2011年即將成為歷史，調(diào)控貫穿全年的經(jīng)濟(jì)主動(dòng)脈，“控”成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的主旋律，商品房投資與買賣進(jìn)入寒冬。

隨著商品房限購令在全國的發(fā)力，已對(duì)投機(jī)性需求產(chǎn)生了明顯的擠出效應(yīng)，部分資金已陸續(xù)抽離住宅市場(chǎng)，轉(zhuǎn)而流入商業(yè)地產(chǎn)，致使非住宅的商業(yè)地產(chǎn)成為寒冬中的一朵奇葩。

展望2012年，調(diào)控政策依然沒有松綁的跡象，銀行信貸將維持從緊態(tài)勢(shì)，住宅類商品房勢(shì)必持續(xù)萎靡，而“不限購”、“不限貸”的商業(yè)地產(chǎn)，將成為房企突破和轉(zhuǎn)型的重要方向。

調(diào)控下的地產(chǎn)業(yè)寒冬

受環(huán)球經(jīng)濟(jì)形勢(shì)惡化的影響，2011年，我國政府陸續(xù)出臺(tái)各類調(diào)控措施，抑制樓市過快增長。在此作用下，2011年房地產(chǎn)市場(chǎng)萎靡不振，新房、二手房成交應(yīng)聲而落，土地拍賣市場(chǎng)頓時(shí)冷清不少，流入地產(chǎn)行業(yè)的資金規(guī)模也大幅縮水，調(diào)控下的市場(chǎng)寒風(fēng)陣陣。

受調(diào)控政策影響最直接的當(dāng)屬新增住宅類商品房。

據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局12月18日公布的數(shù)據(jù)顯示，11月全國70個(gè)大中城市房價(jià)跌幅擴(kuò)大，新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下降的城市有49個(gè)，首次超過50%。

在具有風(fēng)向標(biāo)意義的北京樓市，11月新建住宅價(jià)格同比漲幅創(chuàng)下2009年8月份以來的新低。據(jù)北京中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截止12月27日，年內(nèi)北京新建住宅總簽約面積為940萬平米，預(yù)計(jì)全年成交量在950萬平米以內(nèi)，環(huán)比下降23%，甚至比2008年還減少了近200萬平米，創(chuàng)出最近十年的新低。

上海的一手樓市也不容樂觀。據(jù)中國房產(chǎn)信息集團(tuán)的數(shù)據(jù)顯示，2011年9月上海新建商品住宅成交面積僅為56.95萬平方米，同比下跌49.82%，交易量慘淡。10月，上海商品住宅成交面積僅為46.13萬平米，同比下降65.03%，成交量創(chuàng)下2008年同期以來最低水平。

隨著調(diào)控政策的逐漸深入，樓市寒冬迅速傳導(dǎo)至二手樓市場(chǎng)，限購令發(fā)威后，全國主要城市的二手房成交量都遭遇驟減，總體降幅達(dá)50%以上。

以北京為例。據(jù)北京建委網(wǎng)站數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，截止12月27日，年內(nèi)二手房住宅交易套數(shù)為120651套，預(yù)計(jì)全年在12.1萬套左右，較2010年和2009年分別下滑38%和55%。在新房銷售面積創(chuàng)下10來年新低的同時(shí)，北京二手房成交量也達(dá)到了近3年來的最低值。

在廣州番禺祈福新村，依托該社區(qū)生存的二手樓中介就多達(dá)3條地產(chǎn)街，包括鐘福廣場(chǎng)地產(chǎn)街、鼎泰茶業(yè)城地產(chǎn)街及和君地產(chǎn)街，中介機(jī)構(gòu)上百家，從業(yè)人員上千人。但截至今年12月，和君地產(chǎn)街早已人去樓空，鼎泰茶業(yè)城也人走茶涼，鐘福廣場(chǎng)地產(chǎn)街也盛況不再，中介機(jī)構(gòu)慘淡經(jīng)營，許多地產(chǎn)中介紛紛轉(zhuǎn)行或提前返鄉(xiāng)等過年。

而往年紛紛搶奪土地的房企，今年也紛紛停下拿地的步伐，以往地王頻現(xiàn)的土地招拍會(huì)猛然冷清下來，許多地塊以低價(jià)轉(zhuǎn)讓甚至流拍。

今年以來，國內(nèi)房企大都采取壓縮投資的辦法，謹(jǐn)慎拿地以減少支出，保利、金地、龍湖等內(nèi)地房企明顯放緩拿地速度，廣州恒大更是宣布暫停拿地;在銷售方面，采取“以價(jià)換量”的策略，紛紛打折促銷。繼10月中海、龍湖、綠地等大型房企在上海低價(jià)推盤以后，11月深圳開發(fā)商接棒上海，萬科、招商、卓越等房企又掀起又一輪降價(jià)潮。

前瞻產(chǎn)業(yè)研究院數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)中心的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2011年前11個(gè)月，全國主要的130個(gè)城市土地市場(chǎng)總出讓土地地塊為24200塊，總出讓金為1.18萬億，比去年同期的1.7萬億減少了5200億，降幅高達(dá)30%。

