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金地集團:未來十年中國住宅市場將放緩

 2012-07-05 08:53:42 責任編輯:QZ016 來源:前瞻網

前瞻網摘要:金地集團董事長凌克表示,住宅市場未來仍然有成長空間,但空間正在逐漸收縮。房地產行業將一改過去十多年高成長的趨勢性增長格局,在房價增長受調控壓制,土地和建安等成本上漲的情形下,行業毛利率將受到擠壓,而行業的競爭也將加劇。

中國樓市還會再來一個“黃金十年”嗎?在金地集團董事長凌克看來,答案是否定的,因為“未來住宅市場增速放緩”,凌克認為,房企應該盡早考慮下一步的出路在哪里。

中國經濟增長過去十年過度依靠投資拉動的發展模式,正逐漸喪失可持續性。由此,凌克認為,房地產行業對GDP增長貢獻已達約6%或更高,發展增速也將放緩(發達國家經驗峰值在8%-9%左右)。

而從歷史趨勢來看,中國過往房地產調控政策始終與宏觀經濟和房價走勢密切相關,經濟增長與民生成為政策權衡兩個重要因素,未來隨著調控的深入,市場化調控政策的措施還將逐步出臺,調控將呈常態化趨勢。在此背景下,房地產行業發展增速放緩,短期受政策影響,下滑明顯。

將目光延伸至未來10年,則住宅市場面臨更大的挑戰。凌克指出,2011年中國賣的新房加起來有十多億平方米,其中商品房賣了8億平方米,保障房和其他的房加起來也有幾億平方米,基本上是中國社會發展階段中房屋需求量的最高階段。

凌克嘗試對未來10年城市化的需求進行測算,包括首次置業、舊房拆遷改造,以及改善性的需求等,結果發現,中國未來10年每年新房的需求量,將會由十幾億平方米下降到七八億平方米,“到那個時候對開發商的影響就會更大了。”凌克說。

從人均居住面積來看,凌克認為,住宅市場未來仍然有成長空間,但空間正在逐漸收縮。房地產行業將一改過去十多年高成長的趨勢性增長格局,在房價增長受調控壓制,土地和建安等成本上漲的情形下,行業毛利率將受到擠壓,而行業的競爭也將加劇。

在住宅市場放緩的趨勢下,房地產公司必然要考慮生存的問題。根據金地的研究,傳統開發模式下,開發商融資高度依賴靠銀行貸款;土地是產業鏈中心和原始支點。

但是,在一系列調控政策影響下,市場游戲規則發生改變:房地產融資難度和成本與日俱增。未來,房地產金融將成為產業鏈的核心。同時促使開發商角色分化,由開發投資一體變為專業建筑商和專業投資商,業務細分化,領域專業化。

與此同時,匱乏的投資渠道與日益旺盛的投資需求,為房地產金融的發展創造了廣闊的空間。據前瞻網記者了解,預計2015年投資中國房地產第三方資金可達9100億元人民幣。據透露,目前保險社?;?、企業年金、基金會、其他專業投資機構、個人投資者,都可以是,并且有意愿進入房地產。

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以金地旗下的穩盛投資管理的有限合伙式基金為例,基金全部或部分持有項目公司的股權,以增資及股東借款的方式為項目開發提供資金。資金可用于項目部分地價、開發資金支付;資金來源于向社會特定對象的募集。

此外,凌克稱,上市公司還要增加一些經常性的收益,那就是商業地產,商業地產可使企業通過持有性物業資產的沉淀和增值,優化企業資產結構,同時,商業地產還能夠對沖企業住宅業務的風險。

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