最簡單舉個例子，2005年我們在國貿東邊的萬達，那時候賣9300/平米還送精裝修，項目竣工了，都還有一棟樓沒賣完。但是進入這幾年之后，特別是2008年4季度以后，房地產就進入了一個“瘋牛”狀態，賣房子就像賣白菜一樣，這其實是不正常的。我從業接近30年，我恰恰覺得進入2014年這個態勢才是一個正常的、可持續的一個“新常態”。如果按照前幾年的態勢，賣房子像賣白菜，面積如同面包，這個行業幾乎不需要專業技術。這是我講的第一個觀點。

第二、不要再抱有任何幻想。第一、整體的行業，我認為呈現出過剩。為什么講整體呈現過剩?首先，你要看土地，全國現在地方債務超過20萬億，其中絕大部分是土地，這些土地按照現在一年四萬億剩余出來，也要好幾年的時間。第二、要看在建量和銷售量，現在經過20多年房地產快速發展，土地財政的模式總體看我認為已經略微的供大于求。當然，局部可能還是供過于求，像北上廣深一些城市，但是總體上，我認為逐漸呈現出一個過剩的態勢。第三、不可能再有高周期，可能房地產從業人員還在幻想，經過一兩年調整，經過貨幣刺激，興許2015年下半年，或者2015年會不會再回去，再呈現高潮，然后我就套現了，或者我就能再賺大錢了，有這種想法都是不切實際的。所以，我判斷中國的房地產還是會繼續往前走，但是不可能再呈現2012、2013年這種“瘋牛”狀態。

第三、房地產不會崩盤，大家不要有任何幻想，有兩個方面，第一、從業人員不要幻想錢有多好賺，還有第二個高峰期過來。同時，也就是對唱空的人來講，也要放棄幻想，中國房地產這個行業規模很大。中國崛起就意味著力量平衡被打破，所有力量平衡被打破，都是一個共同的過程，有些人過的舒服了，有的企業份額下降，當然有一部分人希望崩盤。所以，不要幻想中國房地產會崩盤，這個可能性是不存在的，我們杠桿率沒有那么高。

第二、中國有強有力的政府，也會適度的調控。再加上我們還有最大的一個利好，就是城市化率還比較低，再去掉一些農民工，去掉一些沒有拿到真正城市待遇的人，我估計真實的城市化率也就是百分之四十幾，所以我們還有一段時間。

第三、加快轉型升級。過去中國房地產的普遍現象，包括萬達自己，就是不斷的擴大規模，不斷的加快增長來獲取更大利潤，或者說不斷的增加土地供應，增加銷售，今年有兩千萬，明年有四千萬，一個勁的增加土地供應，增加土地干什么，今年賣500億，后面賣600億，就是這個模式，支撐股價，或者獲得一份漂亮的報表，就是不斷的加大速度，我稱之為叫大規模、快增長的模式。

隨著形勢的放緩，隨著這個行業的難做，我認為像現在中國城鎮再建一百億平米，每年新開工15億平米，這種模式絕對不可能持續。所以，前幾天我看到媒體在熱炒，綠地、萬科誰會成為老大?其實我個人認為，炒作這種標題，或者誰來做這個銷售，都沒有多少實質的意義。銷售額僅僅是一個規模的判斷，它不能代表企業可持續發展的一種方向，也不代表企業利潤實質性的增長。

所以，我在想，從事這個行業和準備還要從事這個行業的人都要好好想一想，絕對不能再走傳統的路子。怎么弄呢?

第二點就是抓住最后十年的機會轉型，房地產你看一個現象，研究世界30個發達國家，包括我們近鄰的臺灣和香港地區。任何一個國家的行業都很難超過半個世紀，一般就是三四十年的壟斷期，城市化進程基本上70%到80%，這個行業進入瓶頸，規模開始萎縮了，行業存在一千年，五百年，但是從業人員大幅度的減少了。中國我認為，就像有人說，黃金(1222.10,-3.50, -0.29%)十年過去了，還有白銀(17.03,-0.08, -0.47%)十年，我不說是黃金還是白銀。我認為留給大家最后轉型時期也就還有十年罷了。這個行業的從業者，可能都不希望自己的公司只活幾年，十幾年，都希望自己的企業成為百年企業。怎么辦呢?就用最后這十年，八年的時間，還有一個瓶頸期，如果真到了城鎮化70%左右，城鎮化基本完成，可能機會就沒有了。

中國不像美國，不像歐洲，80%，甚至90%，中國做不到，中國大量是山地，不可能把山地上的土全部拋出來。所以，在這種情況下，希望這個行業依然加快轉型，包括萬達旗下重要的公司叫商業地產，我們也要加快轉型。我們明年還會發布我們最新的轉型的報告，怎么轉?究竟這個行業向哪兒轉?怎么轉?那就不是我今天要說的，可能是另外一次會議演講的主題或者內容了。由于時間關系，我就點點題，作為第一個演講者，我要帶頭遵守時間，謝謝大家!