房地產業是指以土地和建筑物為經營對象，從事房地產開發、建設、經營、管理以及維修、裝飾和服務的集多種經濟活動為一體的綜合性產業，是具有先導性、基礎性、帶動性和風險性的產業。

房地產行業主要上市公司：萬科A(000002)、保利地產(600048)、新城控股(601155)、招商蛇口(001979)、綠地控股(600606)、華僑城A(000069)、龍湖集團(00960.HK)

1956年，隨著三大改造向社會經濟領域的縱深方向推進，城市私有房產領域的社會主義改造全面展開，逐步奠定了計劃經濟體制下由國家統一分配使用并維護開發城市住房的制度安排基礎;經過60年代和70年代的發展，政府將事業單位和公有部門等的房屋組織起來實行統一管理，并成立了房管局等專門住房管理機構，最終以企事業單位自建房屋并按一定條件以福利形式向職工分配住房的方式作為社會住房的主要供給形式，以福利分房為特點的住房供給制由此形成，中國房地產事業還遠遠沒有踏上征程。

2003年8月12日，國務院發布的《國務院關于促進房地產市場持續健康發展的通知》(簡稱“18號文”)已提出，“房地產業已經成為國民經濟的支柱產業”。2016年，全國商品房銷售面積與銷售金額同比增長率分別為22.46%與34.77%，達到了近年增速峰值。

2021年，隨著國家政策調控的深入，資金鏈的斷裂，恒大的暴雷拉開了房企集體暴雷的序幕，加上疫情、宏觀經濟的影響，中國房地產市場整體下行，哀鴻遍野，風光不再。

房地產業的潮起潮落，蘊含了無數的故事與美夢。接下來，讓我們沿著時間脈絡，通過探究房地產業【產業政策簡史】、【房地產金融簡史】、【房地產企業發展簡史】、【業態發展簡史】、【資本布局簡史】、【產業出海簡史】，統覽我國房地產業60余年發展史。

產業政策簡史

我國房地產業的快速發展受益于國家政策的支持引導，在拉動國民經濟發展上起到了重要的作用。而為了轉變經濟發展方式的需要，改變那種依靠大拆大建、依靠高投入來推動經濟發展的粗放方式，加大政策性住房的建設，同時為了保障民生、防范金融風險，國家對房地產業的政策調控也愈發深入，房地產業的興衰與政策變化息息相關。

——政策引導階段：1978-1998年

在改革開放前二十年的時間里，雖然此階段內經濟制度和意識形態已經有了很大的改變，計劃經濟也逐步在向市場經濟過渡，但是，市場經濟轉型過程中也出現許多更為復雜的問題，例如對市場經濟的質疑之聲和守舊倒退思想仍然廣泛存在，在這個階段，政府做出了許多有力的嘗試，我國房地產政策也在摸索中前行。

1958年至1977年，在新中國成立以后的很長一段時期內，我國實行“統一管理，統一分配，以租養房”的公有住房實物分配制度。1978年，鄧小平提出房改問題，拉開住宅商品化的序幕。其重要講話內容于同年9月在中央召開的城市住宅建設會議上進行了傳達，并在相對發達的城市得以實施。此后，社會上的一些報刊開展了住宅問題的討論。1980年3月，國家城建總局召開了全國城市房產住宅工作會議。5月，同家建委以219號文件轉發了關于加強住宅建設工作的意見。提出加強住宅建設的意見，要廣開門路，加快住宅建設，組織私人建房，試行住宅出售。1982年，《房產通訊》(現《中國房地產》)雜志發表文章《城市住宅的幾個理論問題》提出住宅是商品，住房不能作為福利事業，要多種途徑解決住宅問題，要發揮四個積極性。

1984年9月，國務院發布123號文件《關于改革建筑業和基本建設管理體制若干問題的暫行規定》，第4條規定建立城市綜合開發公司;第14條規定推進住宅商品化，采取全價出售、補貼出售或議價出租的辦法。1988年1月，國務院召開了全國住房制度改革工作會議，對全國房改工作作了部署，要求用三年時間全面鋪開。在全國會議后，各地都在貫徹會議精神，建立機構、調查測量，制定方案等進行各項準備工作。1990年3月20日，李鵬總理在七屆三次人代會報告中講，積極穩妥地推行住房制度改革。1994年7月18日，國務院下發了《關于深化城鎮住房制度改革的決定》，確定房改的根本目的，將房改的基本內容概括為“三改四建”。

——政策扶持階段：1998-2009年

1998年7月3日發布的《國務院關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》，進一步確定了深化城鎮住房制度改革的目標。同時決定，從1998年下半年開始停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化。至此，我國已實行了近四十年的住房實物分配制度從政策上退出歷史舞臺。這一通知被人們稱為中國住房制度改革的里程碑，它宣告了福利分房制度的終結和新的住房制度的開始，我國房地產業開始迅速發展起來。

2002年，《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》叫停了沿用多年的土地協議出讓方式，要求商業、旅游、娛樂和商品住宅等各類經營性用地，必須以招標、拍賣或者掛牌方式進行公開交易。從此土地市場開始從劃撥、協議“暗箱操作”走向拍賣“陽光操作”。

2003年，國務院出臺了《國務院關于促進房地產市場持續健康發展的通知》，提出多數家庭購買或承租普通商品住房，增加普通商品住房供應，采取有效措施加快普通商品住房發展，提高其在市場供應中的比例，同時將經濟適用房的性質重新定位為“是具有保障性質的政策性商品住房”。這一文件的出臺，將大多數家庭的住房推向了市場，實現了我國住房市場化的根本轉變。在此文件中，房地產業被列為我國經濟性支柱產業，房地產投資大幅增加。同時也指出，當前我國房地產市場發展還不平衡，一些地區住房供求的結構性矛盾較為突出,房地產價格和投資增長過快;房地產市場服務體系尚不健全，住房消費還需拓展;房地產開發和交易行為不夠規范，對房地產市場的監管和調控有待完善。在這個階段，我國也出臺了相應的房地產調控政策，使得房地產市場進一步完善。

2005年，國務院出臺了《國務院辦公廳關于切實穩定住房價格的通知》，提出了八條穩定住房價格的政策，又稱老國八條，以抑制住房價格過快上漲，促進房地產市場健康發展;同年，出臺了《關于做好穩定住房價格工作的意見》，又稱新國八條，要求各地區、各部門要把解決房地產投資規模過大，價格上漲幅度過快等問題作為當前宏觀調控的一項重要任務。

2006年，《關于調整住房供應結構穩定住房價格的意見》提出了六條意見以進一步加強市場引導和調控。把調整住房供應結構、控制住房價格過快上漲納入經濟社會發展工作的目標責任制，促進房地產業健康發展，該政策又稱為國六條。

——政策調控階段：2009-2016年

在該階段，針對不斷上漲的房價，國家頻繁出臺相關調控政策，進一步強化差異化住房信貸政策，嚴格控制對非首套房的信貸政策，抑制投資、投機性購房需求。國八條和新國五條出臺，各大城市相繼頒布限購限貸政策，企圖控制房價過快上漲。

2010年，《關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》(國十一條)提出了包括加大保障性住房供應、抑制投資投機性購房等十一條措施。正式確定了2010年樓市政策基調，表示政府遏制房價過快增長的決心和強硬態度。

2011年，《國務院辦公廳關于進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知》(新國八條)要求強化差別化住房信貸政策，對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%,貸款利率不低于基準利率的1.1倍。

