“地鐵一響，黃金萬兩”，通常指的是地鐵給整座城市帶來的經濟和社會效益。如果仔細來看，通常是指地鐵站內及站口附近的商鋪。適用此句話的最典型代表是香港地鐵，總長近43.2公里的香港地鐵，其商鋪所帶來的經濟收入超過百億港元，被譽為“目前世界上唯一盈利的城市地鐵”；同時高達近300萬人次的日客運量造就了時代廣場、置地廣場等一批購物天堂。即使是國內一線城市北京、上海等地鐵運營，雖然盈利沒有香港可觀，但對于周邊及地下商業街顯示了強大的帶動力量。

作為與北京、上海、廣州等一線城市比肩的消費大城市，杭州地鐵開通已經滿一年，但通過浙江在線記者的實地探訪發現，杭州地鐵沿線地下商業街并未有想象中的火爆。例如鳳起路站位于杭城最熱鬧的街中心，是地鐵1號線的重要站點，與地鐵2號線鳳起路站采用通道換乘。此處熱鬧華麗，與延安、武林商圈一脈相承，未來還可與在建的嘉里中心無縫對接。擁有地鐵、成熟商圈、游客三重客流，是杭州商業中心所在，被寄予厚望。而記者的實地探訪結果是鳳起路地下商業街上各個店鋪大多生意冷清，整間店面里除了正在碼貨的店員就空無一人。不少店家紛紛掛出“最后清倉”、“全場2折”之類的噱頭來招徠人氣，個別餐飲店還推出了免費試吃活動。

鳳起路地下商業街慘淡經營背后原因無外乎是其一，趕路匆忙是絕大多數行人不考慮在地下商業街進行購物的一大因素；其二，商業街并非行人出入地鐵站必經之路，能讓行人真正完整地走完這條地下商業街的，只有C5竹竿巷出口。而從這個出口進出地鐵站的客群，多為帶著孩子前往兒保看病的父母。由此可見在鳳起路的地鐵物業擁有強大的人流，而非客流。

前瞻產業研究院分析認為，城市化進程拉動地鐵建設的發展，改變人們出行交通方便的同時，也帶動城市生活、商務、商業、娛樂設施向地鐵站點集中，帶動原有商業圈不斷升級，并形成新的城市中心，地下商業迎來了前所未有的大發展。但是從我國地鐵商業發展現狀看，地鐵站點商業開發率不高，沿線商業主要集中在城市原有商業區內，地鐵延伸所帶來的商業價值沒有得到充分的挖掘。由于我國地鐵商業缺乏專業的規劃，地上、地下商業之間難以形成有效的聯動，市場盈利水平較低。此外，我國地鐵商業物業大量人流轉變成客流的水平較低。我國的地鐵商業與日本、香港等地鐵商業有著質的區別，地鐵商業基本充斥著低檔、雜貨及小餐飲，與香港、日本地鐵商業中的生鮮食品館及特色小商鋪相差甚遠。

《2013-2017年中國地下空間行業發展前景與投資戰略規劃分析報告》指出，現階段我國地鐵商業“經營慘淡”的原因主要有以下幾個方面：一是我國地鐵商業氣氛尚未形成，地鐵擁有強大的人流量，而非客流量。我國消費者購物習慣正轉向就近選擇，外出購物目的性強，不會在路途中解決。地鐵商業氛圍要濃，需要人口非常密集，除了路過乘車的客流之外，地鐵周邊本身要有很多局面。以中國香港‘沙田’站為例，周邊區域就有上百萬的人口。二是我國小而具有特色的商業不及香港、日本，我國商家喜歡大而全。三十地鐵商業多為分割式小鋪，經營者多為實力弱小的小微企業或個體戶，無法在服務、品質、環境等方面提升檔次，給消費者留下的印象不好，也就難以培養消費者的忠誠度，難有固定的客戶。

我國地鐵站點的地下商業街物業若要實現香港那樣的高盈利水平，仍有較長的路要走。地下商業街的盈利水平的提高，可以從商業物業運作、市場定位入手，先培育地鐵商業氛圍，使得更多的人流變成客流。

例如香港地鐵商業基本上都采取“只租不售”，開發商擁有絕對的統一管理權，更有利于商場經營。發展商自行招商和經營管理，并適當讓利，首先考慮的是如何在短時期內吸引商家進駐，把商場的人氣帶旺。其次，市場定位明確也是香港地鐵商業的關鍵所在。香港地鐵物業通常分為零售、飲食和娛樂三大塊，進行均衡和合理的布局。通過精挑細選租戶，對于不合適或者不合時代的商家不進行續約，重新尋找潮流的商家入駐，從而實現開發商、租客和顧客的三贏局面。