深圳土地出讓公告被疑“量身定制”

據(jù)前瞻網(wǎng)記者獲悉，深圳市土地房產(chǎn)交易中心前不久公布的一則土地出讓公告引起了人們的熱議。該公告不僅沒有顯示地塊的成交底價(jià)，也沒有顯示地理位置，卻對(duì)申請(qǐng)人的資格要求設(shè)下了一系列嚴(yán)格的條件，因此，被業(yè)界質(zhì)疑是為華潤(rùn)集團(tuán)旗下的華潤(rùn)萬(wàn)家“量身定制”。

事實(shí)上，在最早實(shí)行招拍掛制度的深圳，類似這樣的定向出讓現(xiàn)象不時(shí)地上演。

“直至今日，這種方式都并未改變，而有越演越烈的傾向，在前海、后海等深化改革的區(qū)域，這種方式還是會(huì)主導(dǎo)。”深圳市國(guó)土資源和房產(chǎn)管理局相關(guān)人士說。

“排他性”條件

據(jù)前瞻網(wǎng)記者了解，土地資源緊缺的深圳，其土地開發(fā)強(qiáng)度目前達(dá)到了47%，既超過香港，更超過國(guó)際公認(rèn)的土地開發(fā)強(qiáng)度臨界點(diǎn)30%。在開發(fā)強(qiáng)度接近極限的尖峰時(shí)刻，作為最早探索房地產(chǎn)市場(chǎng)公平交易的城市，深圳卻選擇了回頭路，在招拍掛制度中夾雜著協(xié)議出讓的色彩，玩起了表面公平實(shí)質(zhì)有失公允的“定制”游戲。

招拍掛制度的出現(xiàn)，原本是要替代容易導(dǎo)致暗箱操作的協(xié)議出讓。然而，在招拍掛操作過程中，為定向出讓設(shè)置的條件卻更為公開，且毫不避諱。

深圳市土地房產(chǎn)交易中心18日出讓的南山后海中心區(qū)一宗土地，該地塊面積為4.4萬(wàn)平方米米建筑面積約49萬(wàn)平方米，項(xiàng)目的商業(yè)部分可對(duì)外銷售，酒店限整體轉(zhuǎn)讓，同時(shí)還捆綁了居住用地。

然而，出讓的條件卻顯示深圳市政府在為“意中人”層層鋪路。條件首先限制了“意中人”的業(yè)務(wù)領(lǐng)域和身價(jià)，要求競(jìng)買申請(qǐng)人或其實(shí)際控制人2011年?duì)I業(yè)額不低于2500億元，2011年國(guó)內(nèi)零售銷售額不低于300億元，且需承諾在項(xiàng)目建成后將其中國(guó)總部及零售業(yè)務(wù)中國(guó)總部遷入。有分析指出按照公開數(shù)據(jù)的計(jì)算，沃爾瑪、家樂福、華潤(rùn)萬(wàn)家均符合競(jìng)買條件。

隨后，公告規(guī)定，地塊競(jìng)得人須以BT方式承擔(dān)該項(xiàng)目東側(cè)的科技館、創(chuàng)新大廈項(xiàng)目的建設(shè)。分析指出，家樂福和沃爾瑪并不符合上述條件，預(yù)計(jì)華潤(rùn)集團(tuán)是不二之選。

因?yàn)槟壳霸诮ǖ娜A潤(rùn)總部大廈用地，是華潤(rùn)集團(tuán)以BOT方式建設(shè)深圳灣體育中心作為回報(bào)。而作為對(duì)企業(yè)的補(bǔ)償，政府僅在場(chǎng)館旁邊提供一塊建設(shè)用地，給華潤(rùn)集團(tuán)建設(shè)華潤(rùn)總部和華潤(rùn)萬(wàn)家總部。而此次出讓的地塊離華潤(rùn)總部大廈不遠(yuǎn)，華潤(rùn)萬(wàn)家總部正處于需落實(shí)卻用地不夠的處境。對(duì)此，深圳市土地交易中心相關(guān)負(fù)責(zé)人拒絕回應(yīng)業(yè)界的相關(guān)質(zhì)疑。

實(shí)際上，上述地塊所在的后海中心區(qū)，被定位為刺激深圳發(fā)展的又一綜合功能區(qū)，臨近蛇口、前海這兩大改革新區(qū)域。深圳市政府內(nèi)部人士透露，政府一直希望完善土地出讓制度，改變“政府拼命賣地、開發(fā)商買地賣高價(jià)樓”，讓土地市場(chǎng)真正走向公平、規(guī)范。

然而，就在后海這樣的新區(qū)里，其土地交易過程暗藏著不少定向出讓的痕跡。

據(jù)前瞻網(wǎng)記者統(tǒng)計(jì)，從2011年至今，后海中心區(qū)涉嫌定向出讓的經(jīng)營(yíng)性地塊多達(dá)10宗，涉及土地面積8萬(wàn)平方米以上，建筑面積100多萬(wàn)平方米。

