(五)管理機(jī)制日益完善，物業(yè)服務(wù)水平不斷提升

住宅物業(yè)管理關(guān)系到民生、社會(huì)和諧，關(guān)系到廣大居民居住質(zhì)量和環(huán)境。“十一五”期間，面對(duì)物業(yè)管理存在的種種難題，積極轉(zhuǎn)換觀念，開拓思路，研究制定《上海市住宅小區(qū)綜合管理三年行動(dòng)計(jì)劃(2007-2009年)》，明確了具體的工作目標(biāo)、主要任務(wù)和措施，指導(dǎo)本市住宅物業(yè)管理工作取得新進(jìn)展。

1.積極探索，建立住宅小區(qū)綜合管理機(jī)制

從健全物業(yè)管理法規(guī)建設(shè)入手，創(chuàng)新制度、運(yùn)作機(jī)制。建立了市、區(qū)(縣)、街道(鄉(xiāng)鎮(zhèn))三級(jí)住宅小區(qū)綜合管理聯(lián)席會(huì)議制度，共同推進(jìn)住宅小區(qū)綜合管理工作。逐步加強(qiáng)制度建設(shè)，先后制訂和建立了維修資金監(jiān)管、物業(yè)行業(yè)“四查”和物業(yè)管理滿意度測(cè)評(píng)等制度，著力提高住宅物業(yè)綜合管理水平。

2.加強(qiáng)指導(dǎo)，提高業(yè)主自我管理能力

結(jié)合《物權(quán)法》實(shí)施，相繼出臺(tái)了一系列配套性文件，明確業(yè)主委員會(huì)成立、維修資金使用、物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘規(guī)則和業(yè)主委員會(huì)日常工作制度，增強(qiáng)業(yè)主自我管理能力;通過深化社區(qū)物業(yè)管理黨建聯(lián)建工作，強(qiáng)化街道、居民區(qū)黨組織對(duì)業(yè)主委員會(huì)組建、換屆和日常運(yùn)作的指導(dǎo)，形成了物業(yè)管理和社區(qū)管理緊密配合、相互協(xié)調(diào)的良好局面。“十一五”期間，全市共組建業(yè)主委員會(huì)7155個(gè)，占符合成立業(yè)主大會(huì)條件住宅小區(qū)的83.62%。

3.轉(zhuǎn)換管理模式，加大行業(yè)行政管理力度

加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理，將物業(yè)企業(yè)資質(zhì)和物業(yè)管理要求緊密掛鉤，提高物業(yè)企業(yè)的綜合服務(wù)水平。積極推進(jìn)物業(yè)管理招投標(biāo)制度，初步形成公平、公開、公正的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制。“十一五”期間，全市實(shí)施物業(yè)管理招投標(biāo)項(xiàng)目789個(gè)，建筑面積達(dá)7006萬平方米。創(chuàng)建962121物業(yè)服務(wù)平臺(tái)，通過服務(wù)熱線，全天候?yàn)榫用裉峁┓?wù)，居民的滿意度有了明顯提高。同時(shí)，從標(biāo)準(zhǔn)化、制度化和信息化三個(gè)方面著手，積極推進(jìn)基層建設(shè),提高基層物業(yè)行政管理能力，更好地推進(jìn)屬地化管理體制和機(jī)制的轉(zhuǎn)化。

“十一五”期間，本市住房發(fā)展工作雖取得了明顯成效，但依然面臨著一些問題。一方面，受住宅用地供應(yīng)不足的影響，住房供應(yīng)短缺的矛盾依然存在，地價(jià)和房?jī)r(jià)上漲過快的趨勢(shì)還未得到有效抑制，住房租賃市場(chǎng)發(fā)展相對(duì)滯后，市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)尚需繼續(xù)優(yōu)化;另一方面，共有產(chǎn)權(quán)保障房(經(jīng)濟(jì)適用住房)和公共租賃住房制度還剛啟動(dòng)，住房保障政策和運(yùn)作機(jī)制有待進(jìn)一步完善，住房保障覆蓋面急需進(jìn)一步擴(kuò)大，住房保障與住房市場(chǎng)的發(fā)展規(guī)模還不協(xié)調(diào)，與著力改善民生，滿足人民群眾基本住房需求的目標(biāo)要求還有一定差距。這些，有待于今后加以解決。