在2013年2月20日國務院常務會議確定的五項加強房地產市場調控的政策措施，要求各直轄市、計劃單列市和除拉薩外的省會城市要按照保持房價基本穩定的原則，制定并公布年度新建商品住房價格控制目標，建立健全穩定房價工作的考核問責制度，該措施又被叫做新國五條。

——政策規范階段：2016年至今

2016年，面對房地產行業的大熱局勢，政府再次對地產行業進行了新的“官方定位”：2016年12月19日，經濟之聲《央廣財經評論》報道“房子是用來住的，不是用來炒的”，這是12月14日公告在北京召開的中央經濟工作會議上提出的“促進房地產市場平穩健康發展”的定位，既要抑制房地產泡沫，又要防止房地產行業出現大起大落。在該階段，國家對房地產市場的調控已見成效，房地產市場在多項政策的調控下向著平穩、健康的定位發展。

2017年，《住房租賃和銷售管理條例(征求意見稿)》對當前租賃和銷售市場不規范行為提出了明確要求及懲處辦法。是國家對租賃市場的管理首次上升到國務院條例高度，也是房地產調控長效機制的一部分。同年，十九大會議上再次強調“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。”

2019年，《加強房地產信托領域風險防控》要求嚴格執行房地產市場調控政策和現行房地產信托監管要求;提高風險管控水平，確保業務規模及復雜程度與自身資本實力、資產管理水平、風險防控能力相匹配。

2021年，央行、銀保監會等機構針對房企提出三道紅線政策，三道紅線即剔除預收款項后資產負債率不超過70%、凈負債率不超過100%、現金短債比大于1。按照監管要求，到2023年6月底，12家試點房企的“三道紅線”指標必須全部達標，2023年底所有房企實現達標。

——最新政策指引方向

自2016年第一次提出“房住不炒”的理念以來，國家層面及各省市陸續出臺了相關房地產調控政策，以促進房地產市場的健康持續發展。《中華人民共和國國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和2035年遠景目標綱要》提出要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居、職住平衡。同時，為防范行業出現系統性風險、保持房地產市場平穩健康發展，2022年以來中央多次釋放維穩信號。

房地產金融簡史

在房地產全產業鏈運轉的各個環節，包括房地產開發、生產、經營和消費都需要金融信貸資金的支持。現代金融在為房地產市場賦能并促進房地產發展的同時也加強了自身與房地產的聯系甚至將自身的金融業務深深地嵌入并捆綁在房地產上，使得二者的經濟聯動效應成倍放大，互相影響，相輔相成。

——計劃性福利分配階段：1949-1978年

新中國成立以后，中國建立了新民主主義經濟制度，在該經濟形態下，社會主義國營經濟處于領導地位，同時又存在著多種經濟成分，社會經濟形勢處于恢復國民經濟建設的快速發展中。在取得一定的經濟建設基礎之后，社會主義三大改造順利完成，我國正式建立了社會主義公有制經濟，國家經濟運轉方式轉向計劃經濟體制，直到改革開放之前，中國實行完全的計劃經濟制度。在這高度集中的計劃經濟制度安排下，住房沒有實現商品化，也就不存在房地產市場，更不會有房地產金融的出現。但是，住房制度安排是關系民生福祉和社會穩定的重要問題，我國的住房政策也不是從建國開始就直接實行計劃分配制，而是隨著計劃經濟體制的建立和國情的變化調整而逐步形成的，即使在計劃經濟體制內也需要妥善處理好人民的住房問題。

黨從維護人民的利益出發，在這一時期的不同階段針對不同的社會形勢制定了一系列的住房制度安排。

建國初期，針對戰后城市住房分配不均的結構性短缺問題，政府實行“以租養房”政策來作為解決城市居民住房問題的一個重要手段，并于1950年著手打擊房產投機行為，同時承認并保護居民的私有房屋產權。

1956年，隨著三大改造向社會經濟領域的縱深方向推進，城市私有房產領域的社會主義改造全面展開，逐步奠定了計劃經濟體制下由國家統一分配使用并維護開發城市住房的制度安排基礎。

經過60年代和70年代的發展，政府將事業單位和公有部門等的房屋組織起來實行統一管理，并成立了房管局等專門住房管理機構，最終以企事業單位自建房屋并按一定條件以福利形式向職工分配住房的方式作為社會住房的主要供給形式，以福利分房為特點的住房供給制由此形成。

總的來看，從新中國成立到改革開放以前的這段時期，我國基本不存在真正意義上的房地產市場及房地產金融，但是鑒于住房問題對人民生活水平的重要影響，黨和政府站在維護人民利益的立場上制定了符合當時經濟金融體制和社會生產狀況的住房制度安排，雖然這些制度安排受制于當時經濟體制環境的影響，沒有很好地解決在人民日益增長的物質文化需要同落后的社會生產之間的社會主要矛盾下與住房相關的問題，也缺乏一定的市場化基因和金融性邏輯，但是其所蘊含的從人民的利益出發來解決住房問題的政策機理對當下的房地產政策決策機制具有重要的借鑒意義。

——市場化改革探索階段：1978-1998年

1978-1998年期間，在經濟體制改革的激烈變動中，同時伴隨著金融體制市場化進程的推進，中國房地產在該時期獲得了巨大的發展，開啟了房地產市場和房地產金融發展的新時期;同時，受市場化改革進程曲折波動的影響，房地產業的發展也在跌宕中前行，政策束縛和市場化配套改革的匹配程度是制約該時期房地產發展路徑的主要因素。

在1997年之前，中國房地產金融的發展狀態一直處于萌芽階段，從1979年開始，基建投資的資金來源逐漸由財政撥款改為銀行貸款，這在廣義上標志著中國房地產金融建設歷程的開端，這也僅僅是房地產開發建設環節的金融市場化支持，而銀行面向個人的貸款則發展緩慢，以至于房地產消費端的金融信貸在1997年之前一直未能得到充分的發展。僅從房地產開發建設方面來看，該時期房地產金融的發展為住房制度改革提供了一個較好的金融支持條件。

1984年開始，我國企業的融資方式也由財政撥款改為銀行信貸，隨后為了進行城市住房開發建設，相繼成立了房地產綜合開發公司，并由建設銀行提供信貸資金支持以進行房地產開發。

1985年，房地產開發貸款業務正式形成，并逐漸發展為銀行專設的房地產信貸部門，后來于1987年又成立了專業的住房儲蓄銀行。

1991年，上海開始試點住房公積金制度，個人住房信貸業務也得到了一定的啟蒙并孕育著轉向全面的市場化消費金融，我國的房地產金融開始逐步建立市場化基礎。

由于該時期的房地產市場化改革進度較慢，房地產市場及房地產金融的發展受制于相關政策的規定，整個房地產相關的改革還處于探索階段，住房安排在很大程度上還沿襲著計劃經濟時期的制度，房地產及房地產金融未實現充分的市場化，但是局部性漸進式的市場化政策措施也在有條不紊的推進，這就使得該時期的房地產及房地產金融的發展軌跡滲透著計劃和市場兩種因素的交叉影響，其發展路徑伴隨著政策周期的變動而跌宕起伏。

