中國樓市拐點在哪？

據(jù)前瞻資訊數(shù)據(jù)中心監(jiān)測顯示，今年2月，全國70個大中城市中，45個城市房價下跌，21個城市房價持平，僅有4個城市房價上漲。漲幅均未超過0.1%。房價真的在下跌，房價還會繼續(xù)下跌么?

今年兩會上，政府立場上首次表態(tài)“房價必降”，并進(jìn)一步提出保障房與商品房開發(fā)并重，與此同時，人口紅利逐漸喪失，剛需下降。加上央行加息，買房賣房壓力大，購房貸款利息的壓力影響購房需求。開發(fā)商資金緊張，不得不甩賣樓盤，各地甚至頻現(xiàn)開發(fā)商“跑路”。房價凸顯五大硬傷，跌勢難止。

因素一：政府首次表態(tài)“房價必降”

兩會塵埃落定，讓開發(fā)商似乎難逃降價甩貨的厄運(yùn)，讓剛需族暫不出手，似乎有了支撐。

兩會期間，溫家寶總理關(guān)于房價問題的表態(tài)，等于宣告房價還將繼續(xù)下跌。講話表明要繼續(xù)維持嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策，最終使房價回歸到與居民收入相適應(yīng)的合理區(qū)間。這也預(yù)示房地產(chǎn)業(yè)將面臨更為悲觀的前景。這番話造成的最直接后果，就是地產(chǎn)股票暴跌，與之相關(guān)的其它行業(yè)股票亦紛紛跳水，致使股市以大幅暴跌的局面告別“兩會行情”。

對于溫家寶總理講話的解讀，住建部部長姜偉新指出，全國七八個大城市的房價如果按照現(xiàn)在每年十幾甚至二十幾個百分點的增長速度發(fā)展下去，將來一旦房價泡沫破裂，后果不堪設(shè)想。“對整個經(jīng)濟(jì)甚至社會的影響都是非常大的。”姜偉新說，“現(xiàn)在下定決心，至少這七八個大城市的價格一定得降下來。”這是站在政府立場上的首次表態(tài)“房價必降”，而溫家寶總理的答記者問，無疑將降價范圍擴(kuò)展至全國，并且明確了降價目標(biāo)，折射出中央對樓市調(diào)控的決心，等于宣告房價下跌已再無懸念。

因素二：保障房供應(yīng)力度加大

一年前中央提出的建設(shè)1000萬套保障性住房的任務(wù)已然收官。今年的計劃是開工700萬套，建成500萬套。

今年溫家寶總理的政府工作報告對房地產(chǎn)有三個相關(guān)要點：堅定不移地加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控，大力推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)，促進(jìn)房價合理回歸。報告提出，抓緊完善保障性住房建設(shè)、分配、管理、退出等制度;采取有效措施，增加普通商品住房供給;加快建設(shè)城鎮(zhèn)住房信息系統(tǒng)，改革房地產(chǎn)稅收制度，促進(jìn)房地產(chǎn)市場長期平穩(wěn)健康發(fā)展。這進(jìn)一步表明了保障房與商品住房開發(fā)并重的政策。

眾所周知，保障性住房與商品房在整個住房供應(yīng)體系中的比例，直接影響著房價的走勢。當(dāng)保障性住房供應(yīng)加大時，對商品房的需求必然減少，開發(fā)商的壟斷定價權(quán)就被弱化。因此，在我國加大保障性住房供應(yīng)后，房價必然呈現(xiàn)出下跌之勢。

因素三：人口紅利逐漸下降

2011年，中國第六次人口普查結(jié)果公布。數(shù)據(jù)顯示，我國65歲及以上人口占總?cè)?.87%，比2000年第五次人口普查上升1.91%。與老齡人口占比不斷上升相對應(yīng)的，是人口紅利的不斷下降。

所謂“人口紅利”，是指一個國家的勞動年齡人口占總?cè)丝诒戎剌^大，撫養(yǎng)率比較低，為經(jīng)濟(jì)發(fā)展創(chuàng)造了有利的人口條件，整個國家的經(jīng)濟(jì)成高儲蓄、高投資和高增長的局面。

該“紅利”之于房地產(chǎn)，我們可以通俗的說，人口紅利高時，需要買房的人口比重較大，而市場的旺盛需求無疑是促進(jìn)房地產(chǎn)快速發(fā)展的最大動力。

過去10年，中國房價在巨大的需求刺激之下，上漲了近10倍。多年來，學(xué)術(shù)界的一些探討認(rèn)為，在中國人口老齡化加重后，隨著祖輩和父輩的去世，第三代繼承和擁有的房產(chǎn)將達(dá)到8套，這使得市場上的住房供應(yīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于需求，最終導(dǎo)致價格猛跌。

簡單來說，老齡化加快+出生率降低=房地產(chǎn)市場購買力下降。

事實上，我國房屋空置率真相在最近兩年已經(jīng)不斷的暴露出來。國家統(tǒng)計局去年對北京、上海、杭州、天津等5個城市的住房空置率進(jìn)行過調(diào)查，結(jié)果發(fā)現(xiàn)，越是遠(yuǎn)郊地區(qū)，住房空置率越高。空置房成為高房價的一顆毒瘤，但伴隨著人口紅利的下降，可購房人群基數(shù)的減少，家庭房屋持有數(shù)增高，若干年后，房子或許會成為一個“燙手山芋”，人們避而遠(yuǎn)之。

因素四：房價成本降低

與面粉貴，面包就一定貴一樣，房價貴與土地貴關(guān)系密切。全國政協(xié)委員、香港沿海物業(yè)集團(tuán)有限公司董事局主席曾文仲表示，地價高是造成房價高的最主要原因。地價不降，打壓開發(fā)商只能對降房價起到一定作用。

針對土地資源緊張、地價偏高等現(xiàn)象，國土資源部曾作過系統(tǒng)調(diào)查，結(jié)論是目前國內(nèi)地價占房價的15%～30%。去年，調(diào)控壓頂之下的樓市寒冬傳導(dǎo)到土地市場，流拍、底價成交成為不少城市土地市場的常態(tài)。

近日，有統(tǒng)計數(shù)據(jù)稱，今年前兩月，13個主要城市土地出讓金總額同比下滑47.5%。如今，房地產(chǎn)市場經(jīng)過調(diào)控，開始逐漸回歸理性。不少專家指出，房地產(chǎn)市場暴利時代即將終結(jié)，合理利潤時代即將到來。而隨之而來的，就是房價的成本降低，房價下跌。

因素五：樓市資金兩頭緊張

自2011年7月7日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)存貸款基準(zhǔn)利率0.25個百分點，貸款利率也隨之調(diào)高，這使得開發(fā)商的資金鏈更加緊張。于是我們見到不斷地有地產(chǎn)商“跑路”，房價由此進(jìn)入了更快的下行通道。

另外，隨著房地產(chǎn)企業(yè)貸款難度的不斷加大，通過資本市場和信托渠道融資也被嚴(yán)格管控，使得開發(fā)商資金鏈更加緊張，迫于回款的壓力，開發(fā)商不得不降價促銷。

對于購房者而言，提高貸款利率后，還貸壓力也隨之變大，這將對購房人的資金實力，特別是首付提出了更高的要求，會直接影響購房需求。面對調(diào)控高壓，投資客們當(dāng)然不敢輕舉妄動，這也將導(dǎo)致房價繼續(xù)下行。