三大主因引發(fā)長租公寓市場頻頻爆雷

現(xiàn)階段，我國長租公寓市場普遍采用的是“高進低出”模式，是這個行業(yè)爆雷的主要原因之一。最新宣布倒閉的樂伽公寓就公開表示，“高進低出”的經(jīng)營模式存在嚴重缺陷，已為長租公寓市場帶來較大風險。所謂“高進低出”，是指長租公寓為了搶奪市場，以高價從房東手中收購房源，再以低價出租給租客。這種模式和中國很多初創(chuàng)的互聯(lián)網(wǎng)公司非常相似，比如當年的打車市場，滴滴和快滴們都是通過紅包大戰(zhàn)來爭奪市場占有率，長租公寓也沿用了互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)的常用套路。不過，這種通過虧損來搶占市場的方式，背后需要有實力強大的資本支撐，否則燒錢模式就難以持續(xù)，一旦現(xiàn)金流斷裂，公司就會迅速倒閉。

長租公寓爆雷的另外一大原因在于引入了過高的金融杠桿，比如業(yè)內(nèi)普遍采用的租金貸模式。租客在和長租公寓簽訂租房合同的時候，還會同時和第三方金融機構簽訂一份貸款合同，金融機構將一年甚至兩年的租金發(fā)放給長租公寓公司，長租公寓提前一次性收到資金后，并沒有將資金全部用來支付給房東，而是用于快速擴張新的業(yè)務，一旦長租公寓卷款跑路，房東收不到租金，就會驅(qū)趕租客，而租客不僅面臨被掃地出門的風險，還要每月償還金融機構的貸款。

除了高進低出和租金貸這兩大主因之外，長租公寓頻頻爆雷的深層次原因，還在于國內(nèi)租房市場的投資回報率大大低于公寓運營企業(yè)的預期。公寓運營企業(yè)對于房租回報率過于樂觀，因此采取了過于激進的投資策略，但實際上，國內(nèi)的房租回報率并不能支撐他們的激進擴張，因此很多沒有大資本支持的企業(yè)也就只能面臨爆雷的結(jié)局。

圖表1：長租公寓市場頻頻爆雷的三大主因

中央支持住房租賃市場發(fā)展，地方加大租賃住房供給

為加快發(fā)展住房租賃市場，完善租購并舉制度，2019年7月18日，財政部、住建部兩部門公示了2019年中央財政支持住房租賃市場發(fā)展試點入圍城市名單，排名前16位的城市分別為北京、長春、上海、南京、杭州、合肥、福州、廈門、濟南、鄭州、武漢、長沙、廣州、深圳、重慶、成都。地方層面，北京發(fā)布住房租賃合同示范文本，明確住房出租應當以原規(guī)劃設計為居住空間的房間為最小出租單位，不得改變房屋內(nèi)部結(jié)構分割出租，同時規(guī)定未經(jīng)雙方當事人協(xié)商一致，出租人不得在租賃期限內(nèi)單方面提高租金。廣州規(guī)定住房租賃合同期限不得超過二十年，一次性收取租金的不宜超過一年，租金收取鼓勵押一付一。杭州對三份文件進行征求意見，鼓勵專業(yè)化規(guī)模化住房租賃企業(yè)發(fā)展，支持其多渠道籌集房源，增加租賃住房有效供給，并對從事住房租賃業(yè)務的企業(yè)、開展租賃居間服務的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構，擬分別給予最高200萬元、100萬元專項扶持資金。

圖表2：2019年中央財政支持住房租賃市場發(fā)展試點入圍城市名單

增加租賃住房供給方面，深圳發(fā)布征求意見稿，要求多渠道增加租賃住房供應。廣州、柳州兩地明確符合條件的商業(yè)用房、辦公用房等可按規(guī)定改建為租賃住房，但不得分割轉(zhuǎn)讓。

圖表3：北京、上海以及加快發(fā)展住房租賃市場的試點城市最新租賃住房供應計劃一覽表