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多地房?jī)r(jià)觸底反彈 開(kāi)發(fā)商加緊出貨
房?jī)r(jià)拐點(diǎn)已現(xiàn)
很多人其實(shí)已經(jīng)做好面對(duì)房?jī)r(jià)上漲的準(zhǔn)備。
據(jù)前瞻網(wǎng)記者了解,進(jìn)入3月以后,隨著各地樓市成交量屢創(chuàng)新高,價(jià)格也暗暗開(kāi)始上漲。近期,北京、深圳、廣州等城市住宅成交均價(jià)紛紛走高,多個(gè)項(xiàng)目開(kāi)始醞釀漲價(jià)。中原地產(chǎn)人士估算,熱點(diǎn)區(qū)域二手房二季度以來(lái)已上漲約10%。
不少業(yè)內(nèi)人士樂(lè)觀判斷,樓市政策已見(jiàn)底,價(jià)格底部也已接近出現(xiàn)。針對(duì)地產(chǎn)救市的可能,多位業(yè)內(nèi)人士表示,當(dāng)前經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)環(huán)境均與2009年大不相同,房?jī)r(jià)不可能直線拉升。但貨幣松動(dòng)之下資產(chǎn)價(jià)格的上漲,卻是可預(yù)見(jiàn)的趨勢(shì)。這對(duì)樓市調(diào)控提出了新的挑戰(zhàn)。
降息下的升溫
在剛剛過(guò)去的這個(gè)周末,北京和深圳樓市極少數(shù)樓盤,再次上演了瘋狂的一幕,仿佛重回2009年。
6月9日,北京豪宅項(xiàng)目西山壹號(hào)院對(duì)外宣布認(rèn)購(gòu)8億,按此計(jì)算,單套價(jià)格1200萬(wàn)-1300萬(wàn)的該項(xiàng)目一天售出數(shù)十套。
6月10日在深圳,水榭花都再現(xiàn)千人排隊(duì)購(gòu)房,項(xiàng)目均價(jià)21000-23000元/平方米,最低至17000元/平方米。據(jù)開(kāi)發(fā)商稱,當(dāng)天推出近1000套房源,全部售罄。
北京多個(gè)資深業(yè)內(nèi)人士表示,近期連續(xù)受朋友之托“找關(guān)系”買房,“不需要折扣,只要排個(gè)號(hào)就行,”豪宅、剛需盤、商住都有,市場(chǎng)中忽然冒出來(lái)很多買房的人。這種趨勢(shì)在降息的消息出來(lái)后更為明顯。
“降息雖然實(shí)際效果不大,但對(duì)市場(chǎng)的心理預(yù)期影響巨大。”北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)總監(jiān)張大偉說(shuō)。很多項(xiàng)目代理和中介把降息作為營(yíng)銷的噱頭,向買房人灌輸。
價(jià)格在抬頭。6月上旬,北京商品住宅網(wǎng)簽量比5月上旬增長(zhǎng)10.3%,比去年同期增長(zhǎng)30.5%,均價(jià)小幅上漲2%。在廣州,上周網(wǎng)簽均價(jià)14132元/平方米,也創(chuàng)下兩年來(lái)新高。在此形勢(shì)下,有傳聞稱,北京市住建部門擬將再次限制豪宅網(wǎng)簽,以抑制房?jī)r(jià)結(jié)構(gòu)性上漲。
分析認(rèn)為,信貸環(huán)境的相對(duì)寬松,首套房享受8.5折優(yōu)惠的人群擴(kuò)大,影響了部分消費(fèi)者的心理預(yù)期,促其加緊入市。從目前情況看,如果供應(yīng)能跟上,6月份成交量可望維持增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。
限購(gòu)之縫
據(jù)悉,近期一線城市住宅均價(jià)上漲,與供應(yīng)結(jié)構(gòu)有關(guān),即豪宅和高檔住宅放量。但是,購(gòu)買這些產(chǎn)品的人群,大部分屬于限購(gòu)對(duì)象,他們是如何入市的呢?
