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多地調(diào)整樓市政策 不敢動“限購令”

 2012-05-31 08:53:39 責(zé)任編輯:QZ016 來源:前瞻網(wǎng)

前瞻網(wǎng)摘要:據(jù)統(tǒng)計,“新國八條”發(fā)布至今,國內(nèi)對樓市政策進(jìn)行微調(diào)吸引剛需入市的城市已經(jīng)增加到了30個。這些城市的微調(diào)政策,除少數(shù)被叫停外,絕大多數(shù)“闖關(guān)”成功。分析指出,“限購令”是一條不可逾越的“紅線”。

前瞻經(jīng)濟(jì)學(xué)人

目前多個熱點(diǎn)城市的樓市成交量正在回升

據(jù)統(tǒng)計,“新國八條”發(fā)布至今,國內(nèi)對樓市政策進(jìn)行微調(diào)吸引剛需入市的城市已經(jīng)增加到了30個。這些城市的微調(diào)政策,除少數(shù)被叫停外,絕大多數(shù)“闖關(guān)”成功。進(jìn)入5月以來,不少熱點(diǎn)城市的樓市成交迅速回暖,地產(chǎn)股也連續(xù)多日上揚(yáng)。

在宏觀經(jīng)濟(jì)下行壓力較大的背景下,房地產(chǎn)會不會成為開啟經(jīng)濟(jì)增長空間的“下一把鑰匙”?業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,樓市政策尚難松綁,但地方微調(diào)仍有空間,在稅費(fèi)、公積金等方面出臺刺激剛需入市政策仍有可能。

微調(diào)或有“后手”

“限購令”的存在,令樓市成交回升仍存不確定因素。據(jù)前瞻產(chǎn)業(yè)研究院數(shù)據(jù)顯示,截至29日,5月北京已成交純商品住宅9429套,二手住宅11304套,同比環(huán)比均大幅增加,并已恢復(fù)到調(diào)控前的水平。但多家機(jī)構(gòu)均認(rèn)為,北京市場的成交回暖或只能持續(xù)到第二季度。

全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生表示,雖然近期成交回暖,但第一輪的自住型需求仍未完全釋放,不少購房者仍在觀望。同時,第二輪的改善型需求仍有很大的潛力。

她認(rèn)為,在“限購令”的紅線下,為刺激市場交易,未來還將有部分微調(diào)政策出臺。其中,出臺的微調(diào)政策的城市,范圍可能有所擴(kuò)大,力度也可能有所加強(qiáng)。

中國指數(shù)研究院副院長陳晟表示,未來可能出臺的房地產(chǎn)政策,會更多地關(guān)注消費(fèi)層面。不少城市公積金貸款的限額還有繼續(xù)擴(kuò)大的空間。而在已出臺微調(diào)政策的城市中,提高公積金貸款最高限額或成為最重要的措施之一。

最低首付款比例也可能出現(xiàn)下調(diào)。自“新國八條”出臺至今的一年多時間,房地產(chǎn)商業(yè)貸款的首付款比例一直維持在3成以上,這在很大程度上提高了購房門檻。不少分析人士認(rèn)為,在部分地區(qū),該比例有可能下調(diào)至新政之前的兩成。

同樣,當(dāng)前首套房個人按揭貸款利率的最大優(yōu)惠幅度,也僅維持在基準(zhǔn)利率的85折水平,尚未恢復(fù)到調(diào)控前最低7折。此外,購房環(huán)節(jié)的契稅、交易稅等稅費(fèi)也有下調(diào)的空間。

根據(jù)前瞻產(chǎn)業(yè)研究院的數(shù)據(jù),今年1-4月,全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長18.7%。同期,全國住宅新開工面積下降7.9%,也是多月來首次下降。不少城市的土地市場持續(xù)低迷。

業(yè)內(nèi)專家謝逸楓表示,為保證供應(yīng),可采用延長地價款繳納期限等手段,刺激土地交易。同時,在房地產(chǎn)企業(yè)難以從銀行獲取信貸資金的情況下,對普通商品房開發(fā)貸款,金融機(jī)構(gòu)應(yīng)該給予適當(dāng)貸款利息以及優(yōu)先貸款優(yōu)惠。

根據(jù)前瞻產(chǎn)業(yè)研究院的數(shù)據(jù),進(jìn)入5月以來,北京市的商品住宅總庫存已降至8萬套以下,如按照當(dāng)前的銷售速度測算,不足一年即可消化完畢。

謝逸楓認(rèn)為,以閑置土地、未竣工土地等形式存在的潛在庫存需要盡快釋放。根據(jù)國土部的數(shù)據(jù),當(dāng)前全國未竣工的房地產(chǎn)用地面積接近40萬公頃,是前三年房地產(chǎn)用地平均供應(yīng)量的3.4倍。為此,國土部已著手修訂《閑置土地處置辦法》,以期加快閑置土地的處置和清理。

未觸及限購“紅線”

據(jù)前瞻網(wǎng)記者了解,地方政府樓市政策微調(diào)的大幕從去年8月就已拉開。去年8月18日,安徽馬鞍山發(fā)文,規(guī)定個人購買90平方米及以下面積的家庭唯一普通住房,或具有本科以上學(xué)歷或相應(yīng)職稱者購買家庭唯一普通商品住房,可享受市財政給予所納契稅100%的補(bǔ)助。此時距“新國八條”出臺尚不足7個月。

此后,陸續(xù)有城市發(fā)布文件,對房地產(chǎn)政策進(jìn)行微調(diào)。據(jù)不完全統(tǒng)計,截至今年5月30日,明確發(fā)文微調(diào)政策的城市已有30個。

這些微調(diào)政策主要包括上調(diào)公積金貸款限額、給予稅費(fèi)優(yōu)惠、放寬普通住房標(biāo)準(zhǔn)等。在樓市成交低迷、地方經(jīng)濟(jì)增速放緩的背景下,這些政策被認(rèn)為起到了部分效果。

值得注意的是,蕪湖、佛山等明確放松限購條件的城市,其新政公布不久就被叫停。“限購令”成為樓市調(diào)控政策的一條“紅線”。

聶梅生表示,“限購令”是本輪調(diào)控中力度最大、效果最明顯的措施,如果松綁限購政策,將使調(diào)控效果大打折扣。她還表示,由于一些城市的房價尚未回歸到合理水平,如果放松“限購令”,可能會引發(fā)房價反彈。

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據(jù)不完全統(tǒng)計,目前實(shí)行“限購令”的城市超過40個,除各大省會城市(拉薩除外)和計劃單列市以外,一些東部熱點(diǎn)城市也納入限購行列。而30個微調(diào)政策的城市均未涉及限購問題。

陳晟表示,相比“支持合理需求”的調(diào)控目標(biāo),“抑制投資投機(jī)需求”被更多地強(qiáng)化。作為抑制投資投機(jī)需求的重要政策手段,“限購令”的作用無可比擬。

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