已有40多個城市出臺了“限購”政策

從2010年5月開始限購至今，全國已相繼有40多個城市出臺了限購措施，北京等此前發布了限購令的城市，也紛紛在政策上加碼。

至于這2年來限購執行的效果，世經未來總經理辛健表示，“從短期來看，“限購令”的確能起到立竿見影的效果。但從本質上來說，僅靠政府干預遏制房價效果有限”。

北京聯達四方房地產公司董事長楊少鋒則認為，“限購對于此前暴漲的房價確實起到了很明顯的抑制作用，避免房地產市場陷入更大的泡沫中去。”但他也表示，“由于這種行政手段打擊面比較廣，也制約了不少真實需求，一旦政策退出，市場很可能出現報復性的反彈。且限購時間越長，反彈力度越大。同時，限購導致這些城市的成交量大幅萎縮，即使是目前市場回暖，成交量也不及限購前的2009年。而成交量下滑也使得關聯產業受到了很大影響。”而由于目前房價快速上漲的趨勢已經得到控制，他認為，限購作為調控階段性手段的任務已經完成，政府可以考慮用其他政策替換限購。

而包括任志強在內的不少房企老總也對限購發表不少自己的觀點。

一線城市房價漲幅明顯放緩

不過，盡管業內對限購政策有著不同的看法，但對于最早執行限購政策的一線城市來說，此前快速上漲的房價卻實實在在的得到了有效抑制。

2010年9月30日，深圳發布住房“限購令”，對于本市戶籍居民家庭(含部分家庭成員為本市戶籍居民的家庭)，限購2套住房;對于能夠提供在本市1年以上納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房。暫停在本市擁有2套以上(含2套)住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套以上(含1套)住房的非本市戶籍居民家庭、無法提供在本市1年以上納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民在本市購房。

據前瞻網記者了解，在“限購令”執行的兩年間，深圳樣本二手樓盤的成交價也從2010年9月的18002元/平方米，上漲到2012年9月的19972元/平方米，增幅為10.9%。

而其兄弟城市廣州，情況與深圳極為相似。資料顯示，2010年1月1日至9月10日，廣州全市住宅(不含公寓)網簽成交均價10889元/平方米。自2010年10月15日，廣州出臺了嚴格的限購政策，一年后(2011年1月1日至9月10日)廣州全市住宅成交均價上漲6.15%，至11559元/平方米;今年1月1日至9月10日，廣州全市住宅成交均價為12066元/平方米，相較于限購一周年同期時段的均價上漲了4.4%，較之限購前則上漲了10.8%。

在上海，當地政府于2010年10月7日發布“滬十二條”。 隨后滬上監測機構數據顯示，上海2010年1-9月新房成交均價21362元/平方米，2012年1-9月新房成交均價22632元/平方米。限購兩年間，新房成交價漲幅為5.6%。

而根據中原地產研究中心提供的數據顯示，在北京開始執行限購前的2010年4月，全市新建住宅的銷售均價為22469元/平方米，到2012年9月，房價則回落至20572元/平方米，成為一線城市中房價唯一一個均價低于限購前的城市。

不過，中原地產張大偉表示，“由于住宅市場每年的大量成交都會趨向更遠的郊區，因此實際上各地的房屋價格上漲幅度要高于均價的數據。但應當說，限購后的房價在去年底今年初確實出現了比較明顯的下滑。

而一家大型房企的相關負責人也表示，相比限購前的2009年，一線城市房價的增長速度可以說是大幅放緩。

“穩增長”VS“嚴防房價上漲”

在限購的城市中，除了北上廣深，還有30多個二、三線城市。對于這些城市的限購，辛健認為，“在一系列遏制房價過快上漲的宏觀調控政策影響下，全國房地產市場各項運行指標均出現了不同程度的下降，與北上廣深相比，二線城市受政策的影響更大”。

不過，他表示隨著2012年經濟的快速下滑，各地“穩增長”政策頻出，在一定程度上帶動了房地產行業的復蘇。

業內人士也認為，二線城市對于房地產市場依賴程度遠高于北上廣深，因此，他們對于政策的松綁最為積極。

2011年10月，佛山成為全國首個直接松綁限購的城市, 由于其直接鼓勵投資性需求，結果于12小時內被緊急叫停。此后11月，成都欲放松對限購環節的審核，透露出對投資投機性需求的曖昧態度，因而胎死腹中。時至2012 年，先有上海通過咬文嚼字的方式重新定義戶籍家庭概念，大開需求之口，但一周內被叫停;而后石家莊針對限購的微調和細化措施未經發布即被叫停。

從上述例子中也可以看出，限購的底線不容觸碰。截至目前，任何松綁限購的新政幾乎全部夭折。然而，由于地方政府一直缺乏嚴格執行限購的動力，暗自放松的情況時有發生。如天津、廈門、成都等7 城市在政策執行口徑上均存在一定程度的暗松。此外開發商也試圖通過各種方式突破限購關口，如寧波象山縣只要購房一次性付款，即可購多套等。

這也導致進入2012年8月份后，房地產市場又出現了一些新動向，一些二、三線城市房價出現了不同程度的上漲，部分城市樓市成交量明顯反彈，有的城市甚至重現排隊購房現象。

對此，中原地產的報告認為，如何平衡“穩增長”與“嚴防房價上漲”的矛盾，已成為當前房地產政策走勢的最重要影響因素。同時，未來各地政策微調將更為謹慎，市場仍以剛需為主，投機投資性需求仍嚴格受限，政策調整惟有在合理區分投資投機性需求和改善性自住需求中尋求突破。

辛健也表示，在我國經濟周期開始進入下行階段并且局部城市存在房地產泡沫的情況下，房地產市場的調整仍將持續。房地產調控政策方面，中央將繼續堅持調控大方向以維持市場量價平穩態勢;但從地方層面來看，未來對相關政策進行微調的城市將會越來越多。