近年來(lái)，隨著住宅地產(chǎn)市場(chǎng)遇冷，商業(yè)地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)日趨白熱化，受地方政府歡迎的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)似乎成了開(kāi)發(fā)商們的下一片“藍(lán)海”。華夏幸福、聯(lián)東U谷等一批成功產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的發(fā)展壯大，讓越來(lái)越多的傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)商，紛紛扎堆這個(gè)方興未艾的地產(chǎn)細(xì)分領(lǐng)域。

由于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的客戶是企業(yè)和政府，產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)更高，開(kāi)發(fā)難度更大，且涉及融資、開(kāi)發(fā)、服務(wù)、招商、產(chǎn)業(yè)培育、稅收等，要干好很難。

兩大類別的產(chǎn)業(yè)格局 專業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商發(fā)展更好

細(xì)分我國(guó)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的構(gòu)成，不難發(fā)現(xiàn)我國(guó)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)主要分為專業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和政府園區(qū)平臺(tái)兩大類。

政府平臺(tái)企業(yè)誕生時(shí)間最早可以追溯到40年前的改革開(kāi)放，在這場(chǎng)帶有實(shí)驗(yàn)性質(zhì)的制度、政策與模式的局部創(chuàng)新中，新加坡所采取的典型政府平臺(tái)主導(dǎo)型園區(qū)開(kāi)發(fā)模式，成為中國(guó)最重要的參考樣板與模仿對(duì)象，政府平臺(tái)類企業(yè)具有有強(qiáng)大的資源優(yōu)勢(shì)和政策背書。

專業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商類企業(yè)由傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)商和制造商轉(zhuǎn)型。相對(duì)于政府平臺(tái)型企業(yè)，他們專注于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)的專業(yè)化力量，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中登堂入室，獲得資本的認(rèn)知與青睞，形成了非常強(qiáng)大的品牌效應(yīng)。

從兩大類產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)披露數(shù)據(jù)來(lái)看，專業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商得益于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下培養(yǎng)的的生存能力，目前專業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商營(yíng)收狀況較好，而目前很多平臺(tái)公司感覺(jué)迷霧重重，前景無(wú)常，這正是一個(gè)倒逼地方政府與平臺(tái)公司理順政企關(guān)系機(jī)會(huì)。

兩家企業(yè)占據(jù)半壁江山 行業(yè)向頭部集中愈烈

在地產(chǎn)整體業(yè)績(jī)下滑的情況下，華夏幸福作為地產(chǎn)的頭部企業(yè)，近年來(lái)營(yíng)收情況一直較好。2018年上半年，按營(yíng)業(yè)收入計(jì)TOP10園區(qū)類產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)公司實(shí)現(xiàn)總營(yíng)收800.9億元，排名第一的華夏幸福實(shí)現(xiàn)營(yíng)收349.74億元，占TOP10總營(yíng)收43.7%；實(shí)現(xiàn)凈利69.41億元，占TOP10全部?jī)衾?3.9%。招商蛇口以實(shí)現(xiàn)營(yíng)收209.88億元位居營(yíng)收榜第二，占TOP10總營(yíng)收26.2%，遠(yuǎn)超同類其他企業(yè)。

2018年上半年華夏幸福加招商蛇口的營(yíng)收和利潤(rùn)占營(yíng)業(yè)收入TOP10家企業(yè)的69.9%和70.7%，相較于去年同期數(shù)據(jù)，行業(yè)分化嚴(yán)重，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)更向頭部集中。

恒大、萬(wàn)科等進(jìn)入行業(yè)促使競(jìng)爭(zhēng)加劇

2018年上半年，立足于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的華夏幸福，其產(chǎn)業(yè)新城模式得到政府和市場(chǎng)認(rèn)可，以349.74億元營(yíng)業(yè)收入和69.41億元凈利潤(rùn)，成為“最賺錢的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)”。

面對(duì)地產(chǎn)行業(yè)整體盈利水平的下滑，走多元化道路已經(jīng)成為當(dāng)下房企轉(zhuǎn)型的新趨勢(shì)，諸如萬(wàn)科、恒大這樣的龍頭房企都在尋求新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。作為城市更新的重要引擎和載體，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)逐漸成為很多知名住宅房企的目標(biāo)，紛紛進(jìn)軍這一發(fā)展空間巨大同時(shí)充滿挑戰(zhàn)的領(lǐng)域。

近幾年，恒大、萬(wàn)科等傳統(tǒng)住宅開(kāi)發(fā)商紛紛進(jìn)軍產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。作為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的新進(jìn)入企業(yè)代表，標(biāo)桿房企是行業(yè)風(fēng)向標(biāo)，萬(wàn)科、恒大的布局動(dòng)作往往代表著住宅開(kāi)發(fā)商跨界產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的趨勢(shì)。恒大布局有有大健康和文旅項(xiàng)目，萬(wàn)科則著重在跨界物流地產(chǎn)和創(chuàng)意園區(qū)布局。

華夏幸福、招商蛇口等一眾老牌產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)將會(huì)迎來(lái)恒大、萬(wàn)科為首的一眾新進(jìn)入者。住宅開(kāi)發(fā)商將會(huì)利用自身資源和優(yōu)勢(shì)，向醫(yī)療、教育、度假等消費(fèi)類產(chǎn)業(yè)跨界，以地產(chǎn)和社區(qū)為核心進(jìn)行產(chǎn)業(yè)鏈延展，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)會(huì)越來(lái)越細(xì)分，競(jìng)爭(zhēng)將越來(lái)越激烈。

以上數(shù)據(jù)及分析來(lái)源參考前瞻產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2018-2023年中國(guó)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)前瞻與投資戰(zhàn)略規(guī)劃分析報(bào)告》。

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