——蓬勃發展階段：1998-2017年

隨著1998年住房制度改革的全面推進，住房實物分配制度被住房分配貨幣化全面替代，個人住房貸款管理辦法開始實行，房地產開發業務的貸款限制也逐漸放開，商業銀行的房地產金融業務得以積極開展，中國房地產金融進入茁壯成長的黃金期。2003年貸款規模的同比增長率達到41.34%的高峰，房地產市場出現過熱行情，房地產金融在其中起到了巨大的推動作用;針對房地產市場的過快發展，國家實施了調控政策，2004年其貸款規模同比增速急劇下降到0.64%，國家從房地產金融端開始對房地產進行調控;但是，從2005年開始，房地產開發企業的貸款規模又開始高速增長。

從2007年底黨的十七大召開到2012年黨的十八大再到2017年黨的十九大，中國經濟在深化經濟體制改革思想的指導下不斷開辟新的航程，社會主義市場經濟體制不斷得到完善，市場在資源配置中起決定性作用的地位得以確立，中國特色社會主義市場經濟不斷發展壯大。

2008年，由美國次貸危機引發的國際金融危機爆發，國際經濟環境惡化，拉動經濟增長的出口面臨巨大滑坡，為應對金融危機的沖擊，我國實施了“四萬億”的財政刺激計劃，房地產市場政策由控制房價轉向刺激住房消費需求。

2009年，經過密集的政策刺激和寬松的金融信貸支持，房地產市場開始強勢反彈并出現爆發式增長的局面，房地產開發投資和開工建設的速度迅速提升。

2010年，新開工房屋面積的同比增長率達到了40.56%的高峰。

2011年，房地產開發投資完成額同比增長率達到了34.63%的高峰。

進入2015年，隨著“去杠桿”和“去庫存”工作的同步推進，宏觀層面去杠桿導致金融業的發展收縮，而房地產去庫存則推動房地產業增加值的增長速度提升。在去庫存的刺激下房地產開發企業的融資需求激增，銀行信貸渠道的受阻使得房地產企業融資渠道的選擇大量轉向信托機構，信托貸款融資規模在2016年急劇攀升。

——規范長效階段：2017年至今

2017年10月18日，黨的十九大勝利召開，中國特色社會主義進入了新時代，開啟了決勝全面建成小康社會和實現中華民族偉大復興中國夢的新征程。完善社會主義市場經濟體制，建立現代化經濟體系，實現國家治理體系和治理能力的現代化，全面建設社會主義現代化強國成為新的改革奮斗目標。進入新時代，中國房地產及房地產金融經過上一時期的周期性整合調整已經進入新的成熟發展階段，中國房地產面臨著新的環境變化和結構調整需求。

2018年以來，供給側結構性改革的階段性成效顯著，去產能和去庫存工作基本完成，去杠桿也取得重要進展并進入穩杠桿階段。

2019年2月，中央政治局召開第十三次集體學習會議，金融供給側結構性改革全面開啟，供給側結構性改革步入深水區。

2020年年初疫情擴散時中央多部門表態，表明房地產長效調控機制不會因疫情短期沖擊而發生改變。地方支持政策中，多個地方政策中有針對限購、限貸政策放松的內容被撤回，側面印證了中央的政策態度非常堅決。除此之外，中央全年嚴厲打擊個人消費類貸款違規流入房地產市場行為。

2020年12月31日，人民銀行、銀保監會發布《關于建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》，要求銀行業金融機構房地產貸款余額占該機構人民幣各項貸款余額的比例(房地產貸款占比)和個人住房貸款余額占該機構人民幣各項貸款余額的比例(個人住房貸款占比)應不得高于人民銀行、銀保監會確定的房地產貸款占比上限和個人住房貸款占比上限。

十九大召開以來，黨和政府從建立房地產長效發展機制出發著手解決房地產領域的不充分不平衡發展問題，“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居”成為今后一個時期房地產相關政策制度安排的核心邏輯遵循，中國房地產及房地產金融進入規范化長效發展的新階段。

房地產企業發展簡史

縱觀中國房地產業發展歷史，出現了眾多傳奇人物，他們與他們的企業是中國房地產業沉浮的一個個縮影。從荒蕪的市場出發，篳路藍縷，從扎根區域市場到布局全國，在房地產歷史的舞臺上有眾多企業留下了濃墨重彩的一筆。

——零星探索階段：20世紀90年代之前

上世紀80年代，理論界在社會主義商品經濟理論指導下，率先提出了住宅商品化和土地有償使用的觀點，從而破除了長期以來一直束縛人們的思想，為房地產市場的建立和發展奠定了理論基礎。隨后，在前期住房制度改革試點工作的基礎上，國務院于1986年成立了住房制度改革領導小組，進一步指導推進住房制度改革試點工作。

與此同時，土地使用制度改革的試點工作也在緊鑼密鼓的進行。1987年，國家首先批準上海、天津、深圳、廣州和海南正式進行土地使用權有償出讓試點。同年，深圳特區率先進行了土地使用權轉讓、有償出讓和轉讓的試點。深圳市的工作大大推動了全國城市土地使用制度的改革。

住房制度改革和土地使用制度改革的不斷深化，極大地促進了房地產市場的建立和發展，房地產業也逐步發展起來，各地都陸續成立了一些房地產開發公司，到1990年底，我國專門從事房地產業務的單位達到一萬多家，整個“七五”計劃期間，全國共完成房地產開發投資1027億元。

對房地產行業A股與H股的上市公司統計得到，在1991年之前成立的企業共有43家，如萬科、越秀、建發等具有影響的全國性房地產公司，在這個階段開始了他們的成長探索之路。1983年越秀地產深度參與廣州城市改造，江南新村建設一炮而紅，締造了中國第一代商品房;1985-1987年，越秀地產承擔開發建設廣州天河新區的任務，成為城市東拓的拓荒者。1980年，國務院批準設立廈門經濟特區，一家名為“廈門建設發展公司”的國有企業成立，“海濱大廈特價每方呎458港元起，一次付款八五折優待”，這是1985年3月海濱大廈的售樓廣告，1988年，廈門首個地標級建筑——建發·海濱大廈竣工，海濱大廈也成了廈門地標，當了十余年的廈門第一高樓。深深房A(深圳經濟特區房地產(集團)股份有限公司)成立于1980年1月8日，是深圳市最早成立的房地產開發公司，曾在中國房地產開發史上創造多個第一，包括第一個有償使用國有土地、第一個引入外資合作，第一個采用樓宇預售手段籌集開發資金等。深深房的投資范圍也一度從深圳延伸到北京、上海、哈爾濱、沈陽、武漢等城市，此外，在香港、美國、加拿大、澳洲等海外市場也有投資。

——騰飛階段：1991-1994年

在上個時期，房地產開發量較少，房地產市場基本上是一個賣方市場。開發商不需要去研究市場，關心消費者的需求，只需要把房子造出來就可以了，但房地產市場表現依舊不溫不火。而到了91年之后，尤其是92年春季，鄧小平的南巡講話，似在中國大地上刮起了一股強臺風，把中國經濟發展的步伐向前推進了一大步，從而也迎來了房地產業發展的高潮。1992年全國房地產開發投資比上年增長117.52%，開發土地面積增長175%。1993年，房地產發展更是進入高峰期，全年全國完成投資增長165.0%，新增開發企業6000多家。

