2019年3月19日，《2019中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)研究報(bào)告》在北京發(fā)布。報(bào)告顯示，2018年，我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)面臨多重挑戰(zhàn)，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)整體運(yùn)行也顯現(xiàn)出了調(diào)整態(tài)勢(shì)，但商業(yè)地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)代表企業(yè)通過擴(kuò)大規(guī)模、提質(zhì)增效、優(yōu)化布局、穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)等手段，其整體經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)優(yōu)于行業(yè)大勢(shì)。報(bào)告認(rèn)為，后市中商業(yè)地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)需要緊跟時(shí)代大勢(shì)、借鑒先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，持續(xù)內(nèi)外兼修、加強(qiáng)磨煉，才有望繼續(xù)屹立于市場(chǎng)潮頭。

據(jù)榜單顯示，大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)股份有限公司、紅星美凱龍、華潤(rùn)置地有限公司、寶龍地產(chǎn)控股有限公司以及蘇寧置業(yè)集團(tuán)有限公司等企業(yè)成為了2019中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)。

產(chǎn)品延伸與資本擴(kuò)張并舉，推動(dòng)經(jīng)營(yíng)穩(wěn)步壯大

總體來看，百?gòu)?qiáng)企業(yè)產(chǎn)品延伸與資本擴(kuò)張并舉，推動(dòng)經(jīng)營(yíng)規(guī)模穩(wěn)步壯大。2018年，商業(yè)地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)代表企業(yè)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)持有面積均值為271.0萬(wàn)平方米，較2017年增長(zhǎng)18.8%，增速擴(kuò)大9個(gè)百分點(diǎn)，擴(kuò)張速度有所增加。

從規(guī)模上看，企業(yè)分化更加明顯：萬(wàn)達(dá)截至2018年底累計(jì)持有物業(yè)面積3586萬(wàn)平方米，其它企業(yè)持有面積多數(shù)不足1000萬(wàn)平方米，頭部企業(yè)領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)明顯。此外，華潤(rùn)置地、寶龍、龍湖的持有面積增長(zhǎng)也較為明顯。

從租金總收入來看，商業(yè)地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)代表企業(yè)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)租金收入均值為23.5億元，較2017年提升26.34%，增速擴(kuò)大3.97個(gè)百分點(diǎn)。

2018年，商業(yè)地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)通過城市布局與產(chǎn)品系列同步擴(kuò)張，夯實(shí)了企業(yè)規(guī)模化發(fā)展根基。此外，通過強(qiáng)化資本運(yùn)作和收購(gòu)，包括開展企業(yè)和項(xiàng)目層面的整合，百?gòu)?qiáng)企業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化。

資本整合一直是商業(yè)地產(chǎn)企做大做強(qiáng)過程中最直接的方式。近年來，在傳統(tǒng)商業(yè)模式逐漸式微，新運(yùn)營(yíng)加速探索的過程中，商業(yè)地產(chǎn)行龍頭企業(yè)間整合機(jī)會(huì)不斷顯現(xiàn)，特別是以蘇寧等企業(yè)為代表的民營(yíng)資本在市場(chǎng)整合中表現(xiàn)尤為活躍。而華潤(rùn)置地、中糧等大型國(guó)企受益于重組和混改，其參與的收并購(gòu)機(jī)會(huì)也比較多。

借力消費(fèi)升級(jí)與技術(shù)創(chuàng)新，運(yùn)水平持續(xù)提升

總體來說，在過去的2018年，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)借力消費(fèi)升級(jí)與技術(shù)創(chuàng)新，運(yùn)營(yíng)水平持續(xù)提升。商業(yè)地產(chǎn)的本質(zhì)在于運(yùn)營(yíng)，一般情況下項(xiàng)目的租金和出租率水平能直接反映其運(yùn)營(yíng)實(shí)力。從商業(yè)地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)代表企業(yè)的平均租金來看，整體呈現(xiàn)震蕩提升的趨勢(shì)。

2018年，商業(yè)地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)的平均租金為72.4元/平方米/月，同比增長(zhǎng)6.5%。從結(jié)構(gòu)上看，百?gòu)?qiáng)代表企業(yè)內(nèi)部平均租金水平差異明顯，整體呈階梯狀分布。

從出租率來看，百?gòu)?qiáng)代表企業(yè)重點(diǎn)項(xiàng)目的表現(xiàn)較為穩(wěn)定。2018年，商業(yè)地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)代表企業(yè)重點(diǎn)項(xiàng)目平均出租率為93.8%，較2017年提升0.1個(gè)百分點(diǎn)，代表企業(yè)間重點(diǎn)項(xiàng)目的平均出租率差異相對(duì)較小，基本上都維持在90%以上。

