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文教娛樂的消費支出增加 帶動文化地產的

11月69城房價全線上漲 文化地產將成

文化地產是房地產業發展的大勢所趨

 （一）房地產市場撲朔迷離，文化地產是行業未來發展的重要方向

房地產市場是所有的市場類型中最為復雜的一個市場類型了，原因主要有以下幾個方面：（1）房地產市場與資本市場緊密相聯，不論是房地產開發商還是做為需求的購房者，缺少了金融工具，房地產市場將回到最為原始的狀態；（2）房地產市場與城市建設和城市規劃相聯系，房地產周邊的市政設施完備程度對房地產市場的價格影響較大；（3）房地產市場具有周期性，開發商任志強常把房地產市場的周期性與生豬養殖市場的周期性相提并論，認為其如出一轍，這其中的聯系恐怕也只有他能夠體味了。不管怎么說，房地產市場炙手可熱，就像每個人心中都有一個哈姆雷特一樣，每個人心中都有一個房地產市場，它承載著希望。

隨著我國房地產市場快速發展，國家的大力干預，老百姓的熱切期盼，房地產市場變得更加的撲朔迷離。近年來從住宅市場的異常火爆，到房地產開發逐步增大商業的地產投資，再到旅游地產市場的仁者見仁，房地產開發商也是想盡一起發展的機會，受到理性經濟學人的利潤最大化的驅使，不斷玩著風險與高收益兩者不可兼得的絕妙游戲。

地產商紛紛涉足商業地產的結果是，以大型購物中心為主導的傳統商業地產供給偏多，日益同質化業態布局的形勢下，需求商業地產模式的創新是所有房地產開發企業面臨的難題。前瞻產業研究員分析師楊明靖認為，我國目前文化地產供給稀缺，市場供不應求，文化地產是未來房地產市場的一個重要方向。

（二）我國人均GDP超過3000美元，對文化地產需求大大增強。

根據國際經驗，當人均GDP超過3000美元，人們對創意型產品與服務的需求將加速增長。

2009-2013年，我國人均GDP數量從1.55萬元/人，增長到2011年的2.48萬元/人，再到2013年的3.18萬元/人，人均GDP在2010年的時便已超過了3000美元/人。我國人均GDP的持續快速增長必然會導致我國居民的可支配收入的不斷提高。

圖表 1 2009-2013年我國人均GDP的變化趨勢圖（單位：萬元/人）

資料來源：前瞻產業研究院

2008-2013年，我國城鎮居民的人均可支配收入呈逐年遞增的趨勢。2008-2011年，我國城鎮居民人均可支配收入增長率呈逐年擴大的趨勢，2011年我國城鎮居民人均可支配收入為2.18萬元/人，增長率為14.13%，為近六年來的最大值；2013年，我國城鎮居民的可支配收入為2.70萬元/人，增長率為9.73%。近三年來，城鎮居民可支配收入的增長率呈下降趨勢。我國人均GDP的提高必然會導致城鎮居民的可支配收入的不斷增長。

圖表 2 2008-2013年我國城鎮居民人均可支配收入變化趨勢（單位：元,%）

資料來源：前瞻產業研究院

根據消費者消費的規律，人均可支配收入的不斷提高后，消費者在食物、衣服等上面的消費占總收入的比重會不斷縮小，在教育、醫療、娛樂等方面的精神消費會不斷的增加，且占比會有所提高。2013年，我國城鎮居民在文教娛樂方面現金消費支出為2233.3元，約是1990年的20倍。

圖表 3 2009-2013年我國居民在文教娛樂現金消費支出（單位：元,%）

資料來源：前瞻產業研究院

（三）文教娛樂消費支出的增加，會帶動文化地產市場的持續繁榮

文教娛樂消費的支出不斷增加，那么會帶動文化市場的相關產品的消費。前瞻產業研究院發布的《2015-2020年中國文化地產行業商業模式與區域投資機會分析報告》認為，文化市場的市場的需求會帶動文化地產行業的不斷發展。文化地產報告中總結了文化地產行業目前的四種商業，分別為博物館模式、公共游憩空間模式、商旅文聯合開發模式、開辟創意新區模式。房地產開發企業在選擇四種模式時，可以因地因時制宜，不必拘泥于一種風格。