如今國內最具影響力的房企大多涌現于這個階段，例如保利、龍湖、世貿、碧桂園等。保利地產成立于1992年，在公司成立的首個五年，保利地產制定了“以經濟效益為中心，以房地產開發為主業，開發中小型房地產項目”的五年規劃，先后開發了南航新村、保利紅棉花園等代表樓盤，完成了公司進地產開發的資本和經驗積累，培養了一批專業的房地產開發和經營隊伍。碧桂園成立于1992年, 在同年開發了首個樓盤——順德碧桂園，順德碧桂園率先構建“五星級會所+社區學校+五星級社區生活+住宅”=“五星級的家”的家園生活模式，并在社區內引入了高檔會所和雙語學校等配套設施，現已成為國內著名的綜合性房地產開發企業,是中國房地產業內最早的兩家馳名商標之一。

——全國化布局階段：1994-2010年

隨著1998年中共中央、國務院關于在全國范圍內停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化政策效應的逐步釋放，城市改造與城市化進程的快速推進，城市經營性用地的出讓方式由協議改為拍賣、掛牌和招標，以及中國經濟的快速發展，中國房地產業又迎來了新的一輪高潮，1994-2010年間，房地產開發投資額從1994年2331.38億元上升至2010年48267.07億元。

在上個階段剛成立的諸多具有影響力的房企開始了業務爆發與全國布局。萬科于1992年確立了以房地產為核心業務的發展戰略，將住宅作為房地產的主導開發方向，先后在上海、北京、天津、沈陽、深圳、成都等地推出大規模的居民住宅小區，形成了“萬科城市花園”系列品牌。萬科在主要投資開發的城市均具有較高的專業優勢，下屬深圳地產公司連續五年榮獲深圳市房地產企業資質評級第一名。2003年，萬科開啟全國化戰略，業務開始覆蓋到以珠三角、長三角、環渤海三大城市經濟圈為重點的31個城市。2004年春，郁亮根據房地產的發展趨勢和萬科的發展速度，提出了10年內實現1000億的目標。最終萬科2010年提前實現了1000億的銷售目標。

1989年，世貿正式進軍房地產市場，于1922年打造振獅大酒店，成為石獅市首家中外合資三星級酒店。1994年，進入北京，開辟出“外銷+高檔”發展模式，5年內占據北京外銷房市場1/3份額。1999年，進軍上海市場，開創“世茂”品牌，以世茂濱江花園首創“濱江模式”，榮膺基尼斯“中國住宅第一高樓”。2003年開始，世貿快速布局全國。2003年，世茂進入福州，開啟福建及海峽西岸經濟區深耕。2004年，世茂進入南京，開啟長三角戰略，后相繼進入杭州、蘇州等城市。2004年，響應國家“振興東北老工業基地”號召，世茂進軍東北市場。2005年，世茂積極響應國家中西部大開發戰略，落子武漢，后陸續進入成都、西安、銀川、長沙、重慶等城市，開啟中西部發展之路。2006年，世茂進入煙臺，打造坐落于百米高空中的的希爾頓酒店。后陸續進入天津、大連、濟南、青島等城市，開啟環渤海發展戰略。2010年，世茂進入廣州，開始布局粵港澳大灣區。

——布局收獲階段：2010-2020年

2010-2020年期間，我國商品房銷售面積與銷售金額總體上呈現穩步上升趨勢，2016年全國商品房銷售面積與銷售金額同比增長率分別為22.46%與34.77%，達到了峰值。

根據萬科、碧桂園、保利發展三家TOP房企的營業收入可以看出，從2010-2019年間總體保持平穩增長的態勢，從2016年開始，營業收入開始快速上升，2020年受疫情影響，營業收入有所下降，但依舊保持在較高位置。

進入21世紀第二個十年，經歷了前兩個階段的房企開始步入收獲的階段。2009年11月5日，恒大于香港聯交所成功上市。上市當日，公司股票收盤價較發行價溢價34.28%，創下705億港元總市值的紀錄，成為起于內地、在港市值最大的海外企業。2010年，公司先后成功發債13.5億美元，創造了中國房地產企業全球發債的年度最大規模記錄，上半年實現銷售面積334萬平方米，位列全國第一;實現銷售金額210億元，位列全國第二。恒大全年銷售金額突破500億大關，穩居中國房企第一軍團，并以超過80億元的品牌價值位列第一。在2010-2020年期間，恒大已戰略性進入廣州、上海、深圳、天津、重慶、沈陽、武漢、成都、南京、西安、長沙、太原、昆明、合肥、貴陽、南寧、南昌、濟南、鄭州、蘭州、長春、銀川、?？?、石家莊、呼和浩特、哈爾濱、烏魯木齊等全國80多個主要城市，擁有項目150多個，規模與品牌進一步取得實質性的跨躍。

2010年，碧桂園確立“總部-區域-項目”三級管控模式，開啟二次創業。2011年，句容碧桂園、十里銀灘開盤。在馬來西亞開發首個海外項目金海灣。2012年，碧桂園實行“百花齊放”，加快全國拓展。在業內首個推出“成就共享”合伙人制度。2013年，全年合同銷售額首次突破1000億元。2016年，碧桂園銷售金額首次突破3000億元。2017年全年實現銷售金額達5508億元，躍升至行業首位，并首次登上《財富》世界500強，排名第467位。2020年碧桂園實現權益合同銷售金額5706.6億元，繼續在行業保持領先。碧桂園《財富》世界500強排名升至第147位。

——業務收縮階段：2020年至今

2020年初，央行會同財政部、中國銀保監會召開金融和經濟發展座談會暨電視電話會強調：堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，保持房地產金融政策的連續性、一致性、穩定性。加上廣州、駐馬店、寶雞、濟南、海寧多地發布的寬松政策迅速被撤回，房地產未來市場已然清晰：不要刺激購房需求端，不會給房地產市場幻想。隨著政策的調控、融資的收緊，以往風光無限的房地產企業也開始了業務收縮之路。2022年開始，我國商品房銷售面積同比增長率開始為負，并持續走低，2022年8月商品房銷售面積累計8.8億平方米，同比增長-23.03%。

2021年12月，碧桂園區域架構再度調整，106個區域縮減至65個。新城控股對架構進行了大調整，住宅開發事業部和商業開發事業部依舊并行發展;區域層面，住宅開發事業部的14區和商業開發事業部的4區被最終合并為10大區。2022年1月，世貿啟動了新一輪組織結構調整，地區公司職能部門整合后由11個調整為7個。同一時間，陽光城津冀區域、山西區域、北京區域正式合并，將會取消天津平臺、河北平臺、山西平臺人員，后臺人員在北京辦公管理。萬達地產將原來的東南西北四大區域整合為南區和北區，人員進行了優化。中梁控股超300名員工被裁撤或轉崗。2月，祥生控股開始“去中心化”，將原有的7大中心、3大直管部門及多個二級部門調整為董事辦、營銷管理、金融管理等9大部門。

此外，部門房地產公司還陷入了資金鏈斷裂的局面，宣告暴雷。其中，2021年9月恒大出現危機拉開了房企集體暴雷的序幕，2021年共有15家房企暴雷，其中包括恒大、正榮、富力等上市房企;截至2022年10月，2022年共10家房企暴雷，包括世貿、融創等龍頭房企。

房地產業態發展簡史

目前，中國房地產市場競爭激烈，市場的參與者主要有三大派系，分別是住宅房地產、商業房地產以及工業房地產。住宅房地產是指用以居住的地產，包括普通住宅、公寓、別墅等房地產形式;商業地產通常指用于各種零售、批發、餐飲、娛樂、健身、休閑等經營用途的房地產形式;產業房地產是指以產業為依托，地產為載體，實現土地的整體開發與運營，打造產、學、研產業集群，幫助政府改善區域環境、提升區域競爭力的新型房地產形式。由于房地產業狹義上指的是住宅房地產業，因此這里主要介紹商業地產與產業地產的發展歷程。

