【感謝使用前瞻經(jīng)濟學人app】 您好，您所提出的問題范圍太廣，建議修改問題，具體哪一類工業(yè)區(qū)，哪一類小生意，感謝你提問。

實體店生意難做的原因：

 一是房租，實體店不好做的終極殺手是成本的增加，而成本增加的罪魁禍首就是房租。當成本大幅度增加的時候，一時間淘汰的就是低利潤，粗暴式，無門檻的店鋪。 根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)商鋪租金指數(shù)對全國重點城市主要商業(yè)街和典型購物中心商鋪租賃樣本的調(diào)查數(shù)據(jù)，2019年上半年，中國主要商業(yè)街商鋪和重點商圈（購物中心）商鋪租金整體水平穩(wěn)中有升。其中，由全國重點城市100條商業(yè)街商鋪為樣本標的，構成的百大商業(yè)街（百街）商鋪平均租金為25.6元/平米·天，環(huán)比上漲0.72%；由100個典型購物中心商鋪為樣本標的，構成的百大購物中心（百MALL）商鋪平均租金為27.0元/平米·天，環(huán)比上漲0.62%。 

圖表1：2019年上半年租金漲跌幅較大的商業(yè)街 

圖表2：2019年上半年租金漲跌幅較大的商圈 

二是，現(xiàn)在開店做生意的人越來越多，商圈綜合體也越來越多，想當老板的也越來越多，而開店是最簡單的方式了，這個市場容量是有限的，短期內(nèi)，市場擴大是很難的。同樣的市場容量被分流了，而實體店為了各自生存要去爭奪這有限的市場，競爭的最簡單方式那只有打價格戰(zhàn)，實體店之間的競爭就會越來越激烈，實體店的利潤也會越來越薄，最終總有些實體店賺的錢還不夠付房租，水電費，工人工資，那只能關門轉(zhuǎn)讓了，優(yōu)勝劣汰就是最后的結(jié)局。

 三是，特別是主流消費者的變化，80后和90后（這部分人較為熟悉電腦等新生事物）已開始逐漸取代60后70后成為消費者主流，這部分人熱衷于網(wǎng)上購物。還有淘寶天貓京東等電商高速發(fā)展的沖擊，也對實體店造成了很大影響與巨大沖擊。因為網(wǎng)上的東西確實比較便宜，而且質(zhì)量還不錯，這樣很多年輕人就選擇了網(wǎng)購，實體店的生意自然就變少了。 在“互聯(lián)網(wǎng) ”浪潮的沖擊下，電商的發(fā)展如日中天，傳統(tǒng)線下實體零售大受打擊，大部分百貨、超市為主營的零售商業(yè)績持續(xù)下滑，甚至關店告終。盡管線上零售表面風光無限，但是占消費零售總額的比重一直很低。 

圖表3：2011-2018年網(wǎng)上零售交易規(guī)模及占社會消費品零售總額比重 

本來實體店能夠比電商做得好的，那就是購物體驗與優(yōu)質(zhì)服務了，但由于實體店老板固有的傳統(tǒng)坐商思維以及淡薄服務意識，使得電商是節(jié)節(jié)勝利。雖然房租人工水電稅收等費用的上漲，以及電商的沖擊，讓實體店越來越難生存，但是由于實體店老板的不專業(yè)，不改變，不與時俱進，以及傳統(tǒng)經(jīng)營觀念思維的限制，才是造成實體店大量關門轉(zhuǎn)讓的原因。 

下面以傳統(tǒng)百貨為例：

2011年以后，傳統(tǒng)百貨行業(yè)受到了電商分流的猛烈沖擊，行業(yè)景氣度急轉(zhuǎn)而下，進入衰退期，導致業(yè)內(nèi)企業(yè)業(yè)績明顯下滑，并迎來了實體門店“關門潮”。而為了走出經(jīng)營困境，百貨公司在2016年前后開始陸續(xù)布局線上電商、O2O業(yè)態(tài)以及體驗式消費等多元業(yè)務，以重新贏得消費者的青睞，迎來百貨行業(yè)發(fā)展的“下一春”。

 百貨行業(yè)進入衰退調(diào)整期? 

從全國百貨店的商品銷售額來看，盡管2002-2017年百貨行業(yè)的商品銷售額總體保持增長趨勢，但是行業(yè)銷售額增速基本呈周期變化，并從2012年開始波動下滑。例如，2005年行業(yè)商品銷售額增速創(chuàng)下歷史新高，達到了71.24%；而在2012年降至0.77%，基本處于停滯狀態(tài)，標志著行業(yè)開始進入第二次衰退期；盡管2013年得益于行業(yè)短期調(diào)整使行業(yè)銷售額增速猛增至13.9%，但是并未得到持續(xù)，行業(yè)目前仍處于衰退期。2017年，全國百貨店商品銷售額首次出現(xiàn)下滑，為3778億元，同比減少了3.04%。由此可見，盡管百貨行業(yè)已在積極調(diào)整，但行業(yè)衰退之勢還遠未有停止跡象。? 