二、“十二五”住房發(fā)展面臨的形勢(shì)與背景

隨著我國經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的逐步恢復(fù)，世界經(jīng)濟(jì)也開始出現(xiàn)了積極變化，但基礎(chǔ)還不穩(wěn)定、發(fā)展還不平衡，國際金融危機(jī)影響深遠(yuǎn)，對(duì)我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展提出了新的挑戰(zhàn)，加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式和調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)將更加緊迫。“十二五”時(shí)期，中央對(duì)上海社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展提出了新的目標(biāo)，要求上海率先轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，走在科學(xué)發(fā)展的前列。這個(gè)時(shí)期，是本市加快“四個(gè)中心”建設(shè)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的關(guān)鍵時(shí)期，也是上海住房發(fā)展方式、重點(diǎn)和結(jié)構(gòu)實(shí)現(xiàn)新突破的重要階段。面對(duì)國內(nèi)外復(fù)雜的金融、經(jīng)濟(jì)發(fā)展與通脹控制雙重壓力，本市必須積極貫徹中央的決策部署，牢固樹立“堅(jiān)持以人為本，服務(wù)百姓安居”的住房發(fā)展理念，把“十二五”住房發(fā)展放到全市發(fā)展的大局中進(jìn)行科學(xué)謀劃，圍繞經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的新形勢(shì)、新目標(biāo)、新要求，緊緊抓住發(fā)展機(jī)遇，積極應(yīng)對(duì)發(fā)展挑戰(zhàn)，攻堅(jiān)克難，改革創(chuàng)新，圍繞重點(diǎn)，聚焦突破，加快解決中低收入家庭住房困難，全面提升市民的居住條件和居住環(huán)境，開創(chuàng)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境和諧發(fā)展的新局面。

為此，要針對(duì)住房市場(chǎng)出現(xiàn)的新情況、新問題，堅(jiān)持以人為本，將保增長(zhǎng)與擴(kuò)內(nèi)需、調(diào)結(jié)構(gòu)、促改革、惠民生相結(jié)合。一方面，積極采取雙向調(diào)控措施，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康平穩(wěn)發(fā)展;另一方面，進(jìn)一步完善住房保障體系，在加快推進(jìn)廉租住房制度的同時(shí)，相繼啟動(dòng)共有產(chǎn)權(quán)保障房(經(jīng)濟(jì)適用住房)和公共租賃住房制度，擴(kuò)大住房保障覆蓋面。

“十二五”期間，本市住房發(fā)展將著力抓好以下五方面重點(diǎn)工作：

(一)突出發(fā)展重點(diǎn)，全面推進(jìn)住房保障工作

改善民生是我國發(fā)展社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的根本目標(biāo)，住房是民生之要。要堅(jiān)決貫徹黨的十七屆五中全會(huì)精神，按照九屆市委十三次全會(huì)的部署，抓住主題，把握主線，把保障和改善民生作為本市住房發(fā)展的重點(diǎn)，加快推進(jìn)“四位一體”的住房保障舉措，進(jìn)一步明確目標(biāo)，落實(shí)保障責(zé)任。在繼續(xù)擴(kuò)大廉租住房覆蓋面，做到“應(yīng)保盡保”的同時(shí)，進(jìn)一步加強(qiáng)政策聚焦，不斷加大共有產(chǎn)權(quán)保障房(經(jīng)濟(jì)適用住房)、公共租賃住房和動(dòng)遷安置房(限價(jià)商品房)的建設(shè)和供應(yīng)力度，向中低收入住房困難家庭和青年職工、引進(jìn)人才、來滬務(wù)工人員等群體提供更多實(shí)用、實(shí)惠的保障性住房，使改革發(fā)展的成果更快地惠及民生。