2015年的中國經濟，實體低迷，GDP增速下降，股市高位跌落，而樓市表現呈回暖之勢。8月份，70個大中城市新建商品住宅價格同比從上月下降0.4%轉為上漲1.7%，為自2014年9月份以來首次轉正;這也是最近16個月來，首次出現半數城市房價上漲。

面對全國樓市總體止跌企穩，業內專家認為除了房地產調控6年來最大的寬松政策出臺，以及不斷的降準降息帶來的“負利率”時代的來臨，房地產保值增值功能彰顯。但與前四次“負利率”所不同的是，當前的樓市并非整體向好，而僅限于一線城市及部分二線城市，絕大部分三四線樓市在泥潭中苦苦掙扎。

其一，自去年9.30、今年3.30新政之后，8月31日，住建部、財政部、央行又聯合發文，自9月1日起，公積金貸款二套房首付降至兩成，至此，已實施近5年的限購政策，在絕大部分城市已經取消，樓市“限貸”也已全面放開。

同時，8月28日，住建部、商務部等六部委也出臺新規松綁“限外”，一定程度上取消了外資投資房地產和購房的限制。值得注意的是，這是過去十年來，政府對境外人士在國內購房限制的首次松動。

而筆者認為，隨著經濟下行壓力的增大，房地產投資的驟降，使得政府部門已經完全摒棄了對樓市持續多年的“調控”和“抑制”投機的態度，而是以“穩增長”、“扶持”、“去庫存”的意圖所取代。

其二，貨幣政策全面寬松，負利率時代已經到來。“負利率”，是指一年期存款利率低于全國居民消費價格指數(CPI)增速。自上世紀90年代以來，我國經歷過4次負利率時期，分別是1992年10月~1995年11月、2003年11月~2005年3月、2006年12月~2008年10月、2010年2月~2012年3月。

在上述4次負利率期間，房地產都表現為價格大幅上漲，每次的漲幅在12.8%-60%之間。而今年以來，央行三次降息降準，目前1年期存款利率已降至1.75%，根據國家統計局公布數據顯示，因鮮菜、豬肉價格大幅上漲，8月CPI同比上漲2.0%，居民存款實際負利率出現，我國再次進入負利率時代，中國房地產市場面臨2009年以來最寬松的環境。

從全國來看，6月中旬以來，在股市下跌的同時，房價整體呈現微漲之勢。8月份，70個大中城市新建商品住宅價格同比從上月下降0.4%轉為上漲1.7%。現在很多民眾在擔心，這次負利率，房價還會大漲嗎?

目前國內樓市呈現冰火兩重天的格局，不同城市之間的分化嚴重。一方面，根據中國指數研究院8月份數據，前十大城市中，只有一半房價上漲。其中，上海房價同比上漲9.9%，均價為35405元/平方米，北京房價同比上漲3.25%，均價為33784元/平方米，而深圳房價已同比上漲26.38%，均價達38000元/平方米!一線城市房價本身就有泡沫，現在把泡沫又進一步加推。

另一方面，廣州、杭州8月份房價同比均跌逾5%，均價分別為17000、16000元/平方米;重慶房價同比跌幅更達8%，均價僅為7000元/平方米。所以，整體的三四線城市因為庫存絕對值過高，即使政策和信貸多重刺激，出現全面回暖的可能性也不大。

筆者認為，從房產商的角度來說，盡管負利率能夠在一定程度上促進房地產投資，但目前全國整體房價并不具備大幅漲價的基礎。從全國市場來看，整體的庫存壓力仍在加大。據統計局數據顯示，截至7月末，商品房待售面積66259萬平方米，同比增長18%，去庫存進度緩慢。目前全國還有6億多平方米的庫存，開發商的房子不敢隨便漲價，因為還有大量庫存，只有少量的開發商剩尾盤的時候猛漲價。

現在的狀況是，絕大多數二三線城市房價因庫存原因，根本漲不上去，所以也沒有像過去幾次“負利率”周期那樣“抗通脹“的潛質，而像深圳、北京、上海這些一線城市的房地產，因其庫存積壓較小，近期上漲速度較快，那是否值得投資者去購買呢?筆者建議大家，不要對一線城市房地產上升空間有太大想像。

首先，一線城市房價泡沫過大，近期的上漲主要購買力是投機性需求，所以不可持續。9月上旬北京新建純商品住宅成交2421套，比上月同期下跌37.6%。北京樓市隱憂凸顯，目前代表市場主流需求的改善型購房人群，他們因高房價因素既買不起豪宅，也享受不到公積金貸款的優惠。故未來一線的成交或仍將下滑，而這將影響房價表現。鑒于一線城市民眾現在根本買不起商品房，所以房價越高，購買力就越是衰減。

再者，只有外來人口的不斷涌入，并且有足夠經濟實力買房置業，一線城市的房價才能長期維持高增長。即使在北京，由于公共資源和城市配套設施等與人口增長間的矛盾日益顯現，北京人口流入已呈放緩態勢。其中，人口增速已從2011年的2.9%降至2014年的1.7%，達“十二五”以來的最低水平。

克而瑞研究所的一份報告指出，北京等一線城市人口流入的放緩將抑制房價上漲空間。隨著北京等一線城市人口流入進一步放緩，其房價繼續上漲的空間也非常狹小。而筆者認為，隨著一線城市的公共資源、基礎設施與人口增長矛盾突出，以及生活成本的居高不下，使一線城市對外來人口(特別是應屆大學畢業生)的吸引力正在呈現下降趨勢。

最后，中國人口年齡結構趨于老化將直接影響未來的住房市場。根據2010年人口普查數據，不論是哪一類城市，15歲以下人口占比均顯著減少，而1-4歲年齡段占比更是急劇降低。按時間推算，這正是計劃生育后第一批獨生子女(80后)的孩子。人口年齡結構老化將直接影響未來住房是市場需求，不論一二三線城市都將面臨這個問題，那些仍然可以吸引外來人口流入的發達城市受影響相對較小，而人口流出的城市將會雪上加霜。

同時，這些年來隨著住房市場化改革的推進，不管是一線城市還是三四線城市，市民的居住條件得到極大改善，未來居民繼續改善居住條件的需求已經遠不如前些年那樣的迫切。從2000年到2010年，全國人均住房面積增長了72%，分地區來看，最低的省份(直轄市)的人均住房面積增幅也達到40%。

從前幾次，負利率周期都會將房價推上一個新臺階，但是這一次負利率周期要想使房價快速上升已不太容易。對于三四線城市來說，去庫存仍然是開發商在將來很長一段時間內要面對的課題。而在一線城市，由于房價均價不斷攀升至3-4萬，遠遠背離當地居民的購買力，又鑒于一線城市人口導入趨勢正在放緩、人口老齡化趨勢正在上升、市民住房需求整體已有較多改善，所以僅靠需求端的力量也很難將高房價繼續推上去。綜合現在的房價來看，即使出現負利率也難使其價格出現飛漲的局面。

文中數據來源：前瞻產業研究院《2015-2020年中國房地產行業商業模式創新設計與投資前景預測分析報告》:http://bg.qianzhan.com/report/detail/11e8e38cc0904bc0.html

相關推薦

房地產研究報告 最新行業動態，解密市場盈利點，把握行業競爭主動權 詳細>>

微利時代房企醞釀漲價 房地產行業趨勢分

股市震蕩房地產投資趨熱 樓市金九銀十可

萬科回應天津爆炸波及住宅小區 房地產行