據(jù)國資委勒令央企退出房地產(chǎn)市場至今已近兩年半時間，但實(shí)際成效卻微薄難顯。據(jù)前瞻網(wǎng)記者了解，“十一”前夕，北京土地市場重現(xiàn)火爆，這并不令業(yè)內(nèi)感到意外。但出乎各方意料的是，中石油、中石化這“兩桶油”似乎對房地產(chǎn)市場重新恢復(fù)了熱情，近期在北京土地市場上都有所斬獲。

9月底，中石油旗下子公司擊敗萬科、保利等房企，搶得昌平一幅住宅用地。中石油拿地一個月多前，中石化也在朝陽區(qū)安慧北里獲得一幅商務(wù)金融用地。

“賣石油的打敗了賣房子的”，這樣的場面自2010年樓市調(diào)控以來，尤其是國資委明令“78家央企退房”以來，還是頭一次出現(xiàn)。

“兩桶油”逆風(fēng)拿地，引發(fā)了業(yè)內(nèi)的廣泛質(zhì)疑。

“兩桶油”現(xiàn)身土地市場

9月29日，北京市昌平區(qū)沙河鎮(zhèn)南一村二類居住項目用地正式出讓，最終中石油下屬的盤錦遼河油田房地產(chǎn)開發(fā)公司擊敗了保利、萬科等大牌房企，以12.8億元、配建2.35萬平米限價商品住房競得，樓面價7308元/平米，溢價率42.22%。

據(jù)北京市土地儲備中心的資料顯示，該地塊建筑面積175155平米。由于這一地塊體量大、位置好，早已被眾多一線房企看中，遠(yuǎn)洋、綠地、路勁、中水電、萬科住總聯(lián)合體與保利首開聯(lián)合體等大牌房企紛紛參與。

“從競拍的過程中，不難看出中石油對這一地塊是志在必得。”在現(xiàn)場參與競拍的一位開發(fā)商事后表示，“對于中石油這樣的央企來說，資金不是問題，房子蓋好后即使不上市銷售，中石油自身也可以消化，沒有什么成本壓力。”

值得注意的是，據(jù)北京市國土局網(wǎng)站上的公開信息顯示，今年8月8日，中國石化工程建設(shè)有限公司拿到朝陽區(qū)安慧北里一商務(wù)金融用地，成交價格約為6289萬元。

對于這一地塊的具體用途，中國石化工程建設(shè)有限公司并沒給出答復(fù)。而業(yè)內(nèi)人士分析，中石化拿到的這一地塊規(guī)劃建筑面積超過3萬平米，每平米的單價并不算高，“估計企業(yè)自用的可能性較大。”

“目前，房地產(chǎn)市場得到了部分恢復(fù)，逐漸有回暖的趨勢。在這樣的市場環(huán)境下，中石油、中石化這些資金實(shí)力雄厚的央企仍然希望從中分一杯羹。”業(yè)內(nèi)分析人士陳劍波表示，“畢竟資金都是逐利的，房地產(chǎn)一直是被這些非主業(yè)的實(shí)力央企關(guān)注的市場。”

曾轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目

事實(shí)上，早在2010年3月18日，國資委就宣布除16家以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企外，78家不以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企，在完成企業(yè)自有土地開發(fā)和已實(shí)施項目等階段性工作后要退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

而在當(dāng)年，中石油與中石化都因為率先宣布和轉(zhuǎn)讓旗下房地產(chǎn)公司，而成為“央企退房”的表率。

就在國資委宣布78家非主業(yè)的央企要逐步退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的第二天，中石化旗下的北京燕山石油化工有限公司，以1元掛牌轉(zhuǎn)讓珠海市華瑞物業(yè)建設(shè)有限公司50%股權(quán)及1460萬元債權(quán)。

前瞻網(wǎng)了解到，當(dāng)月的10天之后，也就是2010年3月29日，中石油也發(fā)出緊急通知，要求集團(tuán)旗下各企事業(yè)單位進(jìn)一步加強(qiáng)企業(yè)資金管理，防止企業(yè)資金進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域。

