“以房養老”開閘養老地產長期受益

2014年6月23日，保監會召開新聞發布會，公布《中國保監會關于開展老年人住房反向抵押養老保險試點的指導意見》，明確從7月1日起至2016年6月30日，北京、上海、廣州、武漢將開展以房養老試點。

老年人反向抵押養老保險最早起源于荷蘭，而運作最為完善、最具代表性的是美國，目前已成為國外以房養老最為成功的模式。我國開展老年人住房抵押養老保險，有利于豐富養老保障方式，增加老年人的養老選擇，是對我國養老體系的補充和完善。

一、我國主要養老模式分析

前瞻產業研究院發布的《2014-2018年中國養老地產行業發展前景與投資機會分析報告》顯示，目前我國主要養老模式分為四種，有傳統居家養老模式、機構養老模式、社區養老模式和反向抵押貸款養老模式。

1、傳統居家養老模式分析

居家養老服務涵蓋生活照料、家政服務、康復護理、醫療保健、精神慰藉等，以上門服務為主要形式。對身體狀況較好、生活基本能自理的老年人，提供交通和陪伴、老年食堂、法律服務和提供就業機會等服務；對生活不能自理的高齡、獨居、失能等老年人提供家務勞動、家庭保健、輔具配置、送飯上門、無障礙改造、緊急呼叫和安全援助等服務。對居家養老的失能老年人給予專項補貼，鼓勵他們配置各種必需的康復輔具，提高生活自理能力和生活質量。

2、機構養老模式分析

機構養老服務以設施建設為重點，通過設施建設，實現其基本養老服務功能。養老服務設施建設重點包括老年養護機構和其他類型的養老機構。老年養護機構主要為失能、半失能的老年人提供專門服務，重點實現以下功能：

圖表1：老年養護機構重點實現的功能

3、社區養老模式分析

社區養老模式是居家養老服務的重要支撐，具有社區日間照料和居家養老支持兩類功能，主要面向家庭日間暫時無人或者無力照護的社區老年人提供服務。

圖表2：城市和農村社區養老各自發展特點

4、反向抵押貸款養老模式

在人口急劇老齡化、傳統養老資源弱化和社會養老體系不健全的背景下，借鑒國外的經驗，中國也開始了以反向抵押貸款為代表的以房養老的探索。迄今為止，以下兩起實踐引起了較大關注。

圖表3：國內引起較大關注的兩種反向抵押貸款模式

以上實踐，先后都因種種原因難產或被擱淺。從更大范圍看，盡管從2006年起，由于住房反向抵押貸款拓寬了老年“有房一族”的養老路徑，一直受到我國理論界和實踐部門的高度關注，但直至最近的（2011年9月）全國政協的“大力發展我國養老事業”提案辦理會，金融保險機構仍沒有提出具有可操作性的反向抵押貸款養老產品，有關“以房養老”提案也因無相應法律保障而難以成立。這表明，反向抵押貸款這種在國外獲得成功的養老辦法在中國遭遇了“水土不服”的困局。

二、反向抵押貸款養老模式存在的問題

隨著我國老齡化的加劇，養老問題已經成為社會發展的一大難題，此次推出的“以房養老”能夠解決一部分養老問題，但隨之也存在一些難題。

1、保險企業如果規避房地產市場風險

進入2014年，國內房價不再堅挺，眾多城市出現房價下跌現象，唱衰三四線房地產的聲音越來越響亮。因此對于保險企業而言，國內房地產市場價格的中長期走勢以及人均預期壽命的難以預測都將成為反向抵押貸款中的難點。相比于正按揭，倒按揭的風險大大增加。

2、產權到期的老人怎么應對

中國的房產產權都是70年，如果產權到期老人還沒有故去，或者保險公司剛接手房產而房產到期了，又或者碰上拆遷，保險公司與老人以及其子女的經濟糾紛如何處理等，目前均未有明確完善的法律體系。因此，在房產的估價上，保險公司也會傾向于壓低價格，從而導致很多老人放棄以房養老。

相信隨著試點工作的進行，這些問題都會在實踐中得到改進和完善。

三、養老地產發展潛力巨大

對于“以房養老”政策的落地實施，無疑將會為壽險公司的發展提供巨大的機會。但同時養老概念作為一個長期題材，同時又具有廣大市場支撐，有望長期走強，未來養老地產必將是其中受益的一大領域。目前國內養老地產開發運營較好的主要有親和源老年公寓、北京東方太陽城、萬科幸福匯和泰康養老社區等。

根據中國人口統計，1962年到1970年是1949年后中國三次生育高峰中最大的一次，這意味著，從2022年到2030年中國將進入一個老齡人口迅速增加的高峰時期。養老地產的黃金時代最遲在這個時期一定會到來。