當(dāng)前，萬(wàn)達(dá)、華潤(rùn)置地、大悅城等百?gòu)?qiáng)代表企業(yè)積極進(jìn)行運(yùn)營(yíng)升級(jí)，實(shí)現(xiàn)了提質(zhì)增效：一方面借力體驗(yàn)消費(fèi)、共享消費(fèi)等風(fēng)口，適時(shí)調(diào)整產(chǎn)品設(shè)計(jì)及業(yè)態(tài)配置，一方面借助科技手段，全方位挖掘客戶需求，提供更便捷的服務(wù)，獲得了各類承租客群的認(rèn)可，一步步實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量運(yùn)營(yíng)。

布局潛力城市與核心區(qū)域，穩(wěn)步提升可持續(xù)增長(zhǎng)空間

2018年，行業(yè)百?gòu)?qiáng)企業(yè)布局潛力城市與核心區(qū)域，穩(wěn)步提升可持續(xù)增長(zhǎng)空間。2018年，全國(guó)商辦市場(chǎng)投資規(guī)模出現(xiàn)調(diào)整，商辦土地市場(chǎng)也呈震蕩前行態(tài)勢(shì)。2018年，全國(guó)300城商辦用地推出規(guī)劃建筑面積2.81億平方米，同比減少0.2%，共成交2.2億平方米，同比增長(zhǎng)2%；商辦用地成交樓面均價(jià)為2278.6元/平方米，同比下跌5.4%。

從不同城市的分類來看：2018年，一線城市商辦用地成交面積同比下降10.9%，在各線城市中下降幅度最大；二線城市成交面積同比上升5.8%;三四線城市商辦用地成交面積同比下降1.2%。成交樓面價(jià)方面，各線城市商辦用地成交樓面均價(jià)整體下降，其中一線城市同比降幅達(dá)12.1%，在各線城市中下降幅度最大。

面對(duì)行業(yè)形勢(shì)的變化，特別是部分城市商辦供求關(guān)系的失衡，商業(yè)地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)及時(shí)調(diào)整應(yīng)對(duì)策略，放緩了在商辦土地市場(chǎng)的投資節(jié)奏。2018年，商業(yè)地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)代表企業(yè)平均新增商辦用地面積為66.9萬(wàn)平米，同比下降18%，百?gòu)?qiáng)代表企業(yè)的目光更加聚焦于三四線城市。下一步，百?gòu)?qiáng)企業(yè)將進(jìn)一步升級(jí)發(fā)展目標(biāo)，在規(guī)模化發(fā)展、兼顧穩(wěn)健與質(zhì)量的戰(zhàn)略布局下，進(jìn)行持續(xù)擴(kuò)張。

長(zhǎng)短期負(fù)債結(jié)構(gòu)優(yōu)化，融資創(chuàng)新獲突破

總體來看，2018年百?gòu)?qiáng)企業(yè)長(zhǎng)短期負(fù)債結(jié)構(gòu)優(yōu)化，融資創(chuàng)新獲突破。在2018年上半年，國(guó)家經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域強(qiáng)調(diào)“去杠桿”導(dǎo)向，房地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)的資金渠道受到明顯影響，現(xiàn)金流壓力顯現(xiàn)，商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)領(lǐng)域也面臨一定沖擊。商業(yè)地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)代表企業(yè)2018年底的資產(chǎn)負(fù)債率均值為72.5%，較2017年提高0.7個(gè)百分點(diǎn)，而且過去幾年一直呈現(xiàn)穩(wěn)步上升的態(tài)勢(shì)。但從絕對(duì)水平來看，百?gòu)?qiáng)代表企業(yè)的整體負(fù)債率水平尚在合理區(qū)間，經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健性獲得了保障。

另外，更多的百?gòu)?qiáng)代表企業(yè)積極調(diào)整負(fù)債結(jié)構(gòu)，通過擴(kuò)大長(zhǎng)期融資規(guī)模、有效控制短期負(fù)債水平，逐步實(shí)現(xiàn)了債務(wù)結(jié)構(gòu)的平衡。在眾多融資渠道中，境內(nèi)外債券、資產(chǎn)證券化融資等方式表現(xiàn)突出。

境內(nèi)外債務(wù)發(fā)行回暖，利率上行。2018年十家商業(yè)地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)共發(fā)行境內(nèi)公司債8支，發(fā)行規(guī)模222.1億元，同比大幅增長(zhǎng)455.3%；十家商業(yè)地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)海外債共發(fā)行8支，發(fā)行規(guī)模218.8億元，同比增幅達(dá)101.7%。從發(fā)行利率看，十家商業(yè)地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)境內(nèi)公司債發(fā)行利率為6.2%，與2017年相比增長(zhǎng)1.2個(gè)百分點(diǎn)；十家商業(yè)地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)海外債發(fā)行利率為6.0%，與2017年相比上漲1.2個(gè)百分點(diǎn)。

更多數(shù)據(jù)參考前瞻產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)前瞻與投資戰(zhàn)略規(guī)劃分析報(bào)告》

更多深度行業(yè)分析盡在【前瞻經(jīng)濟(jì)學(xué)人APP】，還可以與500+經(jīng)濟(jì)學(xué)家/資深行業(yè)研究員交流互動(dòng)。