——商業地產發展歷程

萌芽初成：1980-1995年

80年代以前，商業房地產還未在中國出現，商業形態為各種類型的供銷社、百貨大樓，產權都歸國家或集體所有，經營與場所的投入沒有嚴格的經濟關系。1984年，國務院批準商業部《關于當前商業體制改革的若干問題的報告》，同意報告中提出的“小型國營零售商業、飲食服務業準為集體經營或租賃給經營者個人經營”，至此才開始商鋪的交易。港澳地產商投資建設大陸五星級酒店和高檔寫字樓，掀起了國內商業地產建設的第一波浪潮，同時擺脫了計劃經濟桎梏的傳統商業獲得快速發展，百貨大樓于全國各城市獲利豐厚。

1985年，由我國各部、省、市集資，深圳市物業發展公司(現物業集團前身)組織籌建的集商業、貿易、辦公、飲食于一體的多功能超高層現代建筑——深圳國貿大廈建成，是我國建成最早的綜合性超高層樓宇。

同年，淄博百貨大樓建成開業，建筑面積1.28萬平方米，主要經營百貨、煙酒糖茶、服裝、五金交電、家具、文體，金銀飾品等，是當時全市規模最大的綜合性零售企業。

快速發展：1995-2006年

住房制度改革和舊城商業區改造帶來了這個階段的發展契機。

1996年王府井商業區改造，營業面積由500平方米擴大到2700平方米，完全仿照明清的建筑風格設計裝潢。這一時期商業區改造主要以傳統商業區加入現代化照明系統與改變管理模式為主，改變老舊的面貌和落后的管理模式，商業區老商鋪“脫胎換骨”并得以繼續發展。

銅鑼灣集團作為中圍MALL業態的奠基人，率先在國內提出“MALL”名詞，并選定了“CMALL”作為品牌，于1998年將歐美SHOPPINGMALL業態引入中國，創辦了CMALL銅鑼灣廣場。2001年，銅鑼灣廣場以美式Shopping Mall形態現身華強北商業區，集購物、休閑、餐飲、娛樂為一體，已初具購物中心雛形。

發展到2001年，在這個階段，房地產開發商進入商業地產市場，商業地產開始轉變為一個獨立產業，出現了第二代商業組合店。該類組合店由幾個單體樓組成成一個項目，每個組合店有百貨、超市、電影城、美食廣場、數碼廣場等六到十種業態，面積在10萬平方米左右，例如天津萬達商業廣場、武漢萬達商業廣場、南寧萬達商業廣場等。

多元組合與文化創新：2006年至今

城市綜合體開始在該階段出現，將戶外、室內、步行街與商業大樓結合在一起，打造一個巨大的城市綜合體，多種功能于一體，形成獨立的大型商圈，建筑面積于50萬平方米到100萬平方米之間。該類綜合體通過住宅、公寓、寫字樓、商業外街等可售物業的回籠資金來實現盈利，例如北京萬達廣場、上海萬達商業廣場、寧波萬城、成都萬達廣場、重慶萬達廣場等。

在城市綜合體生態剛興起的年份，坐落的城市主要以直轄市、省會城市及經濟中心城市為主，城市選址通常在城市的副中心或者新區。從建筑風格來說，綜合體的建筑更加現代化，更具地標性。在業態類型上，涵蓋大型集中商業及底商等類型，購物中心以持有為主，大多數只租不售。

2008年開業的全國首座大悅城——西單大悅城，商業面積10.5萬平方米，為北京消費者不間斷的引入諸多了優秀品牌，有ZARA、H&M、GUESS、Folli Follie和MUJI等。西單大悅城在開業當年即實現盈利，直接跳過了養商期的“早熟”曾被業界視作奇跡。同年開業的藍色港灣國際商務區，位于朝陽公園西北湖畔的歐式商業小鎮，這座是中國首創的Lifestyle Shopping Park，在國內對Lifestyle Shopping Park 商業概念并不是特別了解的情況下，定位年輕時尚一族的藍色港灣走在了前沿，藍色港灣由19棟2到3層的歐式建筑組成，總營業面積達15萬平方米，在露天開放的消費環境中集娛樂、休閑、購物、餐飲等多種業態為一體。

在城市綜合體之后，商業地產朝著“文化旅游商業地產”發展，在綜合體的基礎上加大投資，依托城市自然景觀，增加旅游文化主題，總建面在300萬平方米以上，例如天目湖景區、杭州良渚文化村、萬達西雙版納國際度假區。通常該類生態受益于政府政策支持，匯聚了城市資源，能夠節約項目的發展時間，然而也面臨著資金投入大，對運營管理能力要求高等問題。

——產業地產發展歷程

從出口特區到工業園區：1979-1984年

此階段以我國產業地產的雛形——1979年蛇口工業區的建立為始。在1979年蛇口工業區建立后，蛇口依托特殊政策和香港出口加工基地轉移的時機發展成以外資(港資)企業為主的低端制造業加工基地，業務涉及航運、交通運輸、基礎設施、金融服務等16個行業。90 年代初,蛇口已擁有總資產35億元、凈資產10 多億元、一級直屬企業25 家、三資企業百余家,其房地產業、港航運輸業、投資服務業和金融保險業四大主營業務在深圳同行業中實力名列前茅。這一階段為蛇口的“一次創業”期。

進入九十年代，當全國全方位的改革開放局面形成之后,優惠的政策和靈活的機制就不再為蛇口工業區等特區專屬,相對的政策和機制優勢也隨之弱化。而區域優勢也不復存在，這導致園內外資企業大量外遷，園區面臨產業空心化的威脅。在市場、環境雙重壓力下,蛇口調整投資策略，提出“二次創業”：以原有的產業基礎重點發展四大業務，同時提出口號進入高科技產業。蛇口開始成為集商務、生活、生產功能于一體的綜合性園區。

這一階段，我國處于改革開放初期，百廢待興，國內生產力落后，產業發展停滯，貿易基礎差，落后的現狀也形成巨大的優勢：極其低廉的生產資料價格、人力成本和土地成本，與巨大的進出口貿易需求一起構成園區發展的主要動力，此時還沒有明確的“園區”概念出現。

初創探索與經驗推廣：1984-2003年

1984年大連經開區的掛牌拉開了此階段的序幕，從此中國的產業園區進入了開發區與高新區模式的初創探索期及經驗推廣期。之后的20年內，經開區和高新區的發展節奏進一步加快，隨著中國經濟的騰飛而發展壯大。但在后期，各地盲目開發園區，爆發期到來，導致財政稅收的極大損失和資源浪費，在2003年引發國家清理整治行動。

在該階段的前十年，以大連經開區、東湖高新區等“一代園區”的成立為標志。此階段，國家開始在擴大外貿、吸引外資、引進技術等方面下大力氣。1984年1月，鄧小平視察深圳、珠海、廈門經濟特區后提出：“除現在的特區之外，可以再開放幾個點，增加幾個港口城市，這些地方不叫特區，但可以實行特區的某些政策。”根據這一指示，國務院批準設立14個沿海經濟技術開發區，實行經濟特區的某些政策。這些經開區就不再帶有行政概念了。