有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為存在限購(gòu)資格造假現(xiàn)象。北京市住建委5月初宣布,全市共1.4萬(wàn)戶申請(qǐng)家庭未通過(guò)購(gòu)房資格審核。分析人士指出,其中相當(dāng)一部分屬于限購(gòu)對(duì)象,審核未能過(guò)關(guān)。逃避限購(gòu)最通行的做法,是辦理虛假的北京市工作居住證或集體戶口,每證收費(fèi)數(shù)萬(wàn)元。
針對(duì)“居住證造假逃避限購(gòu)”現(xiàn)象,北京住建委最近下發(fā)通知,要求購(gòu)房資格初審后將信息發(fā)送市人力社保局核驗(yàn),未能通過(guò)核驗(yàn)的不予辦理購(gòu)房手續(xù),并將追責(zé)、處罰。據(jù)住建委官方微博“安居北京”稱,限購(gòu)的審核有三道關(guān)口,包括辦理房產(chǎn)證時(shí)還有一次審核。這對(duì)造假者來(lái)說(shuō)無(wú)異于一顆隨時(shí)可能引爆的炸彈。
華潤(rùn)置地北京潤(rùn)西山項(xiàng)目營(yíng)銷總監(jiān)高興透露,潤(rùn)西山確實(shí)有很多客戶屬于限購(gòu)對(duì)象,但他們多是以雙方父母或公司名義購(gòu)買,或者是賣舊買新,交易過(guò)程比剛需項(xiàng)目相對(duì)長(zhǎng)一些,但尚未發(fā)現(xiàn)限購(gòu)對(duì)象造假的行為。
不過(guò),一些二三線城市,限購(gòu)造假現(xiàn)象相當(dāng)普遍。最典型的是由中介代辦補(bǔ)繳社保證明,或?qū)嵱卸嗵鬃≌瑓s謊稱只有一套。有限購(gòu)城市的購(gòu)房者說(shuō),只要在一張紙上簽個(gè)字就可以,主管部門根本不會(huì)審查。
分析人士將這種做法視為地方放水的表現(xiàn)之一。多家券商認(rèn)為,由于經(jīng)濟(jì)存在下滑的風(fēng)險(xiǎn),且地方政府對(duì)房地產(chǎn)的依賴短期內(nèi)難以改變,中央對(duì)微調(diào)控的容忍度將會(huì)提高。
調(diào)控新挑戰(zhàn)
當(dāng)前最關(guān)鍵的一點(diǎn)是對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的信心。萬(wàn)科總裁郁亮將調(diào)控比喻為洗澡,希望一次能洗完,而不是像2008年那樣,洗到中間就停水了。
在易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭看來(lái),房地產(chǎn)調(diào)控已發(fā)生方向性的變化,房貸政策與更宏觀的貨幣政策,是影響短期市場(chǎng)需求的第一要素,限購(gòu)只能居次。伴隨著降息這樣的貨幣放水大動(dòng)作,M1將會(huì)步入上升通道,流動(dòng)性趨于寬裕,資產(chǎn)價(jià)格上漲行情基本鎖定。只是未來(lái)半年不會(huì)像2009年那樣直線拉升,不能盲目樂(lè)觀。
張大偉也認(rèn)為,降息使得最近市場(chǎng)成交量繼續(xù)維持了5月上漲的趨勢(shì),預(yù)計(jì)6月可能再達(dá)到年內(nèi)最高點(diǎn)。在成交量復(fù)蘇的影響下,價(jià)格再跌可能性明顯變小。市場(chǎng)底部接近出現(xiàn)。但粟日表示,房企目前面臨的主要矛盾,仍然是資金偏緊和庫(kù)存壓力偏大,根本環(huán)境并未發(fā)生逆轉(zhuǎn),盲目漲價(jià)并不可取,建議仍以出貨回籠現(xiàn)金為上選。
“當(dāng)前,我們的策略是趁時(shí)機(jī)出現(xiàn)的時(shí)候趕緊出貨,不會(huì)想著怎么漲價(jià)。”廣州一家大型開(kāi)發(fā)商人士表示,目前的行情并不明朗,所以加速周轉(zhuǎn)是正道。
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