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免費注冊 | 登錄 | 2025年7月10日

超商賣場如何破解租金難題

 2012-07-03 11:41:13 責任編輯:QZ085 來源:前瞻網

賣場做“二房東”

同樣的問題也在超市、大賣場出現。

吳坤在外資零售公司工作多年,他透露,以一家1萬平方米面積的標準賣場來說,根據地段不同,一年的租金從500萬元到近1000萬元不等,賣場內需要高溫和低溫倉庫,加之雪柜等,每天要耗費水電費1萬多元,即每個月35萬元左右,一家賣場內員工要兩班倒,即需300人,每天150人,人均年薪3.6萬元,促銷員薪水由供應商負責,不計入賣場成本。

“根據上述數據計算,一家賣場一天的人工費用約1.5萬元,水電費約1萬元,租金約2萬元,每日總成本約4.5萬元,其中租金占比約44%,是最大成本。而賣場的毛利率遠低于便利店,只有10%,所以一家賣場一天的營業額起碼要45萬元才能保本,現在很多賣場每天的營業額只有30多萬元,甚至低至20多萬元,根本無法依靠銷售商品這種最根本的差價模式盈利。”吳坤坦言,在商業本質模式無法滿足盈利時[0.64 0.00%],超市、賣場開始以扭曲方式獲利。

據前瞻網記者了解,正常的賣場商業模式應該是依靠銷售貨品的差價,即前臺毛利獲利,由于前臺毛利無法平衡成本,于是各大賣場將后臺毛利作為利潤來源,即向供應商收費,有時一個品種商品的年收費收益可高達數百萬元甚至上千萬元,這給了供應商極大壓力,很多中小型供應商因為賣場收費而難以盈利,但這種不健康的獲利方式卻實際幫助賣場緩解了成本壓力。

不過,隨著供應商的反抗以及相關部門對賣場亂收費的整頓,零售商也意識到不能太過依賴后臺收費,于是另一項扭曲型的非商業本質盈利模式出爐——做“二房東”。

這種模式在行業內被稱為“店中店”,即賣場先租賃建筑的幾個樓層,隨后在自己租賃的區域中劃出一部分面積租給其他小商鋪,所以,如今在很多農工商超市、世紀聯華、家樂福等都能看到在賣場邊界線之外,有不少食品、美甲、服飾等小商鋪,對這些小商鋪來說,賣場就是“房東”。

“這種模式是便利店無法操作的,賣場因為租賃面積大,故而有做二房東的空間。賣場的每年租金漲幅也就在5%左右,比便利店漲幅小很多,一般來說,賣場每天每平方米租金約1.5元到2元多不等,轉租給小商鋪的價格是每天每平方米至少3元以上,所以業者會發現,經營零售辛辛苦苦一年到頭,指不定還虧損,還不如輕輕松松做二房東,穩賺不賠,于是超過90%的業者都會布置一些‘店中店’,更有甚者會將賣場面積與‘店中店’面積分割為1:1,大量依靠‘店中店’租金度日。”吳坤坦言。

不過,“大房東”也不是傻子,現在越來越多的房地產開發商在招商時規定賣場只能放置在地下1~2層,這種尷尬的地下位置讓賣場很難招租小商鋪。

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于是,TESCO樂購、大潤發、歐尚、步步高等有實力的零售商開始涉足商業地產,比如TESCO樂購推出的購物中心品牌“樂都匯”,在這類購物中心項目中,樂購賣場的租金可以很低,且能獲得優質商鋪位。而歐尚、步步高也自建了購物中心,試水商業綜合體。

但商業地產的涉獵需要足夠的資金以及優良的選址,不少業者反映,大型購物中心的選址越來越困難,市中心拿不到地,拿到的項目大多比較偏遠,而偏遠項目的招商又很困難。而自行投建購物中心,又會面臨不良商戶的風險,商業地產發展,還面臨著諸多經營難題。

假如為了降低賣場租金而自行投建招商不良的購物中心,只會使企業經營雪上加霜。

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