圖表4：2002-2017年中國百貨店商品銷售額及增速（單位：億元，%） 

上市公司業(yè)績普遍下滑，實體門店迎來“關門潮” 

從企業(yè)的層面來看，從2012年開始，百貨行業(yè)內(nèi)上市公司總體營收增速明顯放緩。通過對45家在A股或者港股上市的企業(yè)主營業(yè)務收入進行統(tǒng)計，發(fā)現(xiàn)2006-2011年之間，行業(yè)總營收額增速均保持在10%以上的較高增速，并在2011年達到自2006年以來的最高峰，為30.2%；自2012年開始，行業(yè)營收增速明顯放緩，2012年45家百貨上市公司的主營業(yè)務收入為3070億元，同比僅增長了5.3%，較2011年的增速下滑了近25個百分點；隨后行業(yè)一直處于低速發(fā)展狀態(tài)，2018年上半年營收增速降至了1.6%。總體來看，2012年以后，百貨行業(yè)表現(xiàn)出明顯的發(fā)展頹勢。 

圖表5：2006-2018年45家百貨上市公司主營業(yè)務收入合計及增速（單位：億元，%） 

百貨公司門店開設數(shù)量也直接反映出公司對業(yè)務發(fā)展的預期，而近年來行業(yè)內(nèi)關店時間時有發(fā)生。以2017年營收排名前10的百貨上市公司為例，以綜合百貨、專業(yè)連鎖、大型綜合超市、超級市場、便利店等業(yè)態(tài)在內(nèi)的實體門店為統(tǒng)計口徑，2017年營收排名前10的企業(yè)中有6家公司的門店關閉數(shù)量超過了新開門店的數(shù)量。其中，行業(yè)龍頭百聯(lián)股份的關店趨勢最為明顯，2017年關閉門店數(shù)量是新開門店數(shù)量的1.64倍，關店數(shù)遠遠多于業(yè)內(nèi)其他企業(yè)。 此外，一些公司還在2017年的年報中明確提出了2018年的關店計劃。例如，重慶百貨就明確提出要清理扭虧無望和租約到期的門店，計劃在2018年關閉包括南坪商都、達州商都、超市后街店等在內(nèi)的16家門店，并進行了相應的減值測試。由此可見，百貨公司集體關閉大量實體門店的趨勢已是現(xiàn)實，傳統(tǒng)百貨業(yè)已經(jīng)迎來了門店的“關門潮”。 

圖表6：2017年營收排名前10百貨上市公司實體門店變動情況（單位：個） 

百貨公司將如何轉(zhuǎn)型？ 

從龍頭企業(yè)的表現(xiàn)來看，行業(yè)衰退、企業(yè)業(yè)績下滑以及大規(guī)模的“關店潮”或許并不意味著傳統(tǒng)百貨業(yè)就已經(jīng)面臨“窮途末路”，不存在翻身的機會了。這取決于百貨公司能否實現(xiàn)成功的轉(zhuǎn)型。事實上，除了龍頭企業(yè)以外，其他還有許多傳統(tǒng)百貨公司也已經(jīng)在積極進行轉(zhuǎn)型升級，以突破現(xiàn)在所面臨的發(fā)展困境。

 一方面，百貨公司正在積極開展電子商務業(yè)務，以抵抗其他電商平臺的競爭沖擊。通過利豐研究中心對85家百貨公司調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，截至2017年已經(jīng)有54.8%的百貨公司開展了電子商務業(yè)務，其中擁有自建網(wǎng)絡銷售平臺、只入駐第三方網(wǎng)絡銷售平臺和同時采用兩種模式的企業(yè)占比分別為73.4%、13.3%和13.3%。 

圖表7：2017年傳統(tǒng)百貨業(yè)（百貨店樣本）電子商務業(yè)務開展情況（單位：%） 

此外，百貨公司還通過開發(fā)移動端手機APP來進行線上推廣。根據(jù)調(diào)研數(shù)據(jù)，目前已經(jīng)有63%的企業(yè)自建了移動端手機APP，用于商品推廣、促銷及活動信息推送、會員計劃、商品銷售以及導購、餐廳預定等增值服務。由此可見，線上商品的推廣與銷售已經(jīng)成為百貨行業(yè)發(fā)展的重要趨勢之一。 

圖表8：2017年傳統(tǒng)百貨業(yè)（百貨店樣本）移動端手機APP開發(fā)情況（單位：%） 

資料來源：利豐研究中心 

另一方面，拓展多元化的新業(yè)態(tài)也成為了百貨公司轉(zhuǎn)型的重要方式。根據(jù)調(diào)查數(shù)據(jù)，已經(jīng)有86.5%的百貨店與電商合作開展了O2O業(yè)態(tài)，還有11.3%的百貨店正在計劃開展O2O。此外，“體驗式”消費也是百貨公司新業(yè)態(tài)拓展的關注重點，目前已經(jīng)有83.9%的百貨店通過增加食品與飲料、兒童娛樂、美容護發(fā)、攝影等服務來提高消費者體驗，以吸引更多的消費者。 

圖表9：2017年傳統(tǒng)百貨業(yè)（百貨店樣本）O2O業(yè)態(tài)開展情況（單位：%） 

資料來源：利豐研究中心 

圖表10：2017年傳統(tǒng)百貨業(yè)（百貨店樣本）體驗式消費業(yè)態(tài)開展情況（單位：%） 

資料來源：利豐研究中心