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深圳定向出讓土地現(xiàn)象不時(shí)上演 國(guó)企成“主角”

 2012-07-29 14:54:16 責(zé)任編輯:曾憶茗 來(lái)源:前瞻網(wǎng)

前瞻網(wǎng)摘要:據(jù)前瞻網(wǎng)記者獲悉,深圳市土地房產(chǎn)交易中心前不久公布的一則土地出讓公告引起了人們的熱議。該公告沒有顯示地塊的成交底價(jià),也沒有顯示地理位置,只對(duì)申請(qǐng)人的資格設(shè)下了許多條件,被業(yè)界質(zhì)疑是為華潤(rùn)集團(tuán)旗下的華潤(rùn)萬(wàn)家“量身定制”。

前瞻經(jīng)濟(jì)學(xué)人

深圳土地出讓公告被疑“量身定制”

據(jù)前瞻網(wǎng)記者獲悉,深圳市土地房產(chǎn)交易中心前不久公布的一則土地出讓公告引起了人們的熱議。該公告不僅沒有顯示地塊的成交底價(jià),也沒有顯示地理位置,卻對(duì)申請(qǐng)人的資格要求設(shè)下了一系列嚴(yán)格的條件,因此,被業(yè)界質(zhì)疑是為華潤(rùn)集團(tuán)旗下的華潤(rùn)萬(wàn)家“量身定制”。

事實(shí)上,在最早實(shí)行招拍掛制度的深圳,類似這樣的定向出讓現(xiàn)象不時(shí)地上演。

“直至今日,這種方式都并未改變,而有越演越烈的傾向,在前海、后海等深化改革的區(qū)域,這種方式還是會(huì)主導(dǎo)。”深圳市國(guó)土資源和房產(chǎn)管理局相關(guān)人士說。

“排他性”條件

據(jù)前瞻網(wǎng)記者了解,土地資源緊缺的深圳,其土地開發(fā)強(qiáng)度目前達(dá)到了47%,既超過香港,更超過國(guó)際公認(rèn)的土地開發(fā)強(qiáng)度臨界點(diǎn)30%。在開發(fā)強(qiáng)度接近極限的尖峰時(shí)刻,作為最早探索房地產(chǎn)市場(chǎng)公平交易的城市,深圳卻選擇了回頭路,在招拍掛制度中夾雜著協(xié)議出讓的色彩,玩起了表面公平實(shí)質(zhì)有失公允的“定制”游戲。

招拍掛制度的出現(xiàn),原本是要替代容易導(dǎo)致暗箱操作的協(xié)議出讓。然而,在招拍掛操作過程中,為定向出讓設(shè)置的條件卻更為公開,且毫不避諱。

深圳市土地房產(chǎn)交易中心18日出讓的南山后海中心區(qū)一宗土地,該地塊面積為4.4萬(wàn)平方米建筑面積約49萬(wàn)平方米,項(xiàng)目的商業(yè)部分可對(duì)外銷售,酒店限整體轉(zhuǎn)讓,同時(shí)還捆綁了居住用地。

然而,出讓的條件卻顯示深圳市政府在為“意中人”層層鋪路。條件首先限制了“意中人”的業(yè)務(wù)領(lǐng)域和身價(jià),要求競(jìng)買申請(qǐng)人或其實(shí)際控制人2011年?duì)I業(yè)額不低于2500億元,2011年國(guó)內(nèi)零售銷售額不低于300億元,且需承諾在項(xiàng)目建成后將其中國(guó)總部及零售業(yè)務(wù)中國(guó)總部遷入。有分析指出按照公開數(shù)據(jù)的計(jì)算,沃爾瑪、家樂福、華潤(rùn)萬(wàn)家均符合競(jìng)買條件。

隨后,公告規(guī)定,地塊競(jìng)得人須以BT方式承擔(dān)該項(xiàng)目東側(cè)的科技館、創(chuàng)新大廈項(xiàng)目的建設(shè)。分析指出,家樂福和沃爾瑪并不符合上述條件,預(yù)計(jì)華潤(rùn)集團(tuán)是不二之選。

因?yàn)槟壳霸诮ǖ娜A潤(rùn)總部大廈用地,是華潤(rùn)集團(tuán)以BOT方式建設(shè)深圳灣體育中心作為回報(bào)。而作為對(duì)企業(yè)的補(bǔ)償,政府僅在場(chǎng)館旁邊提供一塊建設(shè)用地,給華潤(rùn)集團(tuán)建設(shè)華潤(rùn)總部和華潤(rùn)萬(wàn)家總部。而此次出讓的地塊離華潤(rùn)總部大廈不遠(yuǎn),華潤(rùn)萬(wàn)家總部正處于需落實(shí)卻用地不夠的處境。對(duì)此,深圳市土地交易中心相關(guān)負(fù)責(zé)人拒絕回應(yīng)業(yè)界的相關(guān)質(zhì)疑。

實(shí)際上,上述地塊所在的后海中心區(qū),被定位為刺激深圳發(fā)展的又一綜合功能區(qū),臨近蛇口、前海這兩大改革新區(qū)域。深圳市政府內(nèi)部人士透露,政府一直希望完善土地出讓制度,改變“政府拼命賣地、開發(fā)商買地賣高價(jià)樓”,讓土地市場(chǎng)真正走向公平、規(guī)范。

