TESCO樂購(gòu)

租金在零售業(yè)成本中，占據(jù)了較大份額。隨著國(guó)內(nèi)商超租金上漲，不少零售企業(yè)開始自購(gòu)物業(yè)。歐尚、農(nóng)工商、TESCO樂購(gòu)、大潤(rùn)發(fā)甚至家樂福等都在積極尋求自持物業(yè)的形式發(fā)展項(xiàng)目。TESCO樂購(gòu)甚至為此在華特意獨(dú)立成立公司開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目。

然而，夢(mèng)想是美好的，現(xiàn)實(shí)卻是殘酷的，零售商做房地產(chǎn)開發(fā)并非易事。據(jù)前瞻網(wǎng)記者了解，TESCO樂購(gòu)中國(guó)區(qū)近期剛剛經(jīng)歷了“大裁員”風(fēng)波，尤其是原本受到重視的房地產(chǎn)公司被合并，地產(chǎn)業(yè)務(wù)公司大量裁員，TESCO英國(guó)總部翠豐集團(tuán)也對(duì)中國(guó)區(qū)轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)的策略表示失望，并要求回歸到租賃發(fā)展模式。

TESCO樂購(gòu)中國(guó)區(qū)發(fā)展模式變遷僅是零售業(yè)的一個(gè)縮影，高企的投資成本、艱難的招商、過低檔次的定位等都成為導(dǎo)致零售商們向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型失敗的瓶頸。

“弱”現(xiàn)金流難敵高投入

前瞻網(wǎng)記者了解到，除了麥德龍之外，大部分賣場(chǎng)、超市業(yè)者都采取租賃為主的模式，因?yàn)樽孕虚_發(fā)持有物業(yè)除了需要大量資金之外，也會(huì)影響擴(kuò)張速度。目前，麥德龍的門店數(shù)量比之沃爾瑪、家樂福等競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手要少得多。

“在初入市場(chǎng)時(shí)，追求速度是肯定的，故而大多數(shù)業(yè)者此前都選擇輕資產(chǎn)型的租賃發(fā)展模式，但隨著競(jìng)爭(zhēng)越來越激烈，選址越來越困難，很多零售業(yè)者開始發(fā)現(xiàn)，假如自己能持有物業(yè)，那么就不會(huì)面臨租約到期、租金漲價(jià)甚至搬場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)，而且物業(yè)本身具有增值和保值的作用，自持物業(yè)也使得麥德龍經(jīng)過多年的隱忍和堅(jiān)持，盡管在數(shù)量上不如對(duì)手，但固定資產(chǎn)卻占絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。所以發(fā)展到現(xiàn)在，很多業(yè)者開始考慮或已經(jīng)向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型，可這并不容易。”

自持物業(yè)甚至買地自建對(duì)專業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商來說或許是常規(guī)作業(yè)，但對(duì)零售商們來說就有些困難了。

“資金，這是最根本的一個(gè)難題。我曾經(jīng)在一家大型國(guó)有零售集團(tuán)任管理層，參與過數(shù)個(gè)大型商場(chǎng)的開發(fā)，當(dāng)時(shí)我們也主張自持物業(yè)。在上海金沙江路區(qū)域，有一塊工業(yè)用地，我們打算建設(shè)賣場(chǎng)加購(gòu)物中心，但這牽涉到改用地性質(zhì)問題。”吳偉華(化名)說。

而更改用地性質(zhì)需要繁瑣的手續(xù)和審核流程，復(fù)雜且耗時(shí)長(zhǎng)，經(jīng)費(fèi)消耗更是巨大。

說起當(dāng)時(shí)的過程，吳偉華至今記憶猶新。“我們一次次跑相關(guān)部門，審核文件，再做文件，再送審核，這里面牽扯的精力和細(xì)節(jié)實(shí)在太多，最終我們集團(tuán)耗費(fèi)了約4億元完成土地性質(zhì)的更改，從工業(yè)用地改成商業(yè)用地。這還是幸運(yùn)的，因?yàn)闆]有牽涉到居民遷居問題，否則補(bǔ)償還要厲害。之后，建設(shè)商場(chǎng)又耗費(fèi)了起碼5億元，前前后后差不多耗資10億元。如今這個(gè)商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)也只能算一般。”

這還不是最困難的，起碼上海的這個(gè)項(xiàng)目之后建設(shè)完成并投入運(yùn)營(yíng)了。吳偉華還看到過其集團(tuán)在江蘇投建的一個(gè)商場(chǎng)項(xiàng)目半路“卡殼”，當(dāng)?shù)卦疽惨ㄔO(shè)一個(gè)賣場(chǎng)加購(gòu)物中心型的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，土地等各方面已經(jīng)看好并進(jìn)入了相關(guān)程序，結(jié)果由于種種原因使項(xiàng)目無法進(jìn)行，而當(dāng)時(shí)該集團(tuán)已經(jīng)為此投入了5000萬元，卻落得進(jìn)退兩難。

“另外，還有一個(gè)項(xiàng)目原本也是定在上海，但因?yàn)樯婕暗绞召?gòu)的這個(gè)物業(yè)有眾多小產(chǎn)權(quán)業(yè)主，這是令人頭痛且難以解決的，最終也被擱置。這些進(jìn)退兩難的項(xiàng)目使公司白白耗資不菲，這對(duì)零售商來說是致命的，因?yàn)榱闶凵痰牧鲃?dòng)資金并不多。”吳偉華坦言。

