房?jī)r(jià)拐點(diǎn)已現(xiàn)

很多人其實(shí)已經(jīng)做好面對(duì)房?jī)r(jià)上漲的準(zhǔn)備。

據(jù)前瞻網(wǎng)記者了解，進(jìn)入3月以后，隨著各地樓市成交量屢創(chuàng)新高，價(jià)格也暗暗開(kāi)始上漲。近期，北京、深圳、廣州等城市住宅成交均價(jià)紛紛走高，多個(gè)項(xiàng)目開(kāi)始醞釀漲價(jià)。中原地產(chǎn)人士估算，熱點(diǎn)區(qū)域二手房二季度以來(lái)已上漲約10%。

不少業(yè)內(nèi)人士樂(lè)觀判斷，樓市政策已見(jiàn)底，價(jià)格底部也已接近出現(xiàn)。針對(duì)地產(chǎn)救市的可能，多位業(yè)內(nèi)人士表示，當(dāng)前經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)環(huán)境均與2009年大不相同，房?jī)r(jià)不可能直線拉升。但貨幣松動(dòng)之下資產(chǎn)價(jià)格的上漲，卻是可預(yù)見(jiàn)的趨勢(shì)。這對(duì)樓市調(diào)控提出了新的挑戰(zhàn)。

降息下的升溫

在剛剛過(guò)去的這個(gè)周末，北京和深圳樓市極少數(shù)樓盤，再次上演了瘋狂的一幕，仿佛重回2009年。

6月9日，北京豪宅項(xiàng)目西山壹號(hào)院對(duì)外宣布認(rèn)購(gòu)8億，按此計(jì)算，單套價(jià)格1200萬(wàn)-1300萬(wàn)的該項(xiàng)目一天售出數(shù)十套。

6月10日在深圳，水榭花都再現(xiàn)千人排隊(duì)購(gòu)房，項(xiàng)目均價(jià)21000-23000元/平方米，最低至17000元/平方米。據(jù)開(kāi)發(fā)商稱，當(dāng)天推出近1000套房源，全部售罄。

北京多個(gè)資深業(yè)內(nèi)人士表示，近期連續(xù)受朋友之托“找關(guān)系”買房，“不需要折扣，只要排個(gè)號(hào)就行，”豪宅、剛需盤、商住都有，市場(chǎng)中忽然冒出來(lái)很多買房的人。這種趨勢(shì)在降息的消息出來(lái)后更為明顯。

“降息雖然實(shí)際效果不大，但對(duì)市場(chǎng)的心理預(yù)期影響巨大。”北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)總監(jiān)張大偉說(shuō)。很多項(xiàng)目代理和中介把降息作為營(yíng)銷的噱頭，向買房人灌輸。

價(jià)格在抬頭。6月上旬，北京商品住宅網(wǎng)簽量比5月上旬增長(zhǎng)10.3%，比去年同期增長(zhǎng)30.5%，均價(jià)小幅上漲2%。在廣州，上周網(wǎng)簽均價(jià)14132元/平方米，也創(chuàng)下兩年來(lái)新高。在此形勢(shì)下，有傳聞稱，北京市住建部門擬將再次限制豪宅網(wǎng)簽，以抑制房?jī)r(jià)結(jié)構(gòu)性上漲。

分析認(rèn)為，信貸環(huán)境的相對(duì)寬松，首套房享受8.5折優(yōu)惠的人群擴(kuò)大，影響了部分消費(fèi)者的心理預(yù)期，促其加緊入市。從目前情況看，如果供應(yīng)能跟上，6月份成交量可望維持增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。

限購(gòu)之縫

據(jù)悉，近期一線城市住宅均價(jià)上漲，與供應(yīng)結(jié)構(gòu)有關(guān)，即豪宅和高檔住宅放量。但是，購(gòu)買這些產(chǎn)品的人群，大部分屬于限購(gòu)對(duì)象，他們是如何入市的呢?

