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北上深中心區房價超7萬/㎡ 一線城市未來將豪宅化

 2016-07-07 13:40:40 責任編輯: 來源:中新網

北京一處豪宅規劃圖。

中新網北京7月5日電 (種卿)中國房地產行業步入白銀時代,但一線城市房價依然堅挺。中國指數研究院報告顯示,2016年上半年一線城市住宅價格累計上漲12.79%,漲幅較去年同期擴大7.62個百分點。有業內專家認為,隨著土地供應逐步減少、改善性住房需求在品質和數量上的提高,一線城市未來存在“豪宅化”趨勢。

近日,中國房價行情平臺發布了一份“全國行政區住宅房價排行榜”,全國最貴的22個市轄區被北京、上海、深圳三個一線城市包攬,其城市中心區住宅每平米單價均已超7萬元。

 一線城市上半年房價漲超一成 高端住宅成交占比上升

“高房價”已成為一線城市不可回避的現狀。這份來自中國指數研究院的報告顯示,上半年一線城市住宅價格累計漲幅,明顯高出二、三線城市房價5.33%和4.27%的累計漲幅。在一線城市房價攀高的大背景下,“豪宅化”趨勢愈發凸顯。

中原地產研究部統計數據顯示,截至6月20日,北京成交的商品房住宅中1000萬元以上的高端住宅,成交占比高達11.1%,而2015年這一比例為5.8%。上海方面,據上海鏈家市場研究部監控數據顯示,6月第四周(6月20日-6月26日)單價8萬元/平方米以上的高端住宅共成交154套,較前周增加67套。

此外,“豪宅化”還呈現向城市外環及周邊地區蔓延之勢,即分布已不再局限在城市核心區域,而是向外延伸至郊區或一線城市周邊板塊。

亞豪機構市場總監郭毅稱,以北京地區為例,整個五環商品住宅套平均總價基本在600-900萬之間。從西北五環到東北五環,基本上總價都在1500萬以上甚至更貴,僅西南五環板塊的總價較低,可以說是黃金五環上唯一的價值高地和價格洼地。

張亨偉 攝

何為“豪宅”? 4大量化指標幫你起底

就在高端豪宅開始侵蝕一線城市樓市之時,也有不少購房者表示不解,到底何為“豪宅”?

在6月28日舉行的京西南城市生態豪宅區域發展高峰論壇上,北京市房地產協會秘書長陳志就用“好”、“大”、“小”、“貴”四個量化指標來起底豪宅。

他認為,作為豪宅首先要夠“好”,即在空間、環境、設備、服務等多方面擁有量化優勢,比如區位優越不可替代,或者具有得天獨厚的自然生態環境;“大”即為空間夠大,對資源占有率較高,滿足購房者的改善性需求;“少”是指同一區域內產品類型的稀缺;而“貴”就是價格定位會較普通住宅更高。

 地王”頻現 “豪宅化”是情非得已?

今年二季度以來,一、二線城市土地市場掀起了一股“地王潮”,“天價拿地”意味著日后樓盤的高價入市,這在一定程度上助推了熱點城市的豪宅化進程。

有媒體報道稱,截至6月29日,不到半年時間全國已出現205宗單宗超過10億元的高總價地塊,51宗超過30億元的高總價地塊,3宗超過100億元的高總價地塊,而這些“地王”也多集中在一線城市,以及合肥、南京等房價漲幅較快的二線城市。

對于這種所謂“面粉貴過面包”的怪像,業內人士怎么看?

“面粉貴過面包的現象,是不合理的。”6月27日,萬科集團總裁郁亮在2015年度股東大會上直言,“地王”催生的另一個因素是房地產投資低迷,全國開工面積連續兩年大幅下降,新開工面積首次低于銷售面積。

值得注意的是,從最近的成交數據來看,一線城市“豪宅”并非有價無市。

據亞豪君岳會統計數據顯示,今年5 月北京成交價7萬+/平方米的豪宅產品共簽約216套,成交面積4.38萬平方米,環比分別增加2%、10%。與此同時,5月豪宅市場成交均價高達100317 元/平方米,環比上漲14%,標志著北京豪宅市場真正進入10萬+/平方米時代。

資料圖:北京西南五環一處豪宅項目。

地價“豪宅化”加大房企運營難度

中原地產首席分析師張大偉直言,“一二線城市未來房價不漲超過50%,拿了地王的企業都將面臨入市難題,巨大的成本壓力令房企風險非常大”,北京、上海出讓的郊區土地未來售價預期都要在6萬元以上,未來新上市的商品房定價會出現高端化趨勢。

郭毅表示,一線城市“豪宅化”存在必然性。一方面,城市發展到一定程度,土地市場日漸飽和,地價逐漸走高,開發商高價拿地后就會通過高端產品來推盤;另一方面,一線城市居民改善性住房需求逐漸增加,這是現下豪宅量價齊增、而非“有價無市”的重要原因之一。

企查貓

在張大偉看來,一線城市“豪宅化”難以避免,房企未來運營難度將越來越高。

“‘地王’現象增加,存在不少風險點,很多房企面臨后續產品定價、營銷等方面的難題,同時也增加了項目開發周期放緩等風險。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進接受中新網記者采訪時稱。

郭毅則認為,經營風險對每個開發商來說都存在,早年拿地的項目,如今看來設計理念也可能顯得陳舊,同樣面臨銷售危機。(完)

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