如果房產(chǎn)稅要出臺，有幾個核心問題不可回避：

第一，新一輪房產(chǎn)稅試點(diǎn)會選擇哪類城市?什么樣的城市適合房產(chǎn)稅試點(diǎn)?筆者以為，城市規(guī)模不能太小，否則很難具有代表性;也不能太大，以免對經(jīng)濟(jì)沖擊較大，所以肯定不是一線城市。選來選去，二線城市最合適。前段時間傳言杭州出臺房產(chǎn)稅試點(diǎn)最后被證實(shí)是謠言。但從另一方面而言，杭州這樣的城市又著實(shí)適合新一輪試點(diǎn);

第二，新一輪房產(chǎn)稅試點(diǎn)的征稅范圍是存量房還是增量房?最新的相關(guān)報道說個人住房房產(chǎn)稅試點(diǎn)確定向“增量開刀”的思路。其實(shí)，過去無論是“重慶版”或者是“上海版”，也主要是針對增量房而言，再加上稅率較低，所以效果欠佳。在筆者看來，房產(chǎn)稅試點(diǎn)應(yīng)該選擇存量房征收，否則再試的意義就不大。至于大家普遍擔(dān)心的會不會打擊面太大?其實(shí)大可不必?fù)?dān)心，即使是對存量房征收，普通老百姓的存量房也應(yīng)在免征范圍，“存量”將配套“高免征”。但“免征”與“不征”是兩個完全不同的概念，尤其是對預(yù)期的影響。房產(chǎn)稅試點(diǎn)的核心意義在于通過加稅改變預(yù)期，在存量房領(lǐng)域?qū)で笤黾邮?a kid="7d89c7e1848a409b" class="blue_dtn" target="_blank">場供給的效果，尤其是“房叔”“房姐”們那些一人持有多套房的投資群體;

第三，房產(chǎn)稅的試點(diǎn)是否意味著限購等政策的快速退出?答案是否定的。短期而言，即使啟動房產(chǎn)稅新一輪試點(diǎn)，也僅僅是小范圍的。未來幾年，尤其是北京這樣的核心一線城市限購政策仍將持續(xù)。總體而言，下一階段的房地產(chǎn)調(diào)整格局將進(jìn)入“限購+房產(chǎn)稅”并行的格局，然后再進(jìn)入限購漸進(jìn)式退出的時代。

一旦上述判斷得到印證，那么會對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生哪些影響呢?

首先，住宅去投資化趨勢將越來越明顯。住宅原本就不是“投資品”，而是“消費(fèi)品”。只不過過去幾十年由于投資渠道的奇缺，才變相成就了住宅房價的暴漲;其次，個人持有多套房的成本將大增。尤其是不動產(chǎn)登記制度完善后，“房叔”、“房姐”們?nèi)绻^續(xù)持有多套房，投資收益將大幅下滑;第三，資產(chǎn)配置理念將在中國迎來新一輪發(fā)展潮。一旦房產(chǎn)稅落地，勢必會有大量的資金流出住宅市場。那會流向哪里呢?理性的人會進(jìn)行資產(chǎn)配置。對于有不動產(chǎn)偏好的人群，什么是理想的不動產(chǎn)資產(chǎn)配置組合?如果把資產(chǎn)配置比為足球場中的排兵布陣，住宅產(chǎn)品應(yīng)該是守門員角色，持有多套既不合規(guī)也不劃算;商辦物業(yè)是后防線，穩(wěn)定的租金收益以及較高的資產(chǎn)溢價是非常好的選擇;不動產(chǎn)證券化產(chǎn)品是中場，如房地產(chǎn)信托，良好的流動性，進(jìn)可攻、退可守;房地產(chǎn)基金和海外資產(chǎn)是先鋒，它承擔(dān)一定的風(fēng)險來博取高收益，屬于進(jìn)攻型配置。目前來看，大多數(shù)人群還處于搭建后防線的階段。