不過，中石油在通知中也給自己留下了余地。中石油在當(dāng)時的通知中只是強(qiáng)調(diào)，堅決、徹底退出以營利為目的的商業(yè)性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。而國資委雖然提出了78家非主業(yè)的央企在完成自有土地開發(fā)和已實(shí)施項目后要退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，卻并未明確表示是否允許國有企業(yè)給自己員工建房，抑或以其他方式對員工住房進(jìn)行補(bǔ)貼。

隨后的2010年5月，中石油在北京產(chǎn)權(quán)交易所100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓旗下全資子公司北京都市圣景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。

當(dāng)時該子公司實(shí)際資產(chǎn)是位于北京市西城區(qū)德外大街的一宗約5800平米的土地。中石油原本打算將其建成商住樓項目“華龍大廈”，但由于拆遷受阻、規(guī)劃調(diào)整等歷史遺留問題，該項目的開發(fā)并不太順利。

“在當(dāng)時響應(yīng)國資委退房要求的時候，大部分掛牌轉(zhuǎn)讓的央企旗下房地產(chǎn)公司都是一些資不抵債的虧損企業(yè)，并附有股權(quán)不明、人員構(gòu)成復(fù)雜等遺留問題。”中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強(qiáng)表示，“真正的優(yōu)質(zhì)資源央企也不會轉(zhuǎn)讓出去。”

據(jù)前瞻網(wǎng)記者了解，中石油房地產(chǎn)業(yè)務(wù)主要集中在旗下獨(dú)資企業(yè)“中國華油集團(tuán)”。在中國華油集團(tuán)公司的企業(yè)介紹中，房地產(chǎn)開發(fā)、酒店服務(wù)業(yè)甚至旅游業(yè)都被列入了集團(tuán)的發(fā)展方向。此外，中國華油集團(tuán)還曾提出過“三個100”的目標(biāo)，即三至五年內(nèi)擁有或管理酒店100家;物業(yè)服務(wù)樓宇達(dá)到100萬平米;房地產(chǎn)開發(fā)面積達(dá)到100萬平米。

央企“退房”難上加難

到現(xiàn)在為止，距離當(dāng)初下達(dá)“退房令”，已經(jīng)過去兩年半的時間。雖然央企頻頻拿地的勢頭有所遏制，但國資委制定的“兩年內(nèi)全部退出”的目標(biāo)顯然并未如愿。此番“兩桶油”逆風(fēng)拿地，更是讓退房令陷入尷尬。

中國房地產(chǎn)協(xié)會的一位專家表示，國資委不給出具體的操作規(guī)范與明確的時間表，這其實(shí)本身就預(yù)留了很大的可操作空間，非主業(yè)央企何時退、如何退都變得可以“很隨機(jī)”。

實(shí)際上，央企退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)緩慢的另外一部分原因還是因為真正優(yōu)質(zhì)的業(yè)務(wù)資源并沒有轉(zhuǎn)讓。據(jù)一位機(jī)械貿(mào)易央企負(fù)責(zé)人透露，目前房地產(chǎn)業(yè)務(wù)經(jīng)營比較好的非主業(yè)央企，其房地產(chǎn)公司帶來的銷售收入大概能達(dá)到12%-15%，最高的甚至可以接近20%。

“據(jù)我所知，目前應(yīng)該還有超過六成到七成的非房地產(chǎn)主業(yè)央企沒有完成退出，有些企業(yè)雖然已經(jīng)出讓了部分房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，但業(yè)務(wù)經(jīng)營較好的部分仍然被保留了下來。”一位央企負(fù)責(zé)人表示。

上述央企負(fù)責(zé)人表示，旗下有房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的央企，一般來說主要還是有土地資源和政府資源的優(yōu)勢。早年劃撥的土地如今都成了寸土寸金的優(yōu)質(zhì)地塊，而央企仍然可以以合作開發(fā)等各種形式變相進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域，從中撈取肥厚的“油水”。