從今年6月份開始，各地政府陸陸續(xù)續(xù)放開了房產(chǎn)限購政策，在收效甚微的情況下，9月30日，中國人民銀行、中國銀監(jiān)會聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于進一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》，放寬貸款限制，其中首套房的貸款利率下限降至基準利率的0.7倍。央行放松信貸的政策導(dǎo)向可謂用心良苦，但是否能扭轉(zhuǎn)目前房地產(chǎn)的下行趨勢？筆者的答案是否定的。

首先，從剛需來看，中國未來10年的人口結(jié)構(gòu)變化難以支撐房地產(chǎn)市場的有效需求。通常而言，結(jié)婚、生育人口的增長是房地產(chǎn)剛需最主要的支撐因素，然而我們觀察人口統(tǒng)計數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，我國15-64歲勞動力人口占比在2010年達到峰值74.5%，此后老年人口占比迅速上升；換一句話說，2013年以后，婚齡育齡人口都呈現(xiàn)長期萎縮趨勢，結(jié)婚置業(yè)的“剛需”在2013年見頂，此后出現(xiàn)下行拐點，年新婚對數(shù)將從2013年1350萬對/年逐步降至2020年的800萬對/年的水平；婚房需求與此相對應(yīng)，也是逐年減少（見下圖）。

在這種情況下，城市人口的擴張主要靠農(nóng)村轉(zhuǎn)移人口，也就是我們所說的城鎮(zhèn)化。2010年，40歲以上農(nóng)村人口占比達45%，20歲以下人口僅占比26%，潛在進城人數(shù)總規(guī)模并不大。據(jù)李稻葵和徐翔估算，實際上的農(nóng)村剩余勞動力僅剩4655萬，占總?cè)丝诘谋壤坏?%。況且，從動態(tài)來看，以目前中國農(nóng)村的人口結(jié)構(gòu)和生育率，未來的年輕一代補給速度在放慢，根據(jù)國務(wù)院發(fā)展研究中心的研究報告，“十二五”期間中國農(nóng)業(yè)勞動力將由2.95億人下降到2.5億人左右，4500萬農(nóng)業(yè)勞動力需要轉(zhuǎn)入非農(nóng)產(chǎn)業(yè)和城鎮(zhèn)就業(yè)；“十三五”期間(2016年到2020年)，農(nóng)村剩余勞動力將由結(jié)構(gòu)性短缺變?yōu)槿娑倘?。因此從供給方面看，2015年后，農(nóng)村想城市轉(zhuǎn)移的人口數(shù)量也會逐年減少。更為重要的是：外來農(nóng)民工構(gòu)成三分之一的城市常住人口并產(chǎn)生了實際的居住需要，但這種“居住需要”轉(zhuǎn)換成城市住宅有效需求的比例極低，目前在務(wù)工地購房的農(nóng)民工比率不足1%，且自2010年以來持續(xù)下降，該部分群體收入水平低、財富積累速度慢與城鎮(zhèn)房產(chǎn)價格近年來快速上行形成了較大反差，因此，其置業(yè)需要很難轉(zhuǎn)換為城鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場的“有效需求”。

其次，從投資需求來看，價格預(yù)期下的資本流動是房地產(chǎn)價格上漲的主要推手。美國、日本、香港等房地產(chǎn)周期數(shù)據(jù)，無一例外地證明了房地產(chǎn)泡沫的形成主要是基于市場預(yù)期的資本集聚。過去十年的寬松貨幣環(huán)境下，大量資本流入房地產(chǎn)推升了房產(chǎn)價格，而房產(chǎn)價格的上漲又進一步吸引了更多的資金流入，漲價和投資形成相互強化的自我循環(huán)。在過去十來年里中國天量的貨幣擴容沒有造成嚴重的通貨膨脹，房地產(chǎn)算是立了大功。弗里德曼說：“通貨膨脹歸根到底是貨幣現(xiàn)象。”倒過來也可以這么說，過去十年來的貨幣泛濫沒有造成通貨膨脹是因為資產(chǎn)價格的高速膨脹，城市住宅的天價吸收了大量貨幣，從而取代了通脹。按目前40大城市2008-2014.7住宅用地的出讓統(tǒng)計數(shù)據(jù)，結(jié)合目前開發(fā)商推盤速度推算中期房地產(chǎn)潛在供應(yīng)量，預(yù)計新宅潛在供應(yīng)量保持高供給趨勢將持續(xù)至2016年初，不斷增長的庫存已經(jīng)改變了市場對未來房價的預(yù)期，在這種情況下，資產(chǎn)配置的切換是一種必然選擇，估值已經(jīng)呈現(xiàn)嚴重泡沫的房地產(chǎn)已經(jīng)逐漸會成為投資者拋棄的對象。既然資本流入的迅速減少是因為價格預(yù)期改變，這種情況下，信貸寬松對資本的流向影響甚微。

第三，銀行是商業(yè)機構(gòu)，所有的信貸資金的都追求風險可控前提下的高收益，在利率市場化的大環(huán)境下，商業(yè)銀行資金成本在不斷上漲，基準利率0.7倍的房屋抵押貸款能否讓商業(yè)銀行獲利？還是不是商業(yè)銀行最佳的信貸方向？都是個問題。

綜上所述，筆者認為，9月30日央行、銀監(jiān)會的聯(lián)合《通知》只是房地產(chǎn)商的安慰劑，比這種政策安慰劑更能殘酷遇見未來房地產(chǎn)價格形勢的應(yīng)該是殘酷的城市人口數(shù)據(jù)和庫存數(shù)據(jù)。