9月21日，SOHO中國醞釀已久的外灘SOHO最終亮相。在外灘這樣的“黃金地段”，SOHO中國用近一萬平方米的面積打造了2400個創業工位，并表示未來將采用無底價競拍的方式出租。

SOHO中國董事長潘石屹告訴中房報記者：“2015年年末之前，SOHO中國計劃將SOHO 3Q中心的數量增加至11個，屆時座位數量將達到約11000個。此外，我們也計劃在未來數年將SOHO 3Q業務向北京和上海以外的區域拓展，并且堅持把定價權交給市場。我們相信，SOHO 3Q將成為公司主要的增長驅動力之一。”

記者：你對于現在中國商業地產的發展前景有何預判？又將如何應對？

潘石屹：我們一般說的商業地產包括兩部分，一是商業零售的房地產，二是辦公樓。我認為目前這兩塊都不是特別樂觀。

從商業零售租賃的狀況來看，每平方米的回報率都不是特別理想，這個苗頭差不多在四五年前就表現出來了。以我們北京光華路SOHO 2為例，原先下面有3萬平方米的商業，當我們認識到這個市場趨勢后，全部改成SOHO 3Q。因為現在傳統商業受電商的影響還是非常大的，與其空著虧損，不如變一種形式經營讓它發揮價值。

從辦公樓的情況來看，北京和上海出租的情況還是不錯的，相比而言，北京租得更好。望京SOHO最早的租金是1平方米5塊錢，我們最后租出去的一單已經上升到了每平方米12.65元。

記者：你曾表示SOHO 3Q取得了初步的成功，但還是不賺錢，如何看待這種矛盾？

潘石屹：我們最早是在北京的望京開了一個3Q，在上海的新天地旁邊的復興路開了一個3Q，都是600多個座位。發現北京接受得非常快，所以我們把望京SOHO第一期的3Q做完之后，緊接著就做第二期。上海的市場反應比較慢一點，但市場潛在的需求量還是非常大的，所以我們就在幾百個座位實驗成功之后，開始在上海也大規模地建3Q。到現在為止，東海廣場的3Q剛剛交付使用，情況非常好，其中一個最大的租戶是Uber，他們把所有的辦公都搬到了東海廣場。到今年11月底我們SOHO中國能夠建成的3Q將會達到11000個座位。

記者：不同城市與區域之間3Q產品定位有何不同？3Q的定價策略是怎樣的？

潘石屹：北京和上海的定位明顯不同，北京基本上是互聯網企業，而上海是時尚、創新、服裝等企業，做果汁、做褲衩的，什么都有。我們之所以敢拿這么大的面積大規模地做3Q，就是因為其潛在客戶不限于互聯網創業企業，SOHO 3Q的靈活性能夠滿足市場的各種需求。

至于價格，我們隨行就市，國慶節后，大量的定價就不由我們來定了，都是無底價的拍賣，今天退出來的房子明天就放到互聯網上去，誰出的價格高就給誰，沒人出價，這一個月兩個月這個房子拿1塊錢就可以租走。我們希望通過價格競拍，真正把客戶訂房子的效率提起來，把單位的效率提起來。等我們這個系統全面成熟了以后，SOHO 3Q的租金水平就將由市場決定，我希望它的出租率永遠保持100%。

記者：業界有很多聲音質疑SOHO中國的轉型，你覺得到現在為止轉型算成功嗎？

潘石屹：SOHO中國在香港宣布完轉型之后，當時的股票價格就跌了8%，資本市場和投資者都非常擔心，認為我們沒有大量的現金回籠，認為我們沒有足夠的資金去支撐在北京和上海最繁華地段持有的170萬平方米的辦公物業。

但事實上，在宣布轉型之前的兩個月時間我們每天都在算賬。根據當時我們的預計，如果到了2015年這個最低的點，只要我們的現金流不斷，那SOHO中國的轉型就算成功了。SOHO中國上個月公布了半年報，我們的凈負債率只有25%，是所有上市房地產公司里面負債率第二低。要持有170萬平方米上海和北京最繁華地段的物業，我們凈負債率才只有25%，而現在我們的賬面上還有接近100億元的現金，從這兩個財務數字來說，我認為SOHO中國的轉型是成功了。

回過頭來看，我們非常慶幸的是三年前我們做了轉型的決定，選擇持有物業而不是銷售。舉一個簡單的例子，如果把外灘出售出去我相信一定會賣得很好，但是賺的錢里有將近50%要用來交稅，而最后賺到錢我們卻再也買不到像外灘SOHO這樣優質的地塊。所以從我們持有的這些物業來看，SOHO中國的轉型也是成功的。

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