而這片區(qū)域，只是其所屬的寶安區(qū)的一個(gè)側(cè)面，也是整個(gè)深圳市的縮影。

有消息稱，2007年以來(lái)，全深圳市涉嫌定向出讓的經(jīng)營(yíng)性地塊已達(dá)45宗，建筑面積600萬(wàn)平方米，僅2010年一年時(shí)間，涉嫌定向出讓的地塊就多達(dá)14宗。

招拍掛“變形”

“在出讓條件中左設(shè)限右規(guī)定，這是深圳定向出讓的慣用手段，特別是在新區(qū)開發(fā)過程中。招拍掛的平臺(tái)是公平的，但政府設(shè)下了不公平的障礙，即使有競(jìng)爭(zhēng)也是不平等的，而有些時(shí)候，你連競(jìng)爭(zhēng)的資格都沒有。”深圳一家民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目總監(jiān)蔡總無(wú)奈地表示，“深圳這些年的土地交易平臺(tái)比協(xié)議出讓更難，民企要公平地參與競(jìng)爭(zhēng)，并不容易。”

實(shí)質(zhì)上，看似公平的招拍掛平臺(tái)卻對(duì)競(jìng)買人資質(zhì)設(shè)置了許多限制性條件。這種方式有以下特征：地塊最終只有一家競(jìng)買人參加、競(jìng)買人幾乎都是國(guó)內(nèi)知名企業(yè)，大部分為底價(jià)成交。

以后海中心區(qū)為例，在有定向出讓嫌疑的出讓地塊中，天虹商場(chǎng)、海王星辰、中建鋼構(gòu)、中鐵南方、喜之郎集團(tuán)和大成基金管理有限公司等大型公司已被定制好系列入門券。

希望打造成“中國(guó)曼哈頓”的前海新區(qū)宣布將采用合作、租賃等形式與開發(fā)商聯(lián)合開發(fā)，希望嚴(yán)控土地開發(fā)，避免出現(xiàn)深圳其他區(qū)域大片賣地的局面。

然而，招商局、中集等大型國(guó)企在該地已擁有大量的土地，光是招商局的占地面積已占有前?？偯娣e的20%以上。“央企、國(guó)企是這場(chǎng)土地盛宴的最大受益者，即使有些國(guó)企沒有搶下先機(jī)，政府也會(huì)為他們?cè)O(shè)下隱性條件鋪路，而其他開發(fā)商只好‘望洋興嘆’。”深圳本土上市民營(yíng)房企董秘表示。

放眼深圳全市的土地交易平臺(tái)，招商局以及旗下的招商地產(chǎn)便是定向出讓方式中的得益者之一。以一年前深圳蛇口太子灣片區(qū)地塊被招商局以64.39億元低價(jià)收入囊中為例，出讓條件規(guī)定競(jìng)買申請(qǐng)人不僅要具備房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)國(guó)家一級(jí)資質(zhì)證書，注冊(cè)資本不少于20億元，還須有房地產(chǎn)、公用碼頭的經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)。

有報(bào)道指出，出讓條件是為招商局量身定制的，所以現(xiàn)場(chǎng)只有招商局一家參與競(jìng)拍。而且，該地塊原本就是屬于招商局蛇口工業(yè)區(qū)的工業(yè)地塊，只是因?yàn)橐淖兺恋匦再|(zhì)，所以由政府收回后再掛牌出讓。

多家房企的高管曾指出，開發(fā)商和政府之間的定制游戲，已經(jīng)成為一種必走的程序，有流程化、規(guī)范化的特質(zhì)。深圳某國(guó)有企業(yè)地產(chǎn)部人士這樣講述他的經(jīng)歷：“大型企業(yè)有興趣在某區(qū)域發(fā)展項(xiàng)目，則會(huì)由相關(guān)協(xié)會(huì)、中介機(jī)構(gòu)充當(dāng)搭橋者，向政府試探可行性。一旦雙方意愿達(dá)成，政府便會(huì)伸出橄欖枝，并就該企業(yè)的發(fā)展計(jì)劃制訂可行性的運(yùn)作方案，確保項(xiàng)目能順利地落入該企業(yè)囊中，這就是所謂的定制。”

然而，雙方并非每次都能達(dá)成一致，他補(bǔ)充道：“有些時(shí)候，多個(gè)大型企業(yè)會(huì)競(jìng)相爭(zhēng)取優(yōu)質(zhì)地塊，相關(guān)部門則會(huì)在非公開場(chǎng)合與他們單獨(dú)溝通其成交的心理價(jià)位，將他們中的最高價(jià)者作為意向企業(yè)。所以，某一方在這些非公開的過程中談不攏，那么連競(jìng)拍的機(jī)會(huì)也沒有。”

上述政府內(nèi)部人士曾描述政府之所以定向出讓的無(wú)奈之處。政府擔(dān)心的是，一旦地塊落入可控程度較低的開發(fā)主體手中，將對(duì)規(guī)劃實(shí)施和區(qū)域的整體發(fā)展造成影響。