推出,顯示出地方政府對樓市成交狀況回暖的迫切期望。據(jù)了解,就在監(jiān)管層再次重申推動房地產(chǎn)稅試點的前一天,揚州財政局、房管局聯(lián)合出臺通知,對個人購買成品住房進行獎勵,最高獎勵合同價款千分之六,7月1日起執(zhí)行,執(zhí)行期暫定一年。在不到一天的時間里,該通知從揚州房管局官網(wǎng)刪除,隨后不久又再次出現(xiàn),可謂“一波三折”。重新刊登的同時,網(wǎng)站上還發(fā)布了一條關(guān)于個人購買成品住房獎勵相關(guān)問題的說明,解釋主要支持成品房,是已具備基本使用功能的住房,俗稱“精裝修房”。

“政策的幅度小,而意義大。”在最新發(fā)布的策略報告中,前瞻產(chǎn)業(yè)研究院的房地產(chǎn)分析師季春表示:“相較于近期上調(diào)普通住房標準減免契稅和調(diào)高公積金貸款額度等間接放松限購的政策,本次揚州的新政,著力于鼓勵成品房的銷售。這個政策更為直接,顯示出地方政府的救市比以往更為迫切。”季春進一步表示,目前樓市成交狀況有所轉(zhuǎn)好,回暖趨勢明顯,救市有被叫停的風險。但隨著未來經(jīng)濟下滑后,這一風險在逐步減小,地方政府救市過關(guān)的可能性將大增。另一位分析人員也表示,鑒于目前投資和新開工持續(xù)下滑已經(jīng)影響到地方政府的財政收入,未來地方政府政策微調(diào)的動力依然較強,救市政策的陸續(xù)出臺將有效推動剛需的進一步釋放。“在資金、庫存、政策微調(diào)三大因素作用下,一線城市的新建商品住宅成交量或?qū)⒊霈F(xiàn)同環(huán)比雙增長的情況,以價換量的定價策略仍將是主旋律。”

調(diào)控已不是一天兩天,放松的預(yù)期也不是一天兩天,在現(xiàn)實與期望的博弈中,上市房企也正在由“閉眼撈錢”向“苦苦掙扎”轉(zhuǎn)變。數(shù)據(jù)顯示,房地產(chǎn)板塊去年實現(xiàn)營業(yè)總收入4728.20億元,同比增長17.47%;實現(xiàn)歸屬于母公司所有者的凈利潤650.54億元,同比增長16.27%。增速同比分別下滑12.7個和12.5個百分點。而2012年一季度,上述數(shù)據(jù)則更為慘淡———營業(yè)收入同比只增長了7.36%,凈利潤甚至下降了94.42億元。“目前房地產(chǎn)上市公司的財務(wù)指標并不樂觀,與歷史水平相比,房價的上漲帶動了銷售毛利率的提升,但未來提高空間有限;凈現(xiàn)金流出較大,存貨繼續(xù)攀升,供應(yīng)量將進一步增大,整個行業(yè)仍面臨比較大的銷售壓力。”一位分析人士表示。

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在經(jīng)歷了十幾年的高速成長后,房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展的階段已經(jīng)一去不復(fù)返。前瞻產(chǎn)業(yè)研究院的研究報告顯示,隨著宏觀調(diào)控的深入,上市房企將面臨去杠桿化、利潤率下滑等現(xiàn)象,進入集中度提升階段的條件已經(jīng)生成,因此,大企業(yè)的市場占有率將呈現(xiàn)上升趨勢。“一方面,大企業(yè)財務(wù)控制能力較強,能以較低的成本融通資金,在市場不景氣的時節(jié)尋找優(yōu)質(zhì)資源;另一方面,從資金鏈來看,大企業(yè)的自有資金償債能力也遠強于中小企業(yè),有能力渡過市場流動性不足的困難。此外,一線開發(fā)商向二三線城市發(fā)展,分散風險,享受區(qū)域投資優(yōu)惠,也有助于其提高市場份額。大型房企在市場集中度提升方面將被重點關(guān)注。

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