普華永道指出，中國(guó)零售企業(yè)的資金來源在相當(dāng)程度上依賴負(fù)債，特別是短期負(fù)債，其中，包括各類供應(yīng)商的應(yīng)付貨款、消費(fèi)卡預(yù)收款等運(yùn)營(yíng)負(fù)債。目前中國(guó)零售企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率均超過60%，中國(guó)零售企業(yè)的流動(dòng)負(fù)債中，應(yīng)付賬款占45%，預(yù)收賬款占17%，短期銀行借款及融資債券占比為19%，其他占19%。

“因?yàn)殂y行借貸占比極少，以前零售商都依靠供應(yīng)商賬款和預(yù)收費(fèi)開新店，現(xiàn)在監(jiān)管規(guī)定縮短供應(yīng)商賬期，預(yù)付卡費(fèi)用也不可用于開店，那么零售商就減少了大量流動(dòng)資金，這種情況下要自持物業(yè)是缺乏現(xiàn)金流底氣的，更何況物業(yè)開發(fā)中還會(huì)遭遇種種難題，導(dǎo)致資金浪費(fèi)，這更給零售商轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)增加難度。”專家分析。

定位與招商難題

即便是拿下了物業(yè)，對(duì)于零售商們來說，定位與招商依舊是個(gè)難題。與一般的高端商場(chǎng)不同，既然是零售商們自行開發(fā)的物業(yè)，將自家品牌的賣場(chǎng)超市放入是“必須的”。

“這就給好不容易拿下的商場(chǎng)項(xiàng)目設(shè)置了第一個(gè)難題——定位。賣場(chǎng)品牌無論是本土還是外資，基本都是定位在大眾化、平價(jià)消費(fèi)層次，而且各個(gè)賣場(chǎng)為了爭(zhēng)奪客源，還會(huì)大打價(jià)格戰(zhàn)，這使得光顧賣場(chǎng)的常客基本以對(duì)價(jià)格非常敏感的中老年客人為主，即便有年輕人出現(xiàn)，也是相對(duì)注重比價(jià)的族群，所以賣場(chǎng)超市的客人消費(fèi)類和層次都不會(huì)太高。過低的消費(fèi)層次群體會(huì)阻礙高端品牌的入駐。可能外界不知道，但我們做開發(fā)的最清楚了，一些知名、一線甚至奢侈品牌最關(guān)心的就是所入駐的商場(chǎng)定位是否與其匹配。假如商場(chǎng)內(nèi)招入的是進(jìn)口、高端超市，則這些一線品牌會(huì)考慮入駐，但假如是平價(jià)賣場(chǎng)，則這類一線品牌根本就不會(huì)考慮入駐。”長(zhǎng)期在一家外資賣場(chǎng)公司負(fù)責(zé)開發(fā)業(yè)務(wù)的管理層何可軍(化名)如是說。

前瞻網(wǎng)記者觀察后發(fā)現(xiàn)，高端品牌與超市定位之間似乎確有微妙聯(lián)系，比如充斥著各個(gè)高端奢侈品牌的大上海時(shí)代廣場(chǎng)低層招的是高端超市——城市超市，定位日系高端百貨的梅龍鎮(zhèn)以往招商的是百佳高端超市，而地處黃金地段的港匯廣場(chǎng)地下入駐的是高端超市OLE，專賣日系貴貨的久光百貨底層也是高端進(jìn)口超市。相對(duì)而言，涉及平價(jià)賣場(chǎng)的項(xiàng)目?jī)?nèi)，較少出現(xiàn)奢侈品牌，多以大眾化、年輕時(shí)尚品牌為主。

“平價(jià)賣場(chǎng)定位已經(jīng)拉低了自持物業(yè)商場(chǎng)的檔次，一線品牌都不會(huì)進(jìn)入，此外，由于零售商地產(chǎn)開發(fā)團(tuán)隊(duì)各方面能力并不如專業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商來得強(qiáng)，加之資金緊張，所以通常獲得的項(xiàng)目地段都比較偏遠(yuǎn)，偏遠(yuǎn)地區(qū)也很難獲得好品牌的青睞，這就進(jìn)一步給招商帶來困難，也更加拉低消費(fèi)檔次和客單價(jià)，讓整體商場(chǎng)項(xiàng)目的銷售額和利潤(rùn)都無法很高，結(jié)果造成投入大卻回報(bào)甚微。”何可軍坦言。

所以除了麥德龍這類少數(shù)一直秉持自購(gòu)物業(yè)的業(yè)者，對(duì)大部分零售商來說，目前的中國(guó)市場(chǎng)狀況和格局，尤其是融資環(huán)境都不利于賣場(chǎng)超市經(jīng)營(yíng)者去大量自持物業(yè)，術(shù)業(yè)有專攻，零售商主要經(jīng)營(yíng)管理賣場(chǎng)，而房地產(chǎn)開發(fā)商主攻拿地建設(shè)，互相要做大做全最終可能只會(huì)做小做弱，比如萬達(dá)的商業(yè)地產(chǎn)很成功，但其百貨業(yè)績(jī)并不佳。因此專家建議，零售商與其砸錢投建商業(yè)地產(chǎn)，還不如專注于經(jīng)營(yíng)管理，資金壓力不但降低，虧損風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)相應(yīng)減少。