然而,就在后海這樣的新區(qū)里,其土地交易過程暗藏著不少定向出讓的痕跡。

據(jù)前瞻網(wǎng)記者統(tǒng)計(jì),從2011年至今,后海中心區(qū)涉嫌定向出讓的經(jīng)營(yíng)性地塊多達(dá)10宗,涉及土地面積8萬(wàn)平方米以上,建筑面積100多萬(wàn)平方米。

而這片區(qū)域,只是其所屬的寶安區(qū)的一個(gè)側(cè)面,也是整個(gè)深圳市的縮影。

有消息稱,2007年以來(lái),全深圳市涉嫌定向出讓的經(jīng)營(yíng)性地塊已達(dá)45宗,建筑面積600萬(wàn)平方米,僅2010年一年時(shí)間,涉嫌定向出讓的地塊就多達(dá)14宗。

招拍掛“變形”

“在出讓條件中左設(shè)限右規(guī)定,這是深圳定向出讓的慣用手段,特別是在新區(qū)開發(fā)過程中。招拍掛的平臺(tái)是公平的,但政府設(shè)下了不公平的障礙,即使有競(jìng)爭(zhēng)也是不平等的,而有些時(shí)候,你連競(jìng)爭(zhēng)的資格都沒有。”深圳一家民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目總監(jiān)蔡總無(wú)奈地表示,“深圳這些年的土地交易平臺(tái)比協(xié)議出讓更難,民企要公平地參與競(jìng)爭(zhēng),并不容易。”

實(shí)質(zhì)上,看似公平的招拍掛平臺(tái)卻對(duì)競(jìng)買人資質(zhì)設(shè)置了許多限制性條件。這種方式有以下特征:地塊最終只有一家競(jìng)買人參加、競(jìng)買人幾乎都是國(guó)內(nèi)知名企業(yè),大部分為底價(jià)成交。

以后海中心區(qū)為例,在有定向出讓嫌疑的出讓地塊中,天虹商場(chǎng)、海王星辰、中建鋼構(gòu)、中鐵南方、喜之郎集團(tuán)和大成基金管理有限公司等大型公司已被定制好系列入門券。

希望打造成“中國(guó)曼哈頓”的前海新區(qū)宣布將采用合作、租賃等形式與開發(fā)商聯(lián)合開發(fā),希望嚴(yán)控土地開發(fā),避免出現(xiàn)深圳其他區(qū)域大片賣地的局面。

然而,招商局、中集等大型國(guó)企在該地已擁有大量的土地,光是招商局的占地面積已占有前??偯娣e的20%以上。“央企、國(guó)企是這場(chǎng)土地盛宴的最大受益者,即使有些國(guó)企沒有搶下先機(jī),政府也會(huì)為他們?cè)O(shè)下隱性條件鋪路,而其他開發(fā)商只好‘望洋興嘆’。”深圳本土上市民營(yíng)房企董秘表示。

放眼深圳全市的土地交易平臺(tái),招商局以及旗下的招商地產(chǎn)便是定向出讓方式中的得益者之一。以一年前深圳蛇口太子灣片區(qū)地塊被招商局以64.39億元低價(jià)收入囊中為例,出讓條件規(guī)定競(jìng)買申請(qǐng)人不僅要具備房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)國(guó)家一級(jí)資質(zhì)證書,注冊(cè)資本不少于20億元,還須有房地產(chǎn)、公用碼頭的經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)。

有報(bào)道指出,出讓條件是為招商局量身定制的,所以現(xiàn)場(chǎng)只有招商局一家參與競(jìng)拍。而且,該地塊原本就是屬于招商局蛇口工業(yè)區(qū)的工業(yè)地塊,只是因?yàn)橐淖兺恋匦再|(zhì),所以由政府收回后再掛牌出讓。

多家房企的高管曾指出,開發(fā)商和政府之間的定制游戲,已經(jīng)成為一種必走的程序,有流程化、規(guī)范化的特質(zhì)。深圳某國(guó)有企業(yè)地產(chǎn)部人士這樣講述他的經(jīng)歷:“大型企業(yè)有興趣在某區(qū)域發(fā)展項(xiàng)目,則會(huì)由相關(guān)協(xié)會(huì)、中介機(jī)構(gòu)充當(dāng)搭橋者,向政府試探可行性。一旦雙方意愿達(dá)成,政府便會(huì)伸出橄欖枝,并就該企業(yè)的發(fā)展計(jì)劃制訂可行性的運(yùn)作方案,確保項(xiàng)目能順利地落入該企業(yè)囊中,這就是所謂的定制。”

企查貓

然而,雙方并非每次都能達(dá)成一致,他補(bǔ)充道:“有些時(shí)候,多個(gè)大型企業(yè)會(huì)競(jìng)相爭(zhēng)取優(yōu)質(zhì)地塊,相關(guān)部門則會(huì)在非公開場(chǎng)合與他們單獨(dú)溝通其成交的心理價(jià)位,將他們中的最高價(jià)者作為意向企業(yè)。所以,某一方在這些非公開的過程中談不攏,那么連競(jìng)拍的機(jī)會(huì)也沒有。”

上述政府內(nèi)部人士曾描述政府之所以定向出讓的無(wú)奈之處。政府擔(dān)心的是,一旦地塊落入可控程度較低的開發(fā)主體手中,將對(duì)規(guī)劃實(shí)施和區(qū)域的整體發(fā)展造成影響。

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