其中，大連經開區是第一個掛牌成立的國家級開發區，是我國經開區的前身。經開區以發展新型工業為目標，而高新區以高新技術產業化為目標。

1992年，鄧小平南巡講話，掀起了產業園區對外開放和招商引資新一輪高潮。1994年，蘇州工業園區成立;2003年上海臨港啟動建設。這一時期的另一樁重要事件，是2001年，我國加入WTO，隨后貿易迎來十年黃金發展期，二代園區靠此發展。前有南巡講話，后有加入WTO，刺激了我國經濟快速發展，在這樣一個大背景下，國務院提出了“三為主，一致力”，強調“資金結構以外商投資為主”，1994年，張江高科(1992)、蘇州工業園區(1994)、上海臨港(2003)隨之誕生。

此階段園區的一些管理職能開始下放給管理機構，實行“小政府、大社會”的管理體制，園區人員精簡、辦事高效的特征凸顯。

整頓與規范：2003-2006年

1984年到2003年，我國的開發區數量從14個(首批14個經開區)暴漲到6866個，園區的爆發導致地方政府間的惡性競爭和企業的隨意遷移：為了引資，地方政府一再降低土地價格、水電等資源費用和其他稅收標準，造成了土地開發效率低下和資源浪費。同時，一些企業為追尋最優惠政策而在相鄰園區間遷移，導致財政稅收的極大損失。

另外，中國加入WTO后，產業面臨嚴酷的國際競爭，以上因素共同引發國家清理整治行動，2003年《國務院辦公廳關于暫停審批各類開發區的緊急通知》發布，宣告產業地產邁入規范經營階段。

這一階段，隨著國家對園區優惠政策和管理權限的調整，行政權力逐漸集中到上級主管部門，園區的管理權限縮小。園區逐步形成三種管理模式：政府主導型、企業主導型、政企結合型。

市場化轉型與升級創新：2006-2017年

2006年，工業用地全面實行招拍掛的公開出讓方式，市場力量在產業用地配置上起到更加重要的作用，工業用地市場化競爭變得更加激烈。

在此階段之前，我國產業地產具有極為強烈的地域屬性;但在民營資本進入之后，我國的園區發展的企業屬性開始初露鋒芒。民營資本的大舉進入，助力我國產業地產完成了從姓“地”到姓“企”的轉變。以土地財政為基礎的政府投融資平臺模式和市場力量在園區開發建設中交叉并行，注重工業用地的有序集約式開發。

這一階段,隨著招商引資和優惠政策效應的逐漸減弱,高新區發展遇到了瓶頸,發展速度有所減緩,因此加快“二次創業”、實現轉型升級已成為重要戰略選擇。針對我國開發區的問題，“產城融合”概念在此時提出：2013年中囯共產黨十八屆三中全會通過的《中共中央關于全面深化改革若干重大問茲的決定》強調要“堅持走中國特色新型城鎮化道路”明確提出要“推進以人為核心的城鎮化”，推動“產業和城鎮融合發展”。2015年，發改委發布《國家發展改革委辦公廳關于開展產城融合示范區建設有關工作的通知》，為我國產業園區的產城融合發展提供了指導性方針。

東湖高新便是在這個階段引來的第二次發展。2011年6月，湖北省聯合發展投資集團有限公司控股東湖高新集團,作為湖北聯投旗下的上市公司，東湖高新集團借勢發展，快速轉型，逐漸發展成為一家以園區運營、環保科技、工程建設為三大主營業務板塊的高新技術產業投資控股公司。園區運營板塊起步于東湖高新集團誕生之初，是集團經營最久的業務板塊。歷經近30年的發展，東湖高新集團逐步形成了“以產業鏈為核心,向前挖掘科研鏈,向后延伸資本鏈”的運營模式，重點聚焦智能制造和生命科技兩大國家重點支持的戰略新興產業。東湖高新集團目前正在開發運營主題型園區33個，積累服務企業12000余家，園區企業年均產值超1500億

新形勢：2017年至今

現階段，在供給側改革、脫虛向實的大背景下，政府鼓勵向制造業、戰略性新興產業等實體經濟發展，加之一輪輪房地產市場調控政策襲來，融資成本的提高也讓地產在風口浪尖徘徊;更重要的是，地方政府要求企業帶著產業進來，開發商必須尋找更多資源背書;同時傳統房地產行業的規模觸頂，急需尋找新的利潤增長點和業務亮點。

在這種情況下，傳統房企紛紛開始尋求轉型，而避開了國家的調控政策，又為經濟轉型、產業結構調整提供載體的產業地產成為熱門首選，產業地產重回各方玩家的視野。2017年2月出臺的我國首個關于各類開發區的總體文件印證了國家層面對產業地產這一經濟引擎的重視，文件名為《關于促進開發區改革和創新發展的若干意見》，對新形勢下做好開發區工作作出全面部署，提出“開發區是我國實體經濟特別是制造業的重要載體”。

業態發展現狀

住宅地產、商業地產、產業地產的企業競爭不是簡單的割裂關系，目前，有眾多房地產公司都在謀求多元化布局，并在多個細分市場中取得了不錯的成績。以龍湖為例，在住宅地產占據一定市場份額的同時，其商業布局也是可圈可點。2021年龍湖新開業12座商場，累計開業商場達到61座，年接待客流量約6.8億人次，覆蓋13個高能級城市，開業總面積達到594萬平方米，整體出租率為97.2%，總租金收入達到467億元，同比增長53%。龍湖通過精準的客研分析、出色的運營能力，獲得了“一座天街，煥新一座城”的褒贊。從2021年房地產業不同業態的龍頭公司營業收入可以看出，住宅房地產的市場規模遠大于商業房地產與產業房地產。

資本運作簡史

房企的資本運作與房企的成長發展緊密相關，在過去三十多年的資本窗口，A股上市、港股上市、境內發債、境外發債、分拆上市種種機會，機遇與挑戰并存。

——A股上市窗口打開：1990-2003年

中國住房商品化改革在上世紀90年代提速。1994年國務院43號文、1998年國務院23號文指出停止住房實物分配;同時1999年房貸改革、稅費減免，2002年土地招拍掛，中國的商品房市場正式啟動。目前在資本市場上較為活躍的主流房企幾乎都成立于這一時期，如碧桂園、恒大、融創、龍湖等。同時，1990年11月、12月，上海證券交易所、深圳證券交易所成立，成為中國資本市場建立運行的起點。

1990-2003年間房企A股上市較為順暢。1991年萬科在深交所上市，為第一家上市的房地產企業;1993年、1997年招商地產、華僑城在深交所上市;2001年，金地集團、首開股份在上交所上市。同時也有房企選擇在香港上市。1992年中海和越秀在聯交所上市;1996年華潤上市，1998年合生創展上市。

——港股上市小高峰：2003-2007年

2003年房地產市場出現過熱，中國首輪房地產調控開啟。2003年6月央行發布121號文收緊開發貸;2005年房地產調控全面加碼，七部委發布《關于做好穩定住房價格工作的意見》;2006年國六條、國十五條發布;2007年9月，央行收緊房貸。

地產調控收緊的同時，A股IPO因制度改革暫停。2004年8月，證監會發布《關于首次公開發行股票試行詢價制度若干問題的通知》，對新股發行定價方式進行改革，新股發行暫緩;2005年4月，證監會發布《關于上市公司股權分置改革試點有關問題的通知》，股權分置改革試點啟動，期間新股發行再度暫緩。

