瘋狂的推動者

盡管網(wǎng)購大潮洶涌，新首富萬達(dá)集團(tuán)董事長王健林很看好體驗式消費中心在未來的發(fā)展，這亦是支撐萬達(dá)近些年來快速擴(kuò)張的基礎(chǔ)理念。擅于把握宏觀經(jīng)濟(jì)形勢的王健林看到，國家“十二五”規(guī)劃提出，從2011年到2015年，中國消費零售總額要從15萬億增長到30萬億，年均增長15%以上，大大高于GDP增長速度。“這么大規(guī)模的增長靠什么實現(xiàn)?完全靠原有消費模式肯定不行，要創(chuàng)造新的消費熱點，大力發(fā)展體驗型消費。”王健林說。

萬達(dá)的擴(kuò)張速度已不可復(fù)制。據(jù)前瞻產(chǎn)業(yè)研究院了解，2012年，萬達(dá)將在全國新開業(yè)18個萬達(dá)廣場。由于萬達(dá)廣場是商業(yè)綜合體，每建一個萬達(dá)廣場都包含百貨商場。

高緯環(huán)球中國區(qū)董事總經(jīng)理張良軍也提到，住宅限購導(dǎo)致投資者投資熱情轉(zhuǎn)移。諸如萬科、首創(chuàng)、保利、華潤等品牌房企，紛紛加大或轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。萬科集團(tuán)高層曾公開表示，未來5年，在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的投資比例將是20%。

高和資本董事長蘇鑫在參加“尋找高和睿，尋找投資價值洼地”房地產(chǎn)投資趨勢論壇時表示，“2008年以后，所有國家治理經(jīng)濟(jì)衰退的方法就是一條，不斷地印鈔票。而中國城市化的動力，推動了人口和資金的聚集，這是對房地產(chǎn)最大的支持，而且是長期的。”另外，資金要尋找出口，商業(yè)地產(chǎn)便是泄洪的出口。

更大的推手是地方政府。一業(yè)內(nèi)人士稱，出讓商業(yè)用地所帶來的附加值更高，但許多商業(yè)地產(chǎn)并非開發(fā)商主動要求建設(shè)。一位外地開發(fā)商與北京某郊區(qū)談判土地事宜，地方政府提出的要求是，商業(yè)要占一半的面積。

總投資達(dá)70億元的天津銀河國際購物中心的投資商是天津城投集團(tuán)。該集團(tuán)的負(fù)責(zé)人曾無奈地說，公司此前并無太多商業(yè)地產(chǎn)運營經(jīng)驗，但“天津市政府很重視這個項目，主動找到城投公司，作為國企，必須做好。”

過剩隱憂

如果正在建設(shè)的購物中心大潮，主要不是源于消費需求快速增長的推動，而是更多受地方政府、投資者主觀判斷的影響，過剩隱憂是否在所難免?

國際知名的某商業(yè)地產(chǎn)代理機(jī)構(gòu)對此提出疑慮。該機(jī)構(gòu)去年底發(fā)布的一份報告稱，中國部分區(qū)域的零售物業(yè)(包括購物中心)，已初露過度建設(shè)跡象。而物業(yè)方可能通過招攬普通商戶來填補空缺，將對其他商戶造成毀滅性打擊。

這份題為《聚焦中國零售商業(yè)2011》的報告直言，購物中心“大未必佳”。報告提到，中國二線城市每個購物中心的平均面積約為80000平方米，比一線城市近68000平方米的平均體量高出18%以上。重慶和哈爾濱的購物中心平均面積更是分別達(dá)到了99724平方米和95540平方米。香港只有6個購物中心面積超過100000平方米，且大都是分期開發(fā)。

供過于求最直接的影響，是空置率的上升和租金下滑。根據(jù)最新發(fā)布的《2012年第一季度中國房地產(chǎn)市場報告》，天津和北京由于大量新增供應(yīng)，商業(yè)地產(chǎn)空置率分別上升至13.5%和12.6%，沈陽、西安、重慶的租金均小幅下滑。高力國際報告稱，一季度廣州市大型購物中心空置率上漲至11%，首層租金則環(huán)比下降1.4%。

在一線做商業(yè)運營的開發(fā)商們，感受到的壓力來自于招商環(huán)節(jié)，及商業(yè)地產(chǎn)人才的短缺。李睿說，由于購物中心擴(kuò)張?zhí)?，一些商場開業(yè)初期不惜用低租金的方式吸引一些品牌的進(jìn)駐。類似于ZARA、優(yōu)衣庫、HM在國外不是很強勢的快時尚品牌，在國內(nèi)卻表現(xiàn)強勢。而商業(yè)地產(chǎn)的人才也頻頻面臨被挖角的過程。“一個成熟的、能獨當(dāng)一面的商業(yè)地產(chǎn)人才，往往需要5年才能培育出來，但是還沒到5五年，許多人就已經(jīng)被挖走了。”李睿對此表示無奈。

不過，一業(yè)內(nèi)人士說，乍一看全中國在建項目的數(shù)量似乎是過剩建設(shè)的“可怕”征兆，但仔細(xì)審視會發(fā)現(xiàn)，這是在長期不足之后的追趕。與京滬和其他大城市相比，中國二線城市購物中心稀少。目前的開發(fā)速度將使中國人均零售面積追平其他亞洲城市，仍落后于國際標(biāo)準(zhǔn)。

張良軍認(rèn)為，雖然從總量上看，中國仍需要大量的購物中心，但由于過于集中建設(shè)，且缺乏完善的前期市場研究，后期的招商也不盡人意，這可能導(dǎo)致一些項目因為招租不善而造成失敗。亦可能出現(xiàn)一些爛尾項目。

前瞻產(chǎn)業(yè)研究院房地產(chǎn)分析師許大金也認(rèn)為，“過于集中的供應(yīng)量，對市場帶來的波動再所難免。”他舉例說，奧運會之前，北京的商業(yè)地產(chǎn)集中供應(yīng)，結(jié)果空置率大幅增加，市場用了3年時間才逐漸消化。許大金和李睿共同指出了沈陽購物中心面臨著過剩的局面。李睿認(rèn)為，這些城市將會是開發(fā)商謹(jǐn)慎選擇進(jìn)入的城市。

樂天瑪特西南區(qū)超市拓展總監(jiān)李澤韜表示，韓國樂天集團(tuán)很看好中國的市場，但在選址時發(fā)現(xiàn)，如位于成都的一些商業(yè)物業(yè)，雖然打著城市綜合體的旗號，實際的商業(yè)面積卻很小，部分開發(fā)商所作的項目并不符合租戶的需求。

直到現(xiàn)在，仍有一些失敗的商業(yè)地產(chǎn)在掙扎中。2008年開業(yè)的沈陽百聯(lián)購物中心，開業(yè)4年仍十分冷清。北京五棵松地區(qū)的華熙樂茂，5年前就已建成并招商，但時至今日仍未改變大面積空置的命運。位于東直門地區(qū)的國盛時尚購物中心，曾多次宣布開業(yè)時間表，但目前仍處于停業(yè)狀態(tài)。購物中心狂潮里，有人喜，有人悲，總有一些投資者難逃潰敗的命運，不管如何，結(jié)局總在那里等著你。