重資產模式的危機

關于調控周期，萬科集團總裁郁亮近期發表了一個極為生動的“洗澡論”。郁亮說，“調控就像洗澡，希望政府讓我們一次洗完算了。2008年，我們本來就應該去完成這個調整的。但就像洗澡一樣，洗到一半突然把我們拉起來了，拉起來之后過兩年再洗一次澡”。郁亮認為，讓房地產行業調整到底、調整干凈，才可以對未來經濟做貢獻。同時又希望能通過發債和跨境融資彌補自身的資金不足。

政策和市場的頻繁波動，不僅沖擊了激進擴張的企業，在目前以重資產為主的模式(即主要以依賴土地規模擴張為主)下，也削弱了地產行業整體的運營效率。據前瞻網了解，低谷期行業平均的存量資產周轉率較繁榮期減慢40%，投資回收期從2009年的26.5個月延長到2011年的42個月。假設未來5年中有2年遭遇低谷沖擊，則2011年地產上市公司平均的效率隱含回報僅為6.8%，這不僅無法滿足股東的回報要求，連債務融資成本都難以覆蓋。

盡管在穩增長的背景下，樓市風險已有所緩解，但對傳統重資產模式而言，致命風險并未過去。6月7日，國土資源部發布修訂后的《閑置土地處置辦法》規定，確認為閑置用地后，延期一年未動工要交納土地閑置費，兩年未動工無償收回。

業內人士不無擔憂地表示，按照上述規定，一些前期已囤積大量土地的開發商，可能會有多個地塊需同時開工，這對企業資金鏈、融資能力提出了更高要求。一些資金實力弱的開發商可能會受資金制約轉讓土地，造成二手地塊數量增加。“此舉將會給有意囤地、炒地的開發商敲響警鐘，以往僅靠土地囤積中的大幅升值就能獲取暴利的時代已經過去，應尋求經營模式、盈利模式上的轉型。”

業內人士稱，從2004年開始，房地產傳統的重資產模式就一再遭遇調控挑戰。“這兩年房企面臨的情況是，規模越擴張，資金也要求越來越大。這導致資產規模很大，但投資回報卻很低。尤其是當預售款監管和土地款等付款政策一再被規范后，正規房企的投資回報就越來越低。房企的投資回報率等于利潤率乘以周轉率乘以杠桿率，杠桿率就是表內負債率和表外杠桿率(土地款和預售款的支付)，目前的情況是，利潤率不會走高，杠桿率則可能長期走低的趨勢。在此情況下，周轉率不能提升的話，房企投資回報率必然走低。”

輕資產轉型迫切?

業內人士認為，大眾化的產品定位、標準化的產品線、適度的土地儲備，都能夠在一定程度上提高周轉效率，目前標桿企業繁榮期的周轉效率可以達到1倍水平，低谷期的周轉效率在0.5-0.6倍水平，即，繁榮期最快可用1年時間收回投資、低谷期最快需用2年時間收回投資。但這已是傳統模式下的效率極限。

若想進一步提高周轉速度，必須要依靠模式的創新，它包括商業模式的創新，如代工模式、土地期權模式等，也包括金融模式的創新，如基金模式、證券化分拆模式等，統稱為“輕資產戰略”的創新。

在轉型輕資產模式中，馮侖所帶領的萬通目前是行業內概念浸透比較好的公司。萬通一直踐行的“美國模式”，就是以輕資產為主要的表現形式。在上述50家重點地產上市公司的戰略理性評分及排名中，萬通地產排名第三，未來成長可期。

盡管面臨因求穩轉型而業績下滑增長放緩的問題，但相比綠城、星河灣等面對調控稍顯遲鈍的企業，萬通因轉型迅速，財務安全表現優于一般房企。在上述50家重點地產上市公司的財務安全性評分及排名中，萬通地產排名第16。年報數據顯示，自2006年至2011年，萬通地產的資產負債率除2006年達到77%外，其余年份分別為67%、54%、64%、69%、66%，均在70%之下。假如扣除負債率中的預收賬款，公司的有息負債率則更低。

不過，由于萬通轉型商用地產力度較大，這兩年的住宅營業收入表現尚屬正常，以輕資產為特色的“美國模式”尚未體現出優勢。萬通地產董事長許立近期透露，下一步，萬通地產擬籌組自己的基金管理公司，主要以公司現有的六個商用項目為主。未來萬通地產六成的資源會投向住宅，四成投向商用，但這并不意味著商用資產的規模會小于住宅業務。

業內人士認為，在輕資產模式下，地產企業的很多傳統優勢將被淡化，效率優勢將被放大。這種效率優勢既可以是在開發、管理某個產業環節上的“一招先”，也可以是在商業地產、工業地產、養老地產等某類產品線上的“一招先”，更可以是某種綜合性的資源整合能力。

6月3日，富力新城與香江全球家居CBD簽署戰略合作協議，約定雙方老業主在購置對方物業時均享有額外的特殊優惠。香河是中國北方最大的家居產品銷售集散地，在中國四大家具基地中排名第二。而富力新城首期規劃用地就達到3700畝。如香江控股商業公司執行總經理陸國軍所言，這代表了高端社區和新型產業模式優勢結合。

業內人士稱，未來隨著投資回報降低，土地成本升高，地產企業將面臨更加嚴峻的轉型壓力。