13日，高力國際發布最新市場研究報告顯示，廣州大型購物中心和甲級寫字樓的空置率一季度均呈上升趨勢，由于下半年還有大量新增貨量上市，上述市場的空置率還將面臨上升壓力，進而給租金市場帶來負面影響。

受全球經濟不景氣的影響，國內購物中心的租售需求已有下滑的趨勢，前期瘋狂投資帶來的現實壓力就是，發展商面臨大量新增供應量的壓力，新落成項目只能打折租售或提升項目品牌檔次或調整業態布局等方式來尋求發展。

購物中心三步曲

購物中心是組合在一起的商業設施，按商圈確定其位置、規模，將多種店鋪作為一個整體來計劃、開發和經營，并且擁有一定規模的停車場。

購物中心作為一種商貿形式，在國外已經有較長的發展歷史。改革開放以來，我國社會經濟快速發展，經濟貿易活動日益頻繁，購物中心的模式迅速發展壯大。截至今日，我國購物中心已經歷經了三個發展時期。

我國第一代購物中心興起于上世紀90年代中期到2005年左右，代表案例有廣州天河城廣場、廣州中華廣場、廣州正佳購物中心、上海正大廣場、恒隆港匯廣場，中信城市廣場、深圳萬象城購物中心等。

在我國，第一代購物中心大多由百貨的形態演變而來，百貨主力店所占的比重較大。由于處在購物中心的萌芽階段，很多項目前期市場定位不準確，往往經營幾年就被市場淘汰，一部分項目則通過調整定位、不斷調整業態構成、品牌組合等策略和措施生存并成長起來。第一代購物中心產權形態比較多樣，多業權與單業權同時存在，多業權的項目比較難于調整改造，這也是許多項目因為產權問題貽誤時機而被淘汰的原因。

第二代購物中心主要出現在2005年-2010年左右，這一時期的購物中心已經能夠做到產權清晰，規劃、推廣到位、業態組合合理，培育期較短，并形成成熟的購物中心連鎖發展格局。代表模式有萬達廣場、大悅城、萬象城等模式。

參照第一代購物中心開發的經驗和教訓，該階段的購物中心已形成完整的開發運營體系，市場定位準確，培育期縮短，業態組合基本是主力店(百貨或超市)+次主力店+小型店中店的格局。該時期的購物中心項目，基本上都擁有單一產權，屬發展商的自有物業，部分含有少量的整租物業。第二代購物中心最大的特征是開發模式日漸成熟，并可在全國各地快速復制。

隨著購物廣場模式的日益成熟，第三代購物中心在第二代的發展基礎上應運而生。

第三代購物中心，定位更加清晰準確，更加細分消費群市場，出現各種“主題化”的購物中心，且更加注重營造大氣而舒適的環境和體驗式的消費過程。新時期的購物中心普遍具有完整的開發運營體系，項目定位準確，特色突出，體驗性強，代表項目內地的有廣州太古匯購物中心、天津大悅城、南京水游城等。

第三代購物中心的顯著特點包括：產權單一，多為開發商自我持有或者整租業;專業運營機構，多為開發商自我成立，或與知名專業機構合作運營;建筑環境更加考究，項目建筑更具美感、時尚，傾向于舒適的購物環境;注重主題特色，將更多的融入人文、歷史、自然、科技的元素;注重休閑、娛樂、體驗，縮小零售比例，增加娛樂比重;注重品牌聚合，形成聚合效應，烘托賣場的定位;具備可復制模式，形成特有的一整套的定位、開發、規劃、招商、運營全程運作模式，但復制速度有所放緩。

前瞻產業研究院購物中心行業研究員高曉詩認為，由于第三代購物中心在市場定位、開發運營、產權歸屬等方面已經相當成熟，具備了現代化購物中心的特征，這也代表著購物中心今后發展的方向和趨勢。