房地產調控疊加A股制度改革，2003-2007年間上市的A股房企較少。2004年2月，華發股份上市;2006年5月，保利地產上市;2007年7月，榮盛發展上市。期間更多房企選擇在香港上市，出現內地房企上市高峰。2005年，雅居樂和富力在香港上市;2006年世貿和綠城上市;2007年碧桂園、遠洋、合景泰富、奧園、金茂等均在香港完成上市。

——調控減弱，定增和IPO增加：2008-2009年

2008年金融危機到來，房地產市場走弱，2008年11月至2009年11月期間房地產政策較為寬松。2008年,地產調控放松期間，房企 A 股上市的窗口短暫開啟。2008年5月，濱江集團上市。但2008年股市大跌后,證監會暫緩 A 股發行。

2008-2009年,房企增發融資較多，如首開、保利、金地2009年通過定向增發融資47.5億元、80.0億元、42.4億元。

同時，2009年國際資本市場從金融危機中恢復，房企出現第二個港股上市小高峰。恒大、寶龍、龍湖、禹洲、佳兆業等均在2009年上市。

——借殼上市收緊：2009-2014年

2009年12月“國四條”開啟新一輪地產調控，“限購”政策也首次登上歷史舞臺。2010年10月，證監會網站發表文章，明確表示證監會已暫緩受理房地產開發企業重組申請，對已受理的房地產重組類申請征求國土資源部意見;2011年8月，證監會提出借殼上市與首次公開發行股票上市標準趨同;2013年11月，證監會發布《關于在借売上市審核中嚴格執行首次公開發行股票上市標準的通知》，正式提出借殼上市條件與 IPO 標準等同。2014年，證監會修訂《上市公司重大資產重組管理辦法》，對借殼上市監管繼續收緊。

2009-2014年期間房企境內 IPO 較為困難，部分房企在借殼監管全面收緊前完成重組上市，但均經過了較長的審批時間。2010年9月，泰禾借殼福建三農上市，該重組事項早在2007年4月已開始;2011年8月，金科借殼重慶東源上市，早在2009年11月該交易即獲證監會有條件審核通過，2011年5月才獲正式批文;2011年11月，華夏幸福借殼浙江國祥上市，重組預案早在2009年7月就已提出。此后，房企借殼上市僅有藍光和綠地在2015年成功。期間部分房企繼續尋求港股上市，本輪港股上市以中小房企為主角。2010年中駿、融創在香港上市;2012年旭輝上市。

——債券融資和定增上升：2014-2016年

2014年房地產政策調控轉松，央行和銀監會發布《關于進一步做好住房金融服務工作的通知》，標志新一輪寬松周期到來。2015年證監會發布《公司債券發行與交易管理辦法》，發債主體從上市公司擴大到非上市公司，同時推出私募債等備案發行品種，房企發債門檻大幅降低。

2015年起地產債發行量陡升，新發債房企顯著擴容。期間 A 股上市房企多通過自身發債，港股上市房企多通過境內子公司發債，如碧桂園通過碧桂園控股、碧桂園地產、閩碧桂園、增城碧桂園、騰越建筑5個主體發債;世茂通過世茂集團、世茂股份、世茂建設3個主體發債;恒大和融創主要通過地產集團發債。

——調控收緊：2016年至今

2016年提出“房住不炒”的理念，房地產政策轉向，融資渠道層層收緊。2016年10月前后地產公司債、企業債發行收緊;2017-2018年銀行貸款、非標融資收緊;2019年信托融資、美元債等渠道收緊;2021年“三條紅線、房貨集中度新規到來，境內債券、銀行貸款、非標融資等再度收緊。

與此同時，2017年起美元債發行大幅放量，房企通過境外上市平臺或新注冊的SPV發債。如恒大通過中國恒大和子公司景程有限公司發行美元債，富力通過境外子公司怡略有限公司發債，保利通過保利發展和境外子公司保利金融發債。

2019年以來房企分拆上市加速，主要分為兩類。一類是物業上市，是最為常見的途徑。物業上市始于2014年，花樣年物業子公司彩生活首家港股上市，在首個上市日市值即超過母公司;2018年碧桂園服務上市。2019年起分拆物業上市明顯加速，2019年共有18家物業公司上市，2020年達到20家。另一類是部分房企分拆商業、代建業務等上市。2020年綠城管理上市，為首家上市的房地產代建公司;2020年6月，雅居樂公告將分拆國林景觀公司雅城集團上市;2021年建業分拆代建業務平臺中原建業上市。

產業出海簡史

經過國內市場的摸爬滾打，較多的房企已不滿足于在國內市場的發展，開始把眼光投向大洋彼岸，浩浩蕩蕩的開啟了新的海外征程。區別于中國的人文、社會、政策等因素，在海外市場面臨的是未知的產業競爭環境，中國房企追求國際化的道路并不是一帆風順。

——海外布局萌芽階段：2004-2012年

2004-2012年期間，得益于政策的扶持與國民經濟的快速增長，我國房地產企業在國內正處于熱火朝天的擴張之中，此時房企在國外的布局數量與規模都較小。

作為海外發展的先行者，中坤集團在2004年便開始在美國投資商業物業;同時，2004年，由上海上實、上海海外、百聯集團、錦江國際及上海綠地五家企業組建的海外聯合投資公司，注冊資本7.5億元人民幣，在圣彼得堡市打造了波羅的海明珠項目;2011年，碧桂園首開出海之路，成為首個走進馬來西亞的中國房地產開發商。

——房企大規模海外布局：2012-2014年

2012年起，開始有不少品牌房企開始布局海外市場，包括萬科、綠地、萬達、碧桂園、中國建筑、萬通、中坤、中國鐵建、富力、首創置業等十余家大型房企，已在海外有房地產項目或確定計劃，規模已達幾百億美元。品牌房企“出海”特征與趨勢在2013年尤為明顯，大宗的計劃幾乎都是在這一年當中發生的，比如綠地以40億美元收購紐約布魯克西洋廣場地產項目70%股權等，從品牌房企“出海”動作表現來看，2013年已成中國品牌房企的“出海元年”。

2012年7月，萬科完成收購香港上市公司南聯地產控股有限公司75%股權，并在同年內將其更名為萬科置業(海外)有限公司。自此，萬科旗下擁有了一家香港上市公司，成為其拓展香港及海外業務的重要平臺。

2013年，碧桂園在臨近新加坡的新山市的金海灣項目成為國內地產商真正意義上在海外獨資開發的項目。

2013年12月，廣州富力地產股份有限公司發布公告，稱其全資子公司以人民幣85億元(45.0億令吉)收購了馬來西亞柔佛州新山地區一塊116英畝的宗地。

2013年6月，萬達集團宣布投資7億美元，在倫敦核心區建設超五星級的萬達酒店，2014年起正式在世界各地落子。芝加哥項目、美國洛杉磯酒店項目、澳大利亞珠寶三塔項目都在這一年相繼敲定。而萬達集團最耀眼的一筆投資，還是2014年6月對馬德里地標建筑西班牙大廈的收購。

這個階段部分大型房企的國內化布局基本完成，從戰略布局角度需要國際化。當前無論是開發商直接開發，還是進行股權收購、合作開發等，還是近期品牌房企頻頻登陸香港上市，其很重要目的之一就是通過這樣的方式戰略布局國際房地產市場，使其在國內規模化之后，迅速在國際房地產市場上實現品牌全球化、國際化。根據仲量聯行的統計，2014年中國房地產投資在海外市場的投資額創下新高，達到165億美元。第二年，各路房企繼續發力，戴德梁行《中國對外投資市場報告──2015年回顧》顯示，2015年中國海外商用房地產投資總額達213.7億美元，同比增長41.5%，是2010年全年投資額的6倍。