受房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售低迷的直接影響，各房企紛紛縮減投資規(guī)模。在銀根緊縮的背景下，房企從信貸市場(chǎng)獲取資金的難度加大。在A“股跌跌不休”甚至跌回十年前的情況下，資本市場(chǎng)融資更是無從談起。

2011年房地產(chǎn)市場(chǎng)的慘淡有目共睹，但與住宅類市場(chǎng)的急速下挫相反，國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)增長趨勢(shì)明顯，商業(yè)地產(chǎn)悄悄開啟了新一輪的發(fā)展。

商業(yè)地產(chǎn)異軍突起

在住宅類商品房限購令發(fā)威之后，“不限購”、“不限貸”成為商業(yè)項(xiàng)目的最大賣點(diǎn)，投資客紛紛轉(zhuǎn)戰(zhàn)商鋪、寫字樓、公寓等商業(yè)項(xiàng)目。商業(yè)地產(chǎn)逆市利好，寫字樓、商鋪的成交量大增，租售價(jià)格也出現(xiàn)不同幅度的上漲。

前瞻產(chǎn)業(yè)研究院地產(chǎn)行業(yè)研究員高曉詩認(rèn)為，在房地產(chǎn)調(diào)控政策趨于“常態(tài)化”和大力推進(jìn)保障房建設(shè)的背景下，房地產(chǎn)行業(yè)突破和轉(zhuǎn)型勢(shì)在必行。預(yù)計(jì)在限購令退出之前，商業(yè)地產(chǎn)的政策利好因素仍將存在，商業(yè)地產(chǎn)也是房地產(chǎn)房企轉(zhuǎn)型的一個(gè)重要方向。

中國內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)巨大的發(fā)展?jié)摿?，吸引了眾多港資及外資企業(yè)前來投資。11月28日，新加坡嘉德置地等外資房企斥資約65億元拿下重慶市中心某商業(yè)地塊，這是近期繼香港恒隆、仁恒置地、和記黃埔等港資房企搶奪內(nèi)地商業(yè)地塊之后，又一次商業(yè)地產(chǎn)的大手筆投資。

面對(duì)外資房企對(duì)國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)資源的大肆搶奪，保利地產(chǎn)、招商地產(chǎn)、合生創(chuàng)展等房企也紛紛發(fā)力，加大對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的投資，大連萬達(dá)、粵海控股等已陸續(xù)展開商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的收購。

2011年1-10月，我國商業(yè)地產(chǎn)投資完成額7956.55億元，已超過2010年全年投資完成額，其中辦公樓投資2029.29億元，商業(yè)營業(yè)用房5927.26億元。萬科也表示，將在未來三至五年間，將持有性商用物業(yè)的投資比例逐漸增大到全部投資的30%。

2000-2011年商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資額及占房地產(chǎn)資產(chǎn)投資額情況統(tǒng)計(jì)表(單位：億元，%)

資料來源：《2011-2015年中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)研與投資戰(zhàn)略規(guī)劃分析報(bào)告》

作為后起之秀的商業(yè)地產(chǎn)，雖然目前與住宅類市場(chǎng)的規(guī)模尚有較大差距，但因發(fā)展?jié)摿薮蠖妒芮嗖A，其復(fù)合增長率高達(dá)36%。

2011年上半年，京、滬、深、穗四地寫字樓銷售面積約為360萬平方米，同比增長13%，深圳、廣州、成都、杭州的甲級(jí)寫字樓均價(jià)分別為50161、25715、15819、37339元/平方米，半年漲幅達(dá)24%、18%、7%、8%，其中深圳的中心西區(qū)商圈、廣州的天河北商圈漲幅更是高達(dá)27%和31%。

商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)貨熱銷，也促使了各地方政府土地市場(chǎng)供應(yīng)向商業(yè)地產(chǎn)傾斜。數(shù)據(jù)表明，從2007年到2011年上半年，北京、上海、成都等地的商用土地供應(yīng)出現(xiàn)了逐年大幅增加的現(xiàn)象。

從過去十年，全國130個(gè)主要城市推出土地的結(jié)構(gòu)來看，住宅建設(shè)用地占比逐年下降。而相對(duì)住宅建設(shè)用地，商業(yè)建設(shè)用地在經(jīng)歷近幾年10-15%的相對(duì)穩(wěn)定水平后，出現(xiàn)了上升的趨勢(shì)。

前瞻產(chǎn)業(yè)研究院地產(chǎn)行業(yè)研究員高曉詩指出，對(duì)地方政府而言，住宅地塊的出售收益是一次性的，但商業(yè)地塊的出售則會(huì)帶來持續(xù)的GDP增長，其社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益是不可比擬的。

城市的經(jīng)營和發(fā)展很大程度上依賴于商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)能夠形成人流的集聚，帶動(dòng)消費(fèi)增長，推動(dòng)旅游業(yè)發(fā)展，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長，改善城市形象，同時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)能夠帶動(dòng)服務(wù)業(yè)的發(fā)展，拉動(dòng)就業(yè)，是推動(dòng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級(jí)的重要力量，因此各地政府都大力支持商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。

“房地產(chǎn)企業(yè)紛紛進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)主要源于其收益的可持續(xù)性、增值性和溢價(jià)性，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在獲得收益的同時(shí)實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型。”高曉詩說。