目前多個熱點(diǎn)城市的樓市成交量正在回升

據(jù)統(tǒng)計，“新國八條”發(fā)布至今，國內(nèi)對樓市政策進(jìn)行微調(diào)吸引剛需入市的城市已經(jīng)增加到了30個。這些城市的微調(diào)政策，除少數(shù)被叫停外，絕大多數(shù)“闖關(guān)”成功。進(jìn)入5月以來，不少熱點(diǎn)城市的樓市成交迅速回暖，地產(chǎn)股也連續(xù)多日上揚(yáng)。

在宏觀經(jīng)濟(jì)下行壓力較大的背景下，房地產(chǎn)會不會成為開啟經(jīng)濟(jì)增長空間的“下一把鑰匙”?業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，樓市政策尚難松綁，但地方微調(diào)仍有空間，在稅費(fèi)、公積金等方面出臺刺激剛需入市政策仍有可能。

微調(diào)或有“后手”

“限購令”的存在，令樓市成交回升仍存不確定因素。據(jù)前瞻產(chǎn)業(yè)研究院數(shù)據(jù)顯示，截至29日，5月北京已成交純商品住宅9429套，二手住宅11304套，同比環(huán)比均大幅增加，并已恢復(fù)到調(diào)控前的水平。但多家機(jī)構(gòu)均認(rèn)為，北京市場的成交回暖或只能持續(xù)到第二季度。

全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生表示，雖然近期成交回暖，但第一輪的自住型需求仍未完全釋放，不少購房者仍在觀望。同時，第二輪的改善型需求仍有很大的潛力。

她認(rèn)為，在“限購令”的紅線下，為刺激市場交易，未來還將有部分微調(diào)政策出臺。其中，出臺的微調(diào)政策的城市，范圍可能有所擴(kuò)大，力度也可能有所加強(qiáng)。

中國指數(shù)研究院副院長陳晟表示，未來可能出臺的房地產(chǎn)政策，會更多地關(guān)注消費(fèi)層面。不少城市公積金貸款的限額還有繼續(xù)擴(kuò)大的空間。而在已出臺微調(diào)政策的城市中，提高公積金貸款最高限額或成為最重要的措施之一。

最低首付款比例也可能出現(xiàn)下調(diào)。自“新國八條”出臺至今的一年多時間，房地產(chǎn)商業(yè)貸款的首付款比例一直維持在3成以上，這在很大程度上提高了購房門檻。不少分析人士認(rèn)為，在部分地區(qū)，該比例有可能下調(diào)至新政之前的兩成。

同樣，當(dāng)前首套房個人按揭貸款利率的最大優(yōu)惠幅度，也僅維持在基準(zhǔn)利率的85折水平，尚未恢復(fù)到調(diào)控前最低7折。此外，購房環(huán)節(jié)的契稅、交易稅等稅費(fèi)也有下調(diào)的空間。

根據(jù)前瞻產(chǎn)業(yè)研究院的數(shù)據(jù)，今年1-4月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長18.7%。同期，全國住宅新開工面積下降7.9%，也是多月來首次下降。不少城市的土地市場持續(xù)低迷。

業(yè)內(nèi)專家謝逸楓表示，為保證供應(yīng)，可采用延長地價款繳納期限等手段，刺激土地交易。同時，在房地產(chǎn)企業(yè)難以從銀行獲取信貸資金的情況下，對普通商品房開發(fā)貸款，金融機(jī)構(gòu)應(yīng)該給予適當(dāng)貸款利息以及優(yōu)先貸款優(yōu)惠。

根據(jù)前瞻產(chǎn)業(yè)研究院的數(shù)據(jù)，進(jìn)入5月以來，北京市的商品住宅總庫存已降至8萬套以下，如按照當(dāng)前的銷售速度測算，不足一年即可消化完畢。

謝逸楓認(rèn)為，以閑置土地、未竣工土地等形式存在的潛在庫存需要盡快釋放。根據(jù)國土部的數(shù)據(jù)，當(dāng)前全國未竣工的房地產(chǎn)用地面積接近40萬公頃，是前三年房地產(chǎn)用地平均供應(yīng)量的3.4倍。為此，國土部已著手修訂《閑置土地處置辦法》，以期加快閑置土地的處置和清理。

未觸及限購“紅線”

據(jù)前瞻網(wǎng)記者了解，地方政府樓市政策微調(diào)的大幕從去年8月就已拉開。去年8月18日，安徽馬鞍山發(fā)文，規(guī)定個人購買90平方米及以下面積的家庭唯一普通住房，或具有本科以上學(xué)歷或相應(yīng)職稱者購買家庭唯一普通商品住房，可享受市財政給予所納契稅100%的補(bǔ)助。此時距“新國八條”出臺尚不足7個月。

此后，陸續(xù)有城市發(fā)布文件，對房地產(chǎn)政策進(jìn)行微調(diào)。據(jù)不完全統(tǒng)計，截至今年5月30日，明確發(fā)文微調(diào)政策的城市已有30個。

這些微調(diào)政策主要包括上調(diào)公積金貸款限額、給予稅費(fèi)優(yōu)惠、放寬普通住房標(biāo)準(zhǔn)等。在樓市成交低迷、地方經(jīng)濟(jì)增速放緩的背景下，這些政策被認(rèn)為起到了部分效果。

值得注意的是，蕪湖、佛山等明確放松限購條件的城市，其新政公布不久就被叫停。“限購令”成為樓市調(diào)控政策的一條“紅線”。

聶梅生表示，“限購令”是本輪調(diào)控中力度最大、效果最明顯的措施，如果松綁限購政策，將使調(diào)控效果大打折扣。她還表示，由于一些城市的房價尚未回歸到合理水平，如果放松“限購令”，可能會引發(fā)房價反彈。

據(jù)不完全統(tǒng)計，目前實(shí)行“限購令”的城市超過40個，除各大省會城市(拉薩除外)和計劃單列市以外，一些東部熱點(diǎn)城市也納入限購行列。而30個微調(diào)政策的城市均未涉及限購問題。

陳晟表示，相比“支持合理需求”的調(diào)控目標(biāo)，“抑制投資投機(jī)需求”被更多地強(qiáng)化。作為抑制投資投機(jī)需求的重要政策手段，“限購令”的作用無可比擬。