有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為存在限購(gòu)資格造假現(xiàn)象。北京市住建委5月初宣布，全市共1.4萬(wàn)戶申請(qǐng)家庭未通過(guò)購(gòu)房資格審核。分析人士指出，其中相當(dāng)一部分屬于限購(gòu)對(duì)象，審核未能過(guò)關(guān)。逃避限購(gòu)最通行的做法，是辦理虛假的北京市工作居住證或集體戶口，每證收費(fèi)數(shù)萬(wàn)元。

針對(duì)“居住證造假逃避限購(gòu)”現(xiàn)象，北京住建委最近下發(fā)通知，要求購(gòu)房資格初審后將信息發(fā)送市人力社保局核驗(yàn)，未能通過(guò)核驗(yàn)的不予辦理購(gòu)房手續(xù)，并將追責(zé)、處罰。據(jù)住建委官方微博“安居北京”稱，限購(gòu)的審核有三道關(guān)口，包括辦理房產(chǎn)證時(shí)還有一次審核。這對(duì)造假者來(lái)說(shuō)無(wú)異于一顆隨時(shí)可能引爆的炸彈。

華潤(rùn)置地北京潤(rùn)西山項(xiàng)目營(yíng)銷總監(jiān)高興透露，潤(rùn)西山確實(shí)有很多客戶屬于限購(gòu)對(duì)象，但他們多是以雙方父母或公司名義購(gòu)買，或者是賣舊買新，交易過(guò)程比剛需項(xiàng)目相對(duì)長(zhǎng)一些，但尚未發(fā)現(xiàn)限購(gòu)對(duì)象造假的行為。

不過(guò)，一些二三線城市，限購(gòu)造假現(xiàn)象相當(dāng)普遍。最典型的是由中介代辦補(bǔ)繳社保證明，或?qū)嵱卸嗵鬃≌瑓s謊稱只有一套。有限購(gòu)城市的購(gòu)房者說(shuō)，只要在一張紙上簽個(gè)字就可以，主管部門根本不會(huì)審查。

分析人士將這種做法視為地方放水的表現(xiàn)之一。多家券商認(rèn)為，由于經(jīng)濟(jì)存在下滑的風(fēng)險(xiǎn)，且地方政府對(duì)房地產(chǎn)的依賴短期內(nèi)難以改變，中央對(duì)微調(diào)控的容忍度將會(huì)提高。

調(diào)控新挑戰(zhàn)

當(dāng)前最關(guān)鍵的一點(diǎn)是對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的信心。萬(wàn)科總裁郁亮將調(diào)控比喻為洗澡，希望一次能洗完，而不是像2008年那樣，洗到中間就停水了。

在易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭看來(lái)，房地產(chǎn)調(diào)控已發(fā)生方向性的變化，房貸政策與更宏觀的貨幣政策，是影響短期市場(chǎng)需求的第一要素，限購(gòu)只能居次。伴隨著降息這樣的貨幣放水大動(dòng)作，M1將會(huì)步入上升通道，流動(dòng)性趨于寬裕，資產(chǎn)價(jià)格上漲行情基本鎖定。只是未來(lái)半年不會(huì)像2009年那樣直線拉升，不能盲目樂(lè)觀。

張大偉也認(rèn)為，降息使得最近市場(chǎng)成交量繼續(xù)維持了5月上漲的趨勢(shì)，預(yù)計(jì)6月可能再達(dá)到年內(nèi)最高點(diǎn)。在成交量復(fù)蘇的影響下，價(jià)格再跌可能性明顯變小。市場(chǎng)底部接近出現(xiàn)。但粟日表示，房企目前面臨的主要矛盾，仍然是資金偏緊和庫(kù)存壓力偏大，根本環(huán)境并未發(fā)生逆轉(zhuǎn)，盲目漲價(jià)并不可取，建議仍以出貨回籠現(xiàn)金為上選。

“當(dāng)前，我們的策略是趁時(shí)機(jī)出現(xiàn)的時(shí)候趕緊出貨，不會(huì)想著怎么漲價(jià)。”廣州一家大型開(kāi)發(fā)商人士表示，目前的行情并不明朗，所以加速周轉(zhuǎn)是正道。