從數量到質量的追求

在前期大規模投資的帶動下，2011年，我國各地購物中心如雨后春筍般建成入市，其中京滬廣深等地新增項目最多，而二三線也陸續推出購物中心項目。

2011年北京新增購物中心134.8萬㎡，百貨、奧特萊斯項目47.1萬㎡;廣州大型購物中心共有約38.8萬㎡新增供應;上海新開業的大型購物中心或綜合體商業面積113萬㎡，同比增長近25%，其中新開業的購物中心商業面積約45.5萬㎡。

前瞻產業研究院數據監測中心的統計數據顯示，截至2011年底，我國購物中心已達2775家，面積超過17000 萬㎡，預計到2015年可達到4075家。而在美國，截至到2000年，改過的購物中心數量已經超過45000個。

中國購物中心發展現狀及趨勢圖

資料來源：前瞻產業研究院《中國購物中心建設行業市場研究報告(2012版)》

另據前瞻產業研究院購物中心行業研究小組的統計分析，目前我國的購物中心主要集中分布在環渤海、長三角、珠三角“三大”經濟圈內，“三大”經濟圈內購物中心分布總量約占中國購物中心總量的74%。總體而言，經濟發達地區所轄城市的購物中心普及率及其數量遠遠高于中西部及西北部地區，而中西部及西北部地區目前尚未出現真正意義上的購物中心。

由于一線城市中地段佳、人氣旺的市級核心商圈競爭過于激烈，且總體供應接近飽和，迫使購物中心向次級商圈及非成熟商圈轉移。由于土地稀缺、地價高昂、城市擴張、人口外遷等眾多因素導致購物中心的布觸角從一線城市向其他趨于延伸，這也是城市發展所導致的必然規律。而目前，我國部分二三線城市已經具備開發城市型購物中心的基礎條件。

近年來，購物中心建設行業在我國方興未艾，項目興建如火如荼。但是在購物中心高速發展過程中也存在很多問題，如購物中心的選址、定位、經營管理模式、項目大同小異、重復建設等問題，成為制約產業發展的阻礙因素。

前瞻產業研究院購物中心行業研究員高曉詩指出，購物中心對區位有嚴格要求，適當的用地和合適的位置是購物中心開發的先決條件，這關系到未來商業經營的成敗，而項目的地理位置和周圍地區的經濟狀況與人口狀況決定購物中心能否生存，而獲得足夠的購物人群有兩種途徑，一種是依托大居住區和消費群，另一種是擴大服務商圈范圍。

高曉詩認為，選址之外一個重要的內容，就是能否能夠控制或者獲得用地使用權。開發商在用地取得之后，還需要對用地進行實地調查，對用地的規模、形狀、整體性、地形特征和地段的可進入性、地段周圍環境等因素做進一步分析，判斷其是否適合購物中心開發。

定位是一種戰略選擇，其意義在于要求購物中心須確立聚焦于顧客利益的目標方向，這也是購物中心取得持久成功的必由之路。而當前購物中心主題公園化、休閑化已經成為行業發展的趨勢。

購物中心招商是購物中心收益的實現形式，一個購物中心項目運作成功與否，主要看是否能按計劃成功招商。因而，對于購物中心來說，掌握購物中心的招商特點有利于項目的運作成功。

按照購物中心的業務形態分，目前我國購物中心主要包括零售、餐飲、娛樂休閑、服務等四大業態。調查顯示，目前這四種業態的比重分別為：零售64%、餐飲20%、休閑娛樂12%、服務5%，其中零售業的比重比國際標準高出12%，而娛樂休閑及服務業則分別低8%、5%。這顯示出我國購物中心的業態結構不盡合理，尤其是娛樂休閑、服務等目的性消費業態較為單一，缺乏具有趣味性、娛樂性的項目。這也將成為我國購物中心行業未來發展亟需努力的方向。

購物中心的發展，也將從此邁向數量與質量同行、速度與穩健并重的新階段。