——海外布局進入收獲期：2014-2017年

經歷了2012-2014年的海外擴張布局階段，2014-2017年間，海外布局房企開始迎來了業務收獲期。

2016年，碧桂園斥資20億重金以“新加坡旁，永久產權”作為宣傳賣點，在央視春晚、奧運會賽場進行廣告宣傳，當年碧桂園宣布項目合同銷售業績取得180億元的良好成績，位居中國典型房企單項目銷售業績的第一名，并且超過八成以上的買家來自中國內地。

自2016年起，綠地酒店板塊加快輕資產輸出步伐，僅2年時間就快速實現了在“一帶一路”沿線布局。目前綠地酒店旅游集團輸出管理項目總量已達60家，資產規模達250多億元，遍布在全球三大洲十個國家，到2021年將實現全球布局酒店400家。綠地集團董事長、總裁張玉良表示，酒店旅游產業是綠地大消費產業的重要組成部分，是綠地在新形勢下實現高質量發展的重要支撐之一。

2016年6月，華夏幸福“一帶一路”業務總部在新加坡落地。僅用了一年的時間，華夏幸福就與印尼、印度、越南、埃及、文萊等5國簽訂6個產業新城項目，形成以新加坡總部為核心、以東南亞為起點、面向全球的業務格局。除了輸出基礎設施建設技術外，華夏幸福還著力于打造可持續發展的產業新城。

2016年10月，富力地產股份有限公司公布公告表示，前9月協議銷售收入約人民幣485.1億元，累計銷售面積約369.41萬平方米，較去年同期分別上升43%和31%。其中海外(馬來西亞及澳大利亞)項目銷售額約人民幣9.8億元，銷售面積約3.95萬平方米。隨著海外項目相繼入市，富力海外市場已經步入收獲期。

——幾家歡喜幾家愁：2017年至今

中國房企能夠在海外意氣風發地進擊，不僅依托于房企自身實力雄厚，利好的政策，相對寬松的融資渠道都是中國房企在海外能夠茁壯成長的陽光雨露。但是，實踐證明，海外市場畢竟不同于中國市場，經濟制度、文化、政治、民意都在影響著中國資本的盈利水平。與此同時，房企帶著大量外匯海外布局，資金回流卻不盡人意，引起了監管的關注。2017年6月，銀監會窗口指導各家大型銀行，排查包括萬達、安邦、海航集團、復星在內數家企業的境外授信及風險分析，重點關注并購貸款及內保外貸的情況，消息一出，被排查企業的相關股票均應聲下跌。

政策與海外資本環境的影響下，曾經的海外布局巨頭也開始走向了資產出售的道路，在眾多出售理由中，回籠資金，增強資金流動性成為企業最為迫切的需求。2019年10月，碧桂園“森林城市”內部開會通知，將裁員60%。2020年受疫情影響，房企境外項目的銷售業績呈顯著下滑，中海地產境外項目銷售金額2020年同比下降59.5%;萬科境外項目銷售金額同比下降29.2%，綠地2020年海外項目因疫情影響，共計提跌價減值損失9.91億元。2022年1月，萬科海外將持有位于英國倫敦的Ryder Court投資物業出售;中國奧園以2.15億加元出售位于加拿大英屬哥倫比亞本拿比的物業;2022年5月，綠地紐約太平洋公園項目中的兩棟公租公寓樓，以合同總金額3.15億美元出售。

在部分房企收縮海外項目的同時，也有房企正在穩扎穩打的推進海外業務發展。保利發展是較早出海的中資房企之一，于2014年成立了海外總公司，以在澳大利亞悉尼拓展的首個大型住宅開發類項目起步，已進入美國、英國和澳大利亞3個國家的6個城市開展經營，布局業態類型豐富，包括寫字樓、公寓開發以及固定收益項目等。此外，澳大利亞作為保利發展海外公司的總部，由于本地化進駐時間最早、海外運營時間最長、管理職能相對健全，又因地制宜的制定本土化戰術、且找準本地市場特點，所有開發項目均獲得較好收益。

透過中國房企海外布局的經歷可知，粗放型擴張，投機性和沖動型的收購，并不能夠在海外立足;聚焦集約型發展，實施“戰略性+理智型”適當投資，以勇于探索的精神做好本地化管理，尊重文化差異，監管更標準化，避免產生法律稅務合規等問題才能在海外市場上越走越遠。

——產業出海成果

自2008年經濟危機以來，許多國家的經濟發展步伐已經放緩。因此，海外國家紛紛采取措施幫助其經濟復蘇，包括開放房地產市場以吸引外資促進國內經濟發展，而發達國家較為規范的房地產環境和法律保護也為中國房地產企業向海外擴張創造了有利的經濟條件。美國、歐洲、澳大利亞和亞洲是尋求走出去的中國房地產公司最適合的市場，從投資區域來看，偏好集中在北美、歐洲、澳洲和東南亞等經濟相對發達以及中國人聚居的城市和區域。從城市來看，倫敦、悉尼、紐約、舊金山、洛杉磯、芝加哥、墨爾本、東京及新加坡等城市獲得了大量的投資額。

新篇章·新征程

2022年，受宏觀經濟下行、新一輪新冠肺炎疫情反彈以及前期調控政策對市場傳導作用的滯后顯現等因素影響，國內房地產市場景氣度繼續下行。在市場景氣度加速下行背景下，為防范行業出現系統性風險、保持房地產市場平穩健康發展，2022年以來中央多次釋放維穩信號，將“保交樓”作為下半年工作重點之一，具體措施包括設立“地產紓困基金”，通過資產處置、資源整合和重組等方式，參與問題樓盤盤活及困難房企救助等紓困工作等，但“房住不炒”仍為政策主基調。

另外一方面，隨著中國進入碳達峰碳中和關鍵窗口期，低碳經濟將成為各行各業未來重要的發展機遇之一。而房地產行業作為綠色減碳的關鍵領域，尤其是目前正面臨著發展模式轉型的“陣痛期”，低碳發展無疑是房地產行業重要的經濟發展長線邏輯，更將成為突破行業困局的全新機遇。在“雙碳”政策的助推下，借助數字化技術向低碳發展轉型，無疑將成為房地產行業轉型的新風口，是實現告別“高杠桿、高負債、高風險”的“舊三高”模式，邁向“高質量、高品質、高效益”的“新三高”發展關鍵所在。

展望未來，從增量看，我們還處于城鎮化快速發展時期，城鎮每年新增上千萬人口，對城市的住房、基礎設施、公共服務設施仍將帶來大量的需求;從存量看，我國已進入城市更新的重要時期，老舊小區改造、城市基礎設施補短板、更新改造等方面的任務量也很大。城市住房以及基礎設施等建設的增量和存量加在一起，再加上鄉村建設，仍將保持相當大的規模。

從計劃性福利分配住房到住房貨幣化，從經濟發展支柱性產業到推進樓市長效機制，從房企如雨后春筍一樣出現到知名房企退出市場舞臺，中國房地產業風雨六十載，見證了落寞與繁華，也擁有了沉淀與底氣。在實現中國夢的偉大道路上，中國房地產業依舊奉獻著他的光與熱，潮起